只認(rèn)面積不看價(jià) 深圳調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)

　　“雙十一”期間，深圳市民獲得購房政策“大禮包”。自11月11日起，宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下的商品房均被視為普通商品住房，而個(gè)人購買這樣滿兩年的住宅將不需再繳納增值稅。深圳市住房和建設(shè)局強(qiáng)調(diào)，這是在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，落實(shí)國家減稅降費(fèi)精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措。

　　11月11日，深圳市住房和建設(shè)局官方表示，日前，深圳市將普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。

　　深圳市此前執(zhí)行的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)于2015年9月實(shí)施，至今已經(jīng)有4年未調(diào)整。按照老標(biāo)準(zhǔn)，深圳十區(qū)的普通住房需滿足三個(gè)指標(biāo)條件：分別是容積率、面積、總價(jià)。其中，羅湖總價(jià)超390萬元、福田超470萬元、南山超490萬元、鹽田超330萬元、寶安超360萬元、龍華超320萬元、龍崗超280萬元、光明超250萬元、坪山超200萬元、大鵬超230萬元的房子，即使?jié)M足建筑容積率在1.0以上，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或者單套住房建筑面積144平方米以下兩項(xiàng)條件，也被認(rèn)定為“非普通住宅”，需要按照“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)交稅。

　　隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，該普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭剛需購買住房的負(fù)擔(dān)。

　　調(diào)整后可以節(jié)約多少稅費(fèi)？以一套南山滿兩年的二手房為例，假設(shè)原來市場登記價(jià)是300萬元，現(xiàn)在市場行情是1000萬元。舊政策下是單套房總價(jià)490萬元以上就是豪宅，就要征收5%的增值稅，大約是35萬元。而在新政策實(shí)施后，只要這套房子建筑面積在144平方米以下、小區(qū)容積率在1.0以上、業(yè)主持證滿兩年，這35萬元就不需要繳納了。

　　深圳市住房和建設(shè)局還表示，近兩年來，政府有關(guān)部門收到很多群眾的反映，要求調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，保障剛需購房。經(jīng)過充分研究，深圳市對普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。

　　深圳市住房和建設(shè)局特別強(qiáng)調(diào)說明，此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并不影響深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策。深圳市仍然嚴(yán)格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價(jià)等政策，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作仍在有條不紊地推進(jìn)中。此外，房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制工作也在加快推進(jìn)，未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發(fā)展住房租賃市場，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收、立法等手段，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，繼續(xù)遏制投機(jī)炒作行為，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　專家觀點(diǎn)

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：

　　此次調(diào)整是響應(yīng)市民購房需求的體現(xiàn)

　　對于此次政策出臺的背景，王鋒介紹，深圳此次調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，是響應(yīng)多年來市民購房需求的體現(xiàn)。以前，深圳執(zhí)行的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)是2015年9月制定的。經(jīng)過2016年的房價(jià)上漲后，所謂的“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)顯得比較低了。這樣的話，首次購房的剛需居民如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)交稅，稅負(fù)會比較高，特別是要交更多增值稅，給普通居民家庭購房帶來困難。從去年開始，政府主管部門開始關(guān)注這種現(xiàn)象，經(jīng)過充分研究論證，于近期出臺這個(gè)政策。

　　王鋒認(rèn)為，這一政策是深圳貫徹落實(shí)中央關(guān)于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措。“中央要求各地要‘一城一策、因城施策’來完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。深圳這次通過調(diào)整改變了以前‘一刀切’的房地產(chǎn)稅收做法，對于剛需和普通家庭繼續(xù)實(shí)施國家給予的優(yōu)惠購房稅收政策，而對于投機(jī)投資購房實(shí)施嚴(yán)格的稅收政策，將投機(jī)和剛需分開。”

　　這次調(diào)整后，對深圳房地產(chǎn)市場未來趨勢將構(gòu)成何種影響？王鋒認(rèn)為，對深圳房地產(chǎn)市場將起到穩(wěn)定的促進(jìn)作用。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的總體調(diào)控目標(biāo)沒有變，還是按照穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)在執(zhí)行。特別是今年以來，在落實(shí)中央關(guān)于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的過程中，深圳市深化住房改革，采取了綜合運(yùn)用土地、稅收等手段保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的措施。這次政策出臺深化了深圳差別化調(diào)控政策的執(zhí)行，對于剛需家庭給予保護(hù)，對于投資投機(jī)繼續(xù)加大打擊力度，從而保障深圳房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

　　將加速存量房流轉(zhuǎn)

　　打開國家統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站，9月深圳新房價(jià)格相比2015年9月上漲49%，在這個(gè)情況下，調(diào)整豪宅標(biāo)準(zhǔn)是必要的。因?yàn)槿绻�不調(diào)整，很多普通房子將會“被豪宅”。承擔(dān)過高的稅費(fèi)，導(dǎo)致存量房的交易流轉(zhuǎn)不起來，導(dǎo)致很多剛需購房者“上不了車”，這是很大的問題。

　　這次調(diào)整中，普通住房征收標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化。原來一直是以總價(jià)來控制，每一個(gè)片區(qū)的價(jià)格超過多少就是豪宅了，現(xiàn)在則轉(zhuǎn)成按照面積和容積率大小來算。我們知道，深圳存量房的面積平均不到100平方米，甚至都不到90平方米，如果按照總價(jià)來算的話，深圳很多90