北京二手房降價調查：量價齊跌最長下滑周期來襲

　　近幾個月北京二手房均價持續下跌，正是因為限競房出現“井噴式”的集中供應和成交。除限競房外，大量共有產權住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。

　　年末二手房區域市場調研

　　統計局數據顯示，10月二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。一線城市中，深圳上漲1.0%，其余三城俱有所下跌：北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。21世紀經濟報道記者在一線城市的調研情況也佐證了數據反映的情況。北京和廣州都在經歷交易周期被拉長、業主價格不斷松動的量價齊跌最長下滑周期，深圳受政策利好驅動，在下跌潮中逆流而上。

　　“（二手房）價格確實在下降，這幾個月來，下調報價的情況要多于上調的。但就算這樣，成交量也不大。”11月19日，鏈家地產北京珠江綠洲門店的業務員小劉向21世紀經濟報道表示。

　　這家門店位于北京東五環外，屬于朝陽區的雙橋片區。按照鏈家app的數據，現階段，該區域二手住宅的平均成交價格約在4.5萬元／平方米左右，比上半年的價格水平有小幅下調。且下半年以來，該區域的成交量一直處于較低水平。

　　在本輪房地產市場調整中，北京是最早出臺政策、也最早見效的區域市場之一。當前，北京二手房交易量占整體市場的八成以上，二手房市場的變化，幾乎是北京樓市的全部寫照。

　　根據國家統計局的數據，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續四個月出現下滑。這是2018年以來，北京二手房價經歷的最長下滑周期。一線經紀人反饋的信息是，業主不斷下調報價，但購房者的觀望情緒仍然嚴重。

　　自2017年3月的“317新政”以來，北京已有兩年多未出臺新的重磅調控措施。那么，究竟是哪些因素，“驚擾”了北京二手房的價格？

　　比二年前下跌13%

　　“如果沒有政策因素影響，二手房交易是有一定季節性波動的。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，每年春節后，二手房市場通常都會有一波漲勢，然后再逐漸向下調整。

　　他表示，2018年春節后到現在，北京二手房均價經歷了兩次季節性上漲和兩次持續性回落，月度均價環比變化在2%左右，幅度不大。

　　近幾個月的房價回落，就帶有一定的季節性因素，而且同期的交易量相對不高。

　　北京市住建委的數據顯示，今年7月至9月，北京二手住宅交易規模均位于12000套到13000套的區間內，10月因國慶長假的影響，交易量降至8844套。而今年的交易高點位于3月，整體交易量超過16000套。

　　我愛我家北京惠新里門店的業務員向記者證實，最近幾個月，觀望現象確實明顯，“按照慣例，如果在15天的‘黃金期’內還沒有實質性進展，房源的交易周期就會拉長。”他透露，當前北京二手房的交易周期在60天到90天，而市場好的時候，周期會在40天到60天。

　　他所說的“市場好的時候”，是指2017年的“317新政”之前。2017年3月，北京出臺樓市調控政策，將二套房最低首付比例提高至六成，最高貸款年限由30年降至25年，同時對企業購房實施限售，期限為三年。3月26日，北京再度發文，將商住類房屋的限購門檻設置為5年納稅或社保證明，等同于住宅類產品。

　　這兩項政策將北京樓市分割成兩段，新政后，由于需求被壓抑，北京二手房交易一度遭遇“腰斬”。雖然市場在2018年后有所恢復，但“后遺癥”存在至今：除了交易周期不斷拉長外，業主對價格的堅持也持續松動，并導致交易均價下調。

　　貝殼研究院指出，當前北京二手房業主調價仍然以降價為主，且調價行為中，業主降價占比不斷走高。2019年10月，業主降價比重為91.6%，為“317新政”以來的最高值。

　　該機構還指出，自“317新政”后，北京二手房均價便在波動中逐步回落，當前北京二手房均價為5.8萬元/平方米，與去年年底持平，較2017年3月的高點累計下跌13.6%。

　　只有學區房依然堅挺。根據我愛我家、安居客、鏈家等交易平臺上的信息，在海淀區的中關村、雙榆樹區域，西城區的小西天區域，曾在今年8月曾有過高頻率的成交，此后的價格基本也維持在較高的水平，未出現顯著下調。

　　限競房影響定價心態

　　北京房地產市場很早就進入了“存量時代”。到2018年，二手住宅簽約量達到15.2萬套，占比85%，二手房市場的主導地位凸顯無遺。

　　但中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道指出，隨著限競房的大量入市，新房和二手房的對比態勢正在發生細微的變化，并對二手房市場帶來深遠影響。

　　限競房是以“限房價，競地價”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規模出讓限競房地塊，限競房項目則從2018年年中開始集中入市。截至今年10月，北京合計供應新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%。

　　由于在土地出讓階段就對房屋售價進行限制，限競房的銷售價格通常低于同區域的市場水平。中原地產指出，截至目前，北京限競房網簽數據22794套，均價48731元/平方米，明顯低于全市商品房交易均價。

　　貝殼研究院的數據顯示，今年前10月北京新建純商品住宅成交同比增長95.4%，幾乎翻倍，而二手房全市網簽同比下降9.3%。

　　這一情況并不能從根本上改變二手房的主導地位，但在今年入市的新房中，有不少項目位于五環內，地段相對優越，這部分項目就以限競房為代表。這在某種程度上改善了“新房郊區化”的現象，同時也會對區域內的二手房市場帶來沖擊。

　　張大偉表示，限競房不僅有價格優勢，而且還會分流二手房的需求。“只要區域內有一個限競房項目，就容易把整個區域的成交量分流過來，也會拉低均價。”

　　他認為，近幾個月北京二手房均價持續下跌，正是因為限競房出現“井噴式”的集中供應和成交。除限競房外，大量共有產權住房在此期間集中成交，也造成了一定的影響。

　　值得注意的是，在價格持續下滑后，近期北京二手房市場出現升溫端倪。21世紀經濟報道調研的多個區域都出現帶看量回升的情況。經紀人小劉就表示，最近較為忙碌，“每天都會帶人看房”。

　　那么，北京二手房市場會不會出現反彈？張大偉認為，限競房對二手房市場的影響還將持續。截至今年10月，北京住宅（不含共有產權住房）庫存再次突破7萬套，創下最近8年來的最高紀錄。由于庫存規模較大，近期部分限競房項目還出現降價，這勢必會影響二手房業主的定價心態。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波也認為，目前北京二手房市場依然處于買方市場，受嚴格調控政策影響，中短期房價上漲的動力依然偏弱。預計此輪降溫還將持續到2020年春節后，即明年3月、4月，市場的熱度才有望回升。

　　（編輯：林虹）