房地產金融長效管理機制有助糾正“調控悖論”

　　余凌曲中國（深圳）開發研究院金融與現代產業研究所副所長

　　日前央行召開2020年工作會議，首次在工作會議中提出了“加快建立房地產金融長效管理機制”。以房地產金融長效管理機制建設維護房地產市場平穩健康發展，關鍵是要處理好房地產市場防風險與促發展之間的關系，核心是基于房地產的投資和居住不同屬性，“有保有壓地”差別化對待房地產金融需求。

　　房地產金融政策持續從嚴的“調控悖論”

　　從國內外發展經驗來看，房地產行業對金融依賴程度很高，金融對房地產行業的過度影響將催生龐大的投資需求，導致房地產市場形成泡沫，甚而引發范圍更廣的金融和經濟危機。

　　在主要城市房價不斷突破“天際線”的背景下和“房住不炒”的政策主基調下，我國房地產金融政策持續收緊。比如，提高房地產開發貸款的條件，收緊銀行信貸資金進入房地產市場；對房地產信托進行“窗口指導”，收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目；收緊個人住房貸款條件、額度、利率，并嚴控消費貸款、經營貸款、信用卡資金流入房地產市場；從嚴監管房地產企業發行股權、企業債券、境外融資等等。

　　房地產金融調控的本意是壓縮房地產投資性需求，推動房地產回歸居住屬性，有效防范房地產市場風險。但不斷加碼的房地產金融調控政策卻存在著明顯的“調控悖論”。

　　主要城市房價漲到工薪階層難以承受的高度，固然有房地產炒作的因素，關鍵原因還是大城市住房供給不足。但是，一系列金融調控政策限制資金流入房地產開發領域，進而限制了房地產市場的供給，新一輪房價上漲也就有了“支撐”。

　　在房地產金融調控政策下，房地產開發商在金融領域成為“融資難、融資貴”的“弱勢群體”；一旦到了房地產銷售市場上，開發商持有“稀缺資源”待價而沽，擁有面對消費者的強勢“話語權”，包括融資成本在內的各項高昂成本都會轉嫁給消費者，這也就使得一些城市陷入“越調越高”的周期循環。

　　我國房地產金融政策將加快進入市場化軌道

　　從“加強房地產金融調控”到“加快建立房地產金融長效管理機制”，意味著我國房地產金融政策將逐漸擯棄政府主導模式，減少行政對房地產金融市場的干預，加快形成一系列影響市場發展的長期制度安排，讓房地產金融真正回歸正常化、市場化。

　　一是避免出現政策反復。我國房地產金融政策總體趨嚴，但是調控中也常常有“虎頭蛇尾”的狀況發生。面臨經濟下行壓力、固定資產投資失速，我國房地產金融調控政策發生過多次轉向。每次政策轉向，都會推動大量社會資金流入房地產市場，催生新一輪的房地產泡沫和更加嚴格的調控政策，形成所謂“防范風險而引發的風險”。

　　二是提供穩定可靠的長期資金。從長期來看，我國城市化進程還遠遠沒有結束，特別是大城市和都市圈建設將帶來房地產市場和房地產金融的巨大長期需求。目前，以銀行開發貸為主的資金供給方式，一方面資金供給總量往往受到銀行放貸“順周期”影響，另一方面資金期限往往偏短，與房地產開發金融需求不完全吻合。

　　從國際經驗來看，發行房地產信托投資基金（REITs）是房地產證券化和房地產企業融資的重要方式。國外成熟市場REITs產品投資人范圍廣，投資期限長，為房地產企業提供長期可靠資金支持。目前，受制于資產管理行業等政策限制，我國境內還沒有真正的REITs產品面世。去年12月10日，招商局商業房托基金在香港聯合交易所主板成功掛牌上市，為我國房地產金融發展開啟了一種全新的思路。

　　三是有效區分和區別對待居住屬性和投資屬性。過度的投資需求是房地產市場風險的根本來源。在金融制度設計上，央行和金融監管部門除了對投資屬性較強的房地產金融業務要繼續保持高壓態勢外，可以探索以差額準備金率、專項再貸款等方式保障居住屬性房地產金融需求得到最大程度的優先滿足。