成都試行商品住宅“缺陷保險(xiǎn)” 專家：方便業(yè)主理賠，降低房企風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)記者：陳利 每經(jīng)編輯：魏文藝

不少購房人有過這樣的經(jīng)歷：終于住進(jìn)了新房，卻遇到房子漏水、不均勻沉降等房屋質(zhì)量“硬傷”。而在繁瑣冗長的維權(quán)過程中，有時(shí)還會(huì)遭遇各責(zé)任方“扯皮”、問題懸而不決等現(xiàn)象……

日前，由成都市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市地方金融監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)《成都市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下簡稱《辦法》），明確要以“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、先行先試、逐步推廣”的思路，推廣“住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)”試點(diǎn)。

《辦法》指出，所謂“住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)”，簡稱為“缺陷保險(xiǎn)”，是指由工程建設(shè)單位投保的，保險(xiǎn)公司根據(jù)保險(xiǎn)條款約定，對在保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)期限內(nèi)出現(xiàn)的因工程質(zhì)量潛在缺陷所導(dǎo)致的投保建筑物損壞，履行維修及賠償義務(wù)的保險(xiǎn)。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“此次住宅保險(xiǎn)里面實(shí)際上和老百姓比較關(guān)聯(lián)的，客觀上也降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。”

成都市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)截圖

哪些住宅試行“缺陷保險(xiǎn)”？

根據(jù)《辦法》，試點(diǎn)期間，缺陷保險(xiǎn)在國有企業(yè)投資的商品住宅試行，鼓勵(lì)其他投資性質(zhì)的住宅工程實(shí)施缺陷保險(xiǎn)，對實(shí)施缺陷保險(xiǎn)的商品住宅將給予信用評(píng)價(jià)、建設(shè)過程和交易環(huán)節(jié)差異化管理等鼓勵(lì)政策。

房子哪些質(zhì)量缺陷算是保險(xiǎn)承保的“工程質(zhì)量缺陷”？《辦法》明確，缺陷保險(xiǎn)的承保范圍分為四個(gè)方面。

首先是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及外墻裝飾工程缺陷。具體包括：整體或局部倒塌；地基產(chǎn)生超出設(shè)計(jì)規(guī)范允許的不均勻沉降；基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫、變形、破損、斷裂；陽臺(tái)、雨蓬、挑檐、空調(diào)板等懸挑構(gòu)件出現(xiàn)影響使用安全的裂縫、變形、破損、斷裂；外墻裝飾面（含保溫）脫落、坍塌等影響使用安全的質(zhì)量缺陷；其他地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)的影響結(jié)構(gòu)安全的工程質(zhì)量缺陷。

第二是防水工程缺陷。具體包括：地下、屋面、廁浴間防水滲漏；外墻（包括外窗與外墻交接處）滲漏；其他有防水要求的部位滲漏；第三是裝修工程、電氣管線、給排水工程、設(shè)備安裝工程缺陷。具體包括：裝修工程開裂、脫落；氣管線、給排水工程、設(shè)備安裝工程破損或失效；第四是供熱和供冷系統(tǒng)工程缺陷，包括供熱和供冷系統(tǒng)破損或失效。

不過，因業(yè)主責(zé)任或者第三方造成的質(zhì)量問題，或者不可抗力造成的質(zhì)量問題，不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍。

對于購房者關(guān)心的保險(xiǎn)理賠事宜，《辦法》明確，建設(shè)單位投保缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期間，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為十年，防水工程為五年，第三類為兩年，供熱和供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖和供冷期，保險(xiǎn)期限從該工程竣工驗(yàn)收合格兩年后開始起算，如建設(shè)單位或施工單位法人滅失時(shí)，保險(xiǎn)期限從竣工驗(yàn)收合格之日起算。保險(xiǎn)責(zé)任開始時(shí)間自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格兩年之日起算。

在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日兩年內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織責(zé)任單位維修及賠償。在保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)范圍和保險(xiǎn)期限之內(nèi)，由保險(xiǎn)公司履行維修或賠償責(zé)任，保險(xiǎn)公司保留對應(yīng)承擔(dān)工程質(zhì)量缺陷責(zé)任單位追償?shù)臋?quán)利；保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)范圍之外或保險(xiǎn)期限到期之后的工程保修范圍和保修期間，執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。

客觀上降低了開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主如何理賠？根據(jù)《辦法》，業(yè)主在缺陷保險(xiǎn)的保險(xiǎn)期間內(nèi)或期間屆滿后交房且業(yè)主在交房之日起六個(gè)月內(nèi)發(fā)現(xiàn)工程存在保險(xiǎn)范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷的，可以向保險(xiǎn)公司或者保險(xiǎn)公司委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出理賠申請。保險(xiǎn)公司收到申請后，按規(guī)定進(jìn)行核定，根據(jù)核定結(jié)果進(jìn)行維修或理賠。

“此次住宅保險(xiǎn)里面實(shí)際上和老百姓比較關(guān)聯(lián)的，客觀上也降低了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。” 嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此類政策也讓參與此類住宅工程缺陷保險(xiǎn)的企業(yè)，可以享受更多優(yōu)惠。“這會(huì)促使更多企業(yè)參與保險(xiǎn)，對于確保住宅工程質(zhì)量、改善房企和業(yè)主關(guān)系等具有較為積極的意義。”

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐也表示，將保險(xiǎn)這種用于對沖風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的重要金融工具引入住宅質(zhì)量的維護(hù)領(lǐng)域是一種重要的嘗試。“可以免除很多業(yè)主的后顧之憂，其作用類似于我們?nèi)粘Ｙ徺I大件商品的額外質(zhì)保。”劉璐認(rèn)為，目前該政策還有很多技術(shù)細(xì)節(jié)需要不斷探索和完善。“比如保費(fèi)的費(fèi)率怎么計(jì)算？保費(fèi)的繳納主體是誰等等。”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此前北京、江蘇等地也曾推出住宅潛在缺陷保險(xiǎn)。

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