年初房企蜂擁發(fā)行美元債：發(fā)行期限延長、成本有所下調(diào)

　　1月10日早，建業(yè)地產(chǎn)公告擬發(fā)行1筆2億美元票據(jù)，該票據(jù)將于2024年到期，票面利率7.25%。計劃用于現(xiàn)有債務再融資，并計劃于新交所上市發(fā)行。

　　據(jù)1月7日建業(yè)地產(chǎn)披露的2019年12月未經(jīng)審核合同銷售數(shù)據(jù)顯示，2019年，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額1011.5億元，同比增長39.8%。建業(yè)董事長胡葆森曾經(jīng)放言，2020年建業(yè)要在河南占據(jù)10%的市場份額。因此，建業(yè)地產(chǎn)緊抓年初融資窗口期發(fā)行美元債。

　　金融機構相關人士分析，盡管建業(yè)已是千億房企，但其業(yè)務布局相對集中，融資過程中，其風險評估方面或許不如全國布局的房企優(yōu)勢明顯。

　　1月房企繼續(xù)密集發(fā)布融資，包括首創(chuàng)、龍湖、龍光、融創(chuàng)、碧桂園、旭輝、佳兆業(yè)、遠洋、禹洲等，超過15家房企發(fā)布了超過55億美元的融資計劃。1月8日一天融資超過20億美元；1月9日超過15億美元。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年房企海外融資高達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲52%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，房企抓緊窗口期，大量發(fā)行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續(xù)高位運行。

　　美元債融資飲鴆？

　　去杠桿下，房企尋求美元債融資突破。一邊對2020年市場謹慎看待，一邊抓緊融資，為后續(xù)擴張補充彈藥。美元融資成本明顯降低。

　　張大偉認為，大部分房企為了應對未來市場變化，年初加快儲備資金。而最近看，美元融資成本也在明顯降低。

　　天風證券一份研報顯示，目前中資美元債的存量規(guī)模較大，總規(guī)模達到7383.3億美元，相比 2018 年末增長18.4%；行業(yè)分布上，房地產(chǎn)和金融行業(yè)占比較高，前4大行業(yè)合計占比為60.5%；中資美元債整體以投資為主，但房企投機發(fā)行人較多，占比近7成。

　　美元債是部分房企的重要資金補充，但因額度原因，很難成為主要來源。美元債井噴對緩解部分企業(yè)融資有很大好處。首先，美元債整體數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)融資繼續(xù)刷新歷史紀錄；其次，雖然各種調(diào)控政策頻繁出現(xiàn)，加大部分企業(yè)融資難度，但對于正常融資來說，并沒有收緊；第三，從未來趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)嚴格管控，違規(guī)融資有所減少，但整體看，資金成本分化趨勢依然持續(xù)。從企業(yè)融資情況看，有贖回有新增，部分企業(yè)最近發(fā)行的美元融資成本非常低，也有企業(yè)融資成本較高。

　　美元債并非主要資金來源，從政策影響看，2019年二季度后房企大額度融資減少，房企搶地也開始減少，特別是對于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力非常大。

　　第四，最近房企明顯更加關注資金鏈安全，市場必須穩(wěn)定，而穩(wěn)定房地產(chǎn)最主要是防止出現(xiàn)金融風險，所以在最近幾個月，針對房地產(chǎn)融資各方面政策都在規(guī)范與收緊。

　　對于中小型高負債率房企來說，未來融資難度將非常大，但對大型企業(yè)來說，影響有限。綜合第三方機構統(tǒng)計信息來看，從房企的資產(chǎn)凈債務率可看出融資風險。同策咨詢發(fā)布的2019年資產(chǎn)凈債務率顯示，前百強房企在過去一年的負債呈攀升趨勢，高杠桿企業(yè)的資產(chǎn)凈債務率高達40%-50%。

　　此外，匯率貶值會明顯影響外債占比高的房企利潤，包括支付外債利息、償還當年到期外債金額和長期外債的匯兌損益；對于外債占比較高的房企，較大的匯率變動對其估值也會產(chǎn)生明顯影響。

　　資金成本分化

　　然而業(yè)內(nèi)人士分析，各地房價限價，房企利潤承壓。融資成本走低的情況下，爭取發(fā)債不失為較好的調(diào)整財務結構機會。

　　近期上海一手房銷售回暖，認籌率大約有50%-60%。新年前后，上海市場限價放松，不少高價房項目備案價獲批，一二手價格倒掛空間縮小，二手成交量也有所提升。業(yè)內(nèi)人士認為，這或許是房企抓住融資窗口期的一個原因。

　　一個現(xiàn)象是，房企融資成本分化明顯。對于經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)來說，融資成本降低依然是趨勢；但對杠桿率較高企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。

　　從利率水平可見，房企美元債融資成本分化，綜合上述各家房企主要在6%-15%之間。9月初也有龍湖發(fā)布僅4%的大筆美元融資，當下資本市場多家企業(yè)首次發(fā)布美元融資。年末融資成本更是降低到4%以內(nèi)。

　　房企美元債發(fā)行利率從去年下半年已有調(diào)低趨勢。對比2019年上半年發(fā)行票息在8%-10%之間的發(fā)行人，以及上半年和下半年發(fā)行的美元債來看，企業(yè)發(fā)行成本均有明顯降低，如寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、禹洲、中駿等。

　　房企美元債受到資本市場歡迎，中資房企美元債收益較高。年初至今，Markit iBoxx 發(fā)布的各中資美元債指數(shù)均實現(xiàn)較高的收益，中資美元債投資級指數(shù)上漲8.4%，高收益?zhèn)�指�?shù)上漲11.2%，房企美元債、投資級、高收益指數(shù)漲幅分別達到12.1%、10.7%和12.8%。房企美元債指數(shù)均實現(xiàn)了比較高的收益。

　　（編輯：陸宇）