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      “舊改之王”佳兆業(yè):遲來的千億 未知的征途

      • 來源:互聯(lián)網(wǎng)
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      • 2020-01-14
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        如果不是5年前的那場(chǎng)鎖盤風(fēng)波和債務(wù)危機(jī),佳兆業(yè)早已躋身千億房企,但直到2019年,佳兆業(yè)才迎來千億。

        這一遲來的“禮物”令公司上下倍受鼓舞,佳兆業(yè)也因此重新躋身房企銷售TOP30。經(jīng)歷了5年債務(wù)重組和業(yè)務(wù)重整,佳兆業(yè)正在回歸主力陣營(yíng)。

        但危機(jī)的副作用仍然不能說完全消除。當(dāng)前的佳兆業(yè)凈負(fù)債率在行業(yè)依然偏高,多元化擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)也還存在。

        受益于廣深區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)的深耕布局,號(hào)稱舊改之王的佳兆業(yè)最大的砝碼就是其龐大的灣區(qū)舊改儲(chǔ)備,這也是當(dāng)初中信、平安出手救助佳兆業(yè)的原因之一;未來佳兆業(yè)的業(yè)績(jī)和安全墊,也將取決于舊改項(xiàng)目的變現(xiàn)能力。

        坎坷千億路

        在2019年36家千億房企中,佳兆業(yè)是最特殊的那一個(gè)。

        根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),佳兆業(yè)去年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1152億,首次晉身千億,排名也由2018年的37位,上升至29位,躋身TOP30。

        這是這家公司時(shí)隔5年后,重回行業(yè)前30,意義可謂重大。

        很多佳兆業(yè)人都對(duì)2014年底的那場(chǎng)危機(jī)記憶尤深。那時(shí),佳兆業(yè)深圳多個(gè)項(xiàng)目突然被禁售,隨后發(fā)生資金鏈斷裂,債務(wù)違約,超過300億的境內(nèi)外債務(wù),一度將公司拖入瀕臨破產(chǎn)的境地。

        曾尋求融創(chuàng)收購(gòu)的佳兆業(yè)在最后一刻,郭英成頂住了壓力放棄收購(gòu),轉(zhuǎn)而尋求金融機(jī)構(gòu)的支持。

        2016年初,中國(guó)平安銀行、中信銀行等多家金融機(jī)構(gòu)輸血,其中平安銀行與佳兆業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作,簽約金額高達(dá)500億。

        然而,危機(jī)令佳兆業(yè)停牌727天,直至2017年3月才復(fù)牌。這兩年的時(shí)間里,佳兆業(yè)錯(cuò)過了行業(yè)高速發(fā)展的黃金期,也與千億失之交臂。

        出事前的2013年,佳兆業(yè)以銷售金額239億元排名第25;2014年上半年,佳兆業(yè)銷售112億,排名19,一幅摩拳擦掌蒸蒸日上的圖景;出事后,公司排名急劇下滑,2015年甚至沒能進(jìn)入前100。

        幸運(yùn)的是佳兆業(yè)復(fù)牌趕上了2016-2018年的大牛市,尤其粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)爆發(fā),使得這三年合約銷售年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到53%,但排名依然在30以外。

        2016年,佳兆業(yè)銷售317億元位列46名;2017年467億元,位列39名,2018年位列37。

        佳兆業(yè)在復(fù)牌后毫不掩飾要快速邁入千億房企之列的野心,2017年回歸后的郭英成稱,“對(duì)佳兆業(yè)未來充滿信心,今年合約銷售目標(biāo)400億,3年內(nèi)有望上千億關(guān)口”。

        兩年后,通過合作及自有項(xiàng)目開發(fā),佳兆業(yè)全口徑銷售額首次超過了千億,這比郭英成的計(jì)劃早了一年。

        在這幾年里,原本與佳兆業(yè)同一水平的房企已經(jīng)沖到了前面,更有許多后起之秀超過了佳兆業(yè),如旭輝、陽(yáng)光城、融信中國(guó)等。

        不過,中達(dá)證券認(rèn)為,隨著業(yè)務(wù)重回正軌,佳兆業(yè)優(yōu)質(zhì)資源釋放與行業(yè)地位提升將形成良性循環(huán),流動(dòng)性狀況也有望持續(xù)改善,而市值與資產(chǎn)價(jià)值之間的差距有望逐步縮減。

        持續(xù)降負(fù)債

        首次過千億的佳兆業(yè)只是邁過了一道坎,從危機(jī)中緩過來的佳兆業(yè),三年來也一直致力于化解高負(fù)債的困境。

        據(jù)佳兆業(yè)財(cái)報(bào),過去三年,公司凈負(fù)債率從308%下降至236%,2018年末降至236%,同比下降64%。

        截至2019年6月末,佳兆業(yè)集團(tuán)的凈負(fù)債率為191%,較上年末降低45個(gè)百分點(diǎn)。

        雖然年度報(bào)表未出,但根據(jù)董事局定的目標(biāo)希望2019年可以將負(fù)債降低到200%以下,預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)。

        佳兆業(yè)董事長(zhǎng)郭英成稱,公司會(huì)通過項(xiàng)目層面進(jìn)行股權(quán)合作,以及出售非核心資產(chǎn)來降負(fù)債。

        安信國(guó)際分析師黃焯偉指出,佳兆業(yè)降杠桿已見成效,截至2019中報(bào),雖然總有息負(fù)債及凈債務(wù)金額環(huán)比分別上升67億元及9億元,至1155億元及872億元,然而總權(quán)益卻環(huán)比增加85億元至449億元,令杠桿下降。

        一個(gè)值得關(guān)注的問題是,恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)的佳兆業(yè)開始多元化擴(kuò)張,人稱“小恒大”,從足球、文體到大健康等,對(duì)資金形成了一定占用,而收入和盈利尚未顯現(xiàn)。

        以足球產(chǎn)業(yè)為例,在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上,行政總裁兼執(zhí)行董事麥帆透露,佳兆業(yè)從2016年接手足球俱樂部,前面三年花了超過20個(gè)億,包括轉(zhuǎn)會(huì)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)等。

        足球產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模之大、資金回籠較慢,運(yùn)營(yíng)多年、拿了亞冠的恒大足球也還在虧損,佳兆業(yè)足球目前也是在“燒錢”。

        2018年,佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收387.05億元,房地產(chǎn)銷售360.81億元,占比為93.2%,仍是絕對(duì)大頭。

        佳兆業(yè)希望,通過足球俱樂部和場(chǎng)館運(yùn)營(yíng),以及其他文旅等產(chǎn)業(yè)的加持,形成自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力,這注定是個(gè)艱難的過程。

        2019年,缺錢的佳兆業(yè)發(fā)起多次融資,共發(fā)行不少于9次、30億美元優(yōu)先票據(jù),利率在10.875%~11.95%之間。其中,進(jìn)入10月份之后,累計(jì)發(fā)行的3筆美元票據(jù),票息已至11.95%,在行業(yè)中屬偏高。

        不過佳兆業(yè)有著自己的殺手锏。被稱為“舊改之王”的佳兆業(yè)是粵港澳灣區(qū)的先行者,公司在舊改和城市更新上建立了自己的競(jìng)爭(zhēng)力和“護(hù)城河”。

        財(cái)報(bào)顯示,截至去年6月,佳兆業(yè)總土儲(chǔ)面積約2580萬平米,估計(jì)總貨值約5000億元(不包括未確權(quán)舊改)。其中,大灣區(qū)項(xiàng)目按面積及貨值分別占55%及69%。按市級(jí)計(jì)算,一、二線城市項(xiàng)目貨值占總土儲(chǔ)約90%,其中,深圳項(xiàng)目約占四分之一。

        安信證券認(rèn)為,佳兆業(yè)土儲(chǔ)質(zhì)量相對(duì)較佳,去化和變現(xiàn)能力較強(qiáng),在房地產(chǎn)逆周期中更顯優(yōu)勢(shì)。

        此外,公司手上還有3200萬平米土地面積的存量項(xiàng)目有待落地以轉(zhuǎn)化為正式土儲(chǔ),其中約1000萬平米位于深圳,將可帶來4500億的貨值,全部大灣區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備預(yù)計(jì)可帶來約1.8萬億元貨值,這樣的土儲(chǔ)在前20強(qiáng)房企中,也是極具競(jìng)爭(zhēng)力的。

        中達(dá)指出,公司城市更新業(yè)務(wù)與多元產(chǎn)業(yè)布局迎合了地方核心訴求,此類“政企共贏”的商業(yè)模式,能夠低價(jià)獲取核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源,是當(dāng)前為數(shù)不多提升核心城市市占率的手段之一。

        佳兆業(yè)未來能否沖擊前20甚至前10?郭英成沒有對(duì)外透露過,相信他心中自有答案。

        (編輯:陸宇)

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