存量房貸利率換錨LPR背后的機制與風險

　　2019年12月28日上午，中國人民銀行發布了一條重磅消息。從2020年3月1日開始，存量房貸利率的定價基準將由貸款基準利率轉換為LPR市場浮動利率。不愿意接受LPR市場浮動利率的，可以但僅有一次選擇固定利率的機會。由于存量房是國民財富最重要的組成部分，存量房貸利率定價機制的調整，將直接關系到千家萬戶切身利益。進而，也必將對國計民生、宏觀經濟產生重大影響。可以說，這是當前房地產領域進而民生、社會經濟領域的最重大事件。

　　為什么央行要將存量房貸利率的定價基準由貸款基準利率轉換為LPR市場浮動利率呢？為便于分析，我們可以簡單地將貸款基準利率理解為政府指定的貸款利率，LPR市場浮動利率理解為市場化的貸款利率。目前金融機構各類貸款利率實際上已經基本市場化了，只剩下房貸這塊還是政府定價。房貸利率因為直接涉及資產價格且事關重大，所以一直仍采取政府指定利率的方式。這個政府指定利率也就是我們目前所說的貸款基準利率。換句話說，貸款基準利率目前除了作為房貸利率基準，已經基本沒有其它直接用途了。但是政府也很難弄清楚什么水平的房貸利率是最佳的。也許是出于以不變應萬變的心態，總之貸款基準利率很久也沒有動過了。確切地說，從2015年10月24日最后一次調整基準利率以來，已經有四年多沒動過貸款基準利率。雖然貸款基準利率因為舉棋難定而四年多未動過，但四年多來外部經濟形勢已經發生了巨大變化。總不改變也是不符合市場規律的，容易造成房貸利率過高或過低。前者將壓低資產價格、增加居民還貸負擔，后者將擴大資產價格泡沫。所以，房貸利率市場化改革勢在必行。這次央行下決心將存量房貸利率定價基準由貸款基準利率轉換為LPR市場浮動利率，表明央行開始下決心啃房貸利率市場化這塊金融改革的硬骨頭了。

　　那么本次房貸利率市場化之后，房貸利率水平將走向何方呢？通常觀點認為，市場化條件下的貸款利率有長期走低的趨勢。理由主要有二。一是在經濟增速下滑的背景下，政府為了保障經濟增長速度，通常會采取相對寬松的貨幣政策。貨幣供應量增加了，根據一般供求規律，其價格也就是利率將降低。二是發達國家貸款利率一般比我國低不少，這也是一個重要的參照系。如果發達國家當前的市場利率水平將是我們明天的市場利率水平的話，那我們的利率水平也將長期走低。

　　也就是說，存量房貸利率市場化后，長期看房貸利率大概率是降低的。本次改革總體上有利于房貸族，長期還貸壓力有望減輕。存量房貸利率下降也將有利于改善民生、促進消費。改革方向是完全正確的。如果要從LPR浮動利率和固定利率二選一的話，大多數人都會自動選擇LPR浮動利率，以充分享受降息的好處。這也是央行有底氣同時給出LPR浮動利率和固定利率兩個選項的原因。通過自選浮動和固定利率方案，存量房貸利率市場化改革有望低阻力迅速完成。

　　但是，凡事都有兩面性，存量房貸利率換錨也是如此。資本市場唯一能確定的就是不確定性。前面說的市場利率長期走低，這只是我們推測中的大概率事件。但現實千變萬化，不排除在極端情況下，市場利率持續走高的情形出現。在浮動利率條件下，一旦市場利率持續走高，房貸族將無力還貸，進而可能會引發巨大的金融危機。而這點，普通房貸族是難以事先預料并對之負責的。2008年美國次貸危機的爆發，其導火索就是市場利率持續上升。簽訂浮動利率合同的房貸族無力還貸，房貸違約率迅速提高。通過一系列復雜的金融傳導，全球金融危機由此產生。

　　總之，房貸利率的市場化改革勢在必行。但從長遠的金融穩定考慮，可以給存量房貸族更多的選擇或保護，而不是簡單的二選一并后果自負。比如，可以給予兩次選擇固定利率的機會；又比如，限定利率浮動上限等。房貸負擔的高低，不僅是簡單的家庭現金流問題，而且是金融穩定的基石。來源：住房大數據

　　（作者：鄒琳華；作者機構：中國社科院財經戰略研究院）