“舊改之王”佳兆業(yè)：遲來的千億 未知的征途

　　如果不是5年前的那場(chǎng)鎖盤風(fēng)波和債務(wù)危機(jī)，佳兆業(yè)早已躋身千億房企，但直到2019年，佳兆業(yè)才迎來千億。

　　這一遲來的“禮物”令公司上下倍受鼓舞，佳兆業(yè)也因此重新躋身房企銷售TOP30。經(jīng)歷了5年債務(wù)重組和業(yè)務(wù)重整，佳兆業(yè)正在回歸主力陣營(yíng)。

　　但危機(jī)的副作用仍然不能說完全消除。當(dāng)前的佳兆業(yè)凈負(fù)債率在行業(yè)依然偏高，多元化擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)也還存在。

　　受益于廣深區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)的深耕布局，號(hào)稱舊改之王的佳兆業(yè)最大的砝碼就是其龐大的灣區(qū)舊改儲(chǔ)備，這也是當(dāng)初中信、平安出手救助佳兆業(yè)的原因之一；未來佳兆業(yè)的業(yè)績(jī)和安全墊，也將取決于舊改項(xiàng)目的變現(xiàn)能力。

　　坎坷千億路

　　在2019年36家千億房企中，佳兆業(yè)是最特殊的那一個(gè)。

　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)去年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1152億，首次晉身千億，排名也由2018年的37位，上升至29位，躋身TOP30。

　　這是這家公司時(shí)隔5年后，重回行業(yè)前30，意義可謂重大。

　　很多佳兆業(yè)人都對(duì)2014年底的那場(chǎng)危機(jī)記憶尤深。那時(shí)，佳兆業(yè)深圳多個(gè)項(xiàng)目突然被禁售，隨后發(fā)生資金鏈斷裂，債務(wù)違約，超過300億的境內(nèi)外債務(wù)，一度將公司拖入瀕臨破產(chǎn)的境地。

　　曾尋求融創(chuàng)收購(gòu)的佳兆業(yè)在最后一刻，郭英成頂住了壓力放棄收購(gòu)，轉(zhuǎn)而尋求金融機(jī)構(gòu)的支持。

　　2016年初，中國(guó)平安銀行、中信銀行等多家金融機(jī)構(gòu)輸血，其中平安銀行與佳兆業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，簽約金額高達(dá)500億。

　　然而，危機(jī)令佳兆業(yè)停牌727天，直至2017年3月才復(fù)牌。這兩年的時(shí)間里，佳兆業(yè)錯(cuò)過了行業(yè)高速發(fā)展的黃金期，也與千億失之交臂。

　　出事前的2013年，佳兆業(yè)以銷售金額239億元排名第25；2014年上半年，佳兆業(yè)銷售112億，排名19，一幅摩拳擦掌蒸蒸日上的圖景；出事后，公司排名急劇下滑，2015年甚至沒能進(jìn)入前100。

　　幸運(yùn)的是佳兆業(yè)復(fù)牌趕上了2016-2018年的大牛市，尤其粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)爆發(fā)，使得這三年合約銷售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到53%，但排名依然在30以外。

　　2016年，佳兆業(yè)銷售317億元位列46名；2017年467億元，位列39名，2018年位列37。

　　佳兆業(yè)在復(fù)牌后毫不掩飾要快速邁入千億房企之列的野心，2017年回歸后的郭英成稱，“對(duì)佳兆業(yè)未來充滿信心，今年合約銷售目標(biāo)400億，3年內(nèi)有望上千億關(guān)口”。

　　兩年后，通過合作及自有項(xiàng)目開發(fā)，佳兆業(yè)全口徑銷售額首次超過了千億，這比郭英成的計(jì)劃早了一年。

　　在這幾年里，原本與佳兆業(yè)同一水平的房企已經(jīng)沖到了前面，更有許多后起之秀超過了佳兆業(yè)，如旭輝、陽(yáng)光城、融信中國(guó)等。

　　不過，中達(dá)證券認(rèn)為，隨著業(yè)務(wù)重回正軌，佳兆業(yè)優(yōu)質(zhì)資源釋放與行業(yè)地位提升將形成良性循環(huán)，流動(dòng)性狀況也有望持續(xù)改善，而市值與資產(chǎn)價(jià)值之間的差距有望逐步縮減。

　　持續(xù)降負(fù)債

　　首次過千億的佳兆業(yè)只是邁過了一道坎，從危機(jī)中緩過來的佳兆業(yè)，三年來也一直致力于化解高負(fù)債的困境。

　　據(jù)佳兆業(yè)財(cái)報(bào)，過去三年，公司凈負(fù)債率從308%下降至236%，2018年末降至236%，同比下降64%。

　　截至2019年6月末，佳兆業(yè)集團(tuán)的凈負(fù)債率為191%，較上年末降低45個(gè)百分點(diǎn)。

　　雖然年度報(bào)表未出，但根據(jù)董事局定的目標(biāo)希望2019年可以將負(fù)債降低到200%以下，預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)。

　　佳兆業(yè)董事長(zhǎng)郭英成稱，公司會(huì)通過項(xiàng)目層面進(jìn)行股權(quán)合作，以及出售非核心資產(chǎn)來降負(fù)債。

　　安信國(guó)際分析師黃焯偉指出，佳兆業(yè)降杠桿已見成效，截至2019中報(bào)，雖然總有息負(fù)債及凈債務(wù)金額環(huán)比分別上升67億元及9億元，至1155億元及872億元，然而總權(quán)益卻環(huán)比增加85億元至449億元，令杠桿下降。

　　一個(gè)值得關(guān)注的問題是，恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)的佳兆業(yè)開始多元化擴(kuò)張，人稱“小恒大”，從足球、文體到大健康等，對(duì)資金形成了一定占用，而收入和盈利尚未顯現(xiàn)。

　　以足球產(chǎn)業(yè)為例，在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，行政總裁兼執(zhí)行董事麥帆透露，佳兆業(yè)從2016年接手足球俱樂部，前面三年花了超過20個(gè)億，包括轉(zhuǎn)會(huì)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)等。

　　足球產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模之大、資金回籠較慢，運(yùn)營(yíng)多年、拿了亞冠的恒大足球也還在虧損，佳兆業(yè)足球目前也是在“燒錢”。

　　2018年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收387.05億元，房地產(chǎn)銷售360.81億元，占比為93.2%，仍是絕對(duì)大頭。

　　佳兆業(yè)希望，通過足球俱樂部和場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)，以及其他文旅等產(chǎn)業(yè)的加持，形成自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，這注定是個(gè)艱難的過程。

　　2019年，缺錢的佳兆業(yè)發(fā)起多次融資，共發(fā)行不少于9次、30億美元優(yōu)先票據(jù)，利率在10.875%~11.95%之間。其中，進(jìn)入10月份之后，累計(jì)發(fā)行的3筆美元票據(jù)，票息已至11.95%，在行業(yè)中屬偏高。

　　不過佳兆業(yè)有著自己的殺手锏。被稱為“舊改之王”的佳兆業(yè)是粵港澳灣區(qū)的先行者，公司在舊改和城市更新上建立了自己的競(jìng)爭(zhēng)力和“護(hù)城河”。

　　財(cái)報(bào)顯示，截至去年6月，佳兆業(yè)總土儲(chǔ)面積約2580萬平米，估計(jì)總貨值約5000億元（不包括未確權(quán)舊改）。其中，大灣區(qū)項(xiàng)目按面積及貨值分別占55%及69%。按市級(jí)計(jì)算，一、二線城市項(xiàng)目貨值占總土儲(chǔ)約90%，其中，深圳項(xiàng)目約占四分之一。

　　安信證券認(rèn)為，佳兆業(yè)土儲(chǔ)質(zhì)量相對(duì)較佳，去化和變現(xiàn)能力較強(qiáng)，在房地產(chǎn)逆周期中更顯優(yōu)勢(shì)。

　　此外，公司手上還有3200萬平米土地面積的存量項(xiàng)目有待落地以轉(zhuǎn)化為正式土儲(chǔ)，其中約1000萬平米位于深圳，將可帶來4500億的貨值，全部大灣區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備預(yù)計(jì)可帶來約1.8萬億元貨值，這樣的土儲(chǔ)在前20強(qiáng)房企中，也是極具競(jìng)爭(zhēng)力的。

　　中達(dá)指出，公司城市更新業(yè)務(wù)與多元產(chǎn)業(yè)布局迎合了地方核心訴求，此類“政企共贏”的商業(yè)模式，能夠低價(jià)獲取核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源，是當(dāng)前為數(shù)不多提升核心城市市占率的手段之一。

　　佳兆業(yè)未來能否沖擊前20甚至前10？郭英成沒有對(duì)外透露過，相信他心中自有答案。

　　（編輯：陸宇）