式微的地方上市房企 “珠海三劍客”走向不同歸途

中房報記者 曾冬梅 | 廣州報道

珠海，中國最早設立四個經濟特區之一，孕育了三家上市房企——珠海華發實業股份有限公司（股票代碼：600325.SH，以下簡稱“華發股份”）、廣東世榮兆業股份有限公司（股票代碼：002016.SZ，以下簡稱“世榮兆業”、格力地產股份有限公司（股票代碼600185：SH，以下簡稱“格力地產”），人稱“珠海地產三劍客”。在行業的數度跌宕中，華發股份一枝獨秀，率先邁開全國化的步伐，目前離千億只差臨門一腳。而另外兩家房企則固守珠海一隅、過早進行多元化發展，在主流賽道中被遠遠拋離，為各自的戰略抉擇付出了沉重的代價。

12月16日，一則董事長辭任的公告把世榮兆業拉到聚光燈前，創始人梁家榮宣布將不在該公司擔任任何職務。倉促間，世榮兆業只能宣布由公司副董事長周澤鑫先生代為履行董事長職務，主持董事會日常工作。值得一提的是，梁家榮的獨子、被視為接班人的梁瑋浩也在7月份辭去了副董事長、總裁的職務。

父子兩相繼退出了公司的經營管理是一個不同尋常的事件。珠海當地的一位知情人士對中國房地產報記者表示，一個多月前，珠海市政協原副主席梁元東被“雙開”，其所涉的問題包括違規低價出讓土地和返還土地出讓金，在房地產項目開發、舊廠房改造等方面為他人謀利，并非法收受巨額財物等。“梁元東曾在斗門區任職近十年時間，而世榮兆業的土地儲備也是集中在斗門區。梁家父子的辭職可能與此有關。”

據了解，在2016年，梁家榮曾因涉嫌洗錢罪被公安機關執行指定居所監視居住。

在世榮兆業陷入群龍無首境地的同時，格力地產也在為一份定增兜底協議而頭疼不已。12月4日，該公司在回復上交所問詢時表示，為了支持公司發展，其控股股東在2016年和6個定增對象簽訂了遠期購買協議，因為無法按照約定回購股票而在近期被凍結部分股份。從該公司近幾年的業績表現來看，無法回購股票很大程度上是因為經營不利，資金短缺。

按照中國指數研究院的統計，截至2019年11月，共計330家房企發布了破產相關文書，主要分布于長三角與珠三角城市群，因為這些地方區域競爭激烈，地方小微房企生存更加艱難。世榮兆業、格力地產目前雖未到危及生存的局面，但前路依然荊棘密布。

“早在2016年，世榮兆業就想全盤轉讓公司資產，但開價太高一直沒有成交，現在敢接盤的人就更少了。珠海近期打算開展新一輪的國企整合，以格力地產目前的經營狀況，很有可能進入被整合之列。”珠海某開發商透露。

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世榮兆業實控人退出管理層

曾經的珠海最大“地主”——世榮兆業正處于一個很尷尬的局面，實控人及其接班人相繼出走。在12月16日的公告中，世榮兆業表示近日接到公司董事長梁家榮提交的書面辭職報告，梁家榮因個人原因申請辭去董事、董事長職務，并同時辭去董事會戰略委員會主任委員職務，辭職后，其將不在公司擔任任何職務。“董事會將按照法定程序盡快完成董事、董事長的補選工作，在新任董事長選舉產生前，由公司副董事長周澤鑫先生代為履行董事長職務，主持董事會日常工作。”

從公告的措辭來看，梁家榮的辭職此前并無征兆，以至于上市公司無法提前選聘接任人選。“公司已經在籌備補選工作了，看是從現任管理層中補選還是外聘職業經理人。”12月18日，世榮兆業的一位內部人士表示。在該人士看來，此次公司管理層的變動并不算突然，畢竟此前已有數位高管離職。例如，9月17日，該公司董事、副總裁兼財務總監余勁宣布辭職。更早前的7月23日，梁家榮的獨子、世榮兆業副董事長兼總裁梁瑋浩已主動請辭。

公告顯示，梁家榮仍持有世榮兆業1.63億股，占公司股份總數的20.15%。加上其父梁社增及日喀則市世榮投資所持的股份，梁家人共持有世榮兆業74.09%股份。因此，該公司內部認為，梁家的兩代人雖然不再參與公司管理，但仍為公司實控人，不會拋下公司不管。

梁家榮1962年出生在珠海斗門乾務鎮乾東村，高中時期便外出闖蕩，是當地人眼中農家子弟闖世界的標桿人物。1993年，梁家榮創立珠海市斗門縣兆豐房產開發公司，于斗門拿下大量低成本的優質土地，一步步打拼成了珠海最大“地主”，其父也在2009年被捧上了珠海首富寶座。

這位民營企業家輝煌人生的軌跡轉折點出現在2016年。那年的7月，梁家榮因涉嫌洗錢罪被公安機關執行指定居所監視居住。世榮兆業急忙發布公告撇清關系，表示“公司具有完全自主的獨立性，公司在資產、財務等方面和股東、董事、監事、高管完全獨立，公司長期以來一直依法合規經營，公司不會涉及任何該等不利事項。”

有消息指，自那次的事件后，梁家榮一直在美國居住，低調行事。

珠海當地的一位知情人士告訴中國房地產報記者，此次梁家父子退出世榮兆業核心管理層，很可能是2016年那次事件的余波，導火線則是珠海市政協原副主席梁元東的“落馬”。據11月11日的廣東省紀委網站消息，梁元東構成職務違法并涉嫌受賄犯罪被“雙開”。其違紀違法問題包括違規低價出讓土地和返還土地出讓金，甘于被不法私營企業主“圍獵”，大搞權錢交易，在房地產項目開發、舊廠房改造等方面為他人謀利，并非法收受巨額財物等。據了解，梁元東已被逮捕，案件正在進一步辦理中。

翻看梁元東的簡歷可以發現，他在2003年至2012年間曾歷任珠海市斗門區委副書記、副區長、區長、區委書記等職。而在斗門起家的世榮兆業，幾乎所有土地儲備都位于斗門，部分項目早期是通過協議出讓取得，土地出讓金低至70元至90元每平方米。

“現在案件還在審查，如果最終確定一些土地的來源有問題，梁家人在管理上與上市公司進行切割，一定程度上是可以減少對上市公司的影響。”上述知情人士如此認為。

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格力地產大股東股份被凍結

世榮兆業、格力地產可謂是一對難兄難弟，因為一個月前，格力地產的控股股東也出事了。11月14日，格力地產發布公告，透露控股股東珠海投資控股有限公司(以下簡稱“珠海投資”)所持有公司的部分股份已被凍結。珠海投資為格力地產的第一大股東，持有8.47億股份，持股比例為41.13%。該公司本次被凍結了3.5億股股份，占其所持股份比例的40.92%，占格力地產總股本比例的16.83%。

申請凍結的是格力地產的三位小股東，其中一位甚至已把珠海投資告上法庭。中國房地產報曾獨家報道，在2016年8月那筆30億元的定向增發中，珠海投資與6位投資者簽訂了一份《附條件遠期購買協議書》，約定了回購股票的相關條款，但是此后珠海投資并未如期履約，也因此才會被凍結股份。11月25日，上交所就此事對格力地產發出了問詢函，要求該公司說明相關信息披露是否存在重大遺漏。

在12月4日回復問詢函的公告里，格力地產表示，珠海投資為支持公司發展，應定增對象要求，簽訂了《附條件遠期購買協議書》，在格力地產定增股份鎖定期滿后一年內，如格力地產股票二級市場收盤價未達到一定條件，則珠海投資可能觸發向定增對象購買其定增股份。格力地產強調對這份協議并不知情，相關訴訟和凍結事項屬于公司股東層面的糾紛，不會對公司的自身利益及生產經營產生影響。

先不論格力地產是否知情，無法否認的是，這筆定增的目的是為了改善格力地產的經營狀況。格力地產創始人、董事長魯君駟曾在一次媒體采訪中透露了那次定增的細節，他表示當時國內的資本市場環境很差，股市從4000多點下跌到3000點，格力地產的股價與發行價倒掛，想要成功增發非常困難。為此，他親自掛帥，成立專項工作組，走訪了該公司的前十大、二十大股東，一遍遍介紹公司的發展狀況和未來增值空間，最終才找到了6家投資者。

這筆30億元的定增資金大部分投向了香洲港區綜合整治工程、珠海洪灣中心漁港工程、珠海格力海岸游艇會工程等項目。但事實證明，這些非地產業務并未如期給格力地產帶來豐厚的回報，反而給公司增加了不少現金流壓力。2016年至2018年間，格力地產的主營業務收入無法覆蓋債務本息，經營活動現金凈流量也都是負數。

在這一背景下，珠海投資無力履約、回購投資者的股份并不難理解。

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布局過度集中 盲目多元化

2019年，300多家房地產企業破產的新聞曾在地產業內掀起一陣熱議，這被認為是嚴厲調控政策之下，地產行業的真實寫照。

據了解，這些破產房企主要分布于長三角與珠三角城市群，大多為當地開發企業。億翰智庫的一篇研究報告顯示，2019年對于房企而言是非常艱難的一年，融資監管持續收緊，堪稱史無前例，信托、海外債、開發貸等融資渠道均被堵。此次 “錢荒”，對于很多小型房企而言是致命一擊。2019年出現資金問題的絕大多數是三四線城市的小型房企，布局僅限于當地市場，它們的出現很大一部分是借前幾年市場繁榮的東風，風向一變，很容易被淹沒在洗牌的浪潮中。此外，盲目發展或者過多的資源押寶多元化業務，拖累主業發展也是小型房企陷入生存危機的原因之一。

雖然世榮兆業和格力地產目前尚未面臨破產危機，但從發展路徑來看，也與上述企業有頗多相似之處。“土儲少、項目少，市場占有率低，深層次的原因可能是兩家公司的發展重心都不在地產這塊。”珠海一位資深業內專家表示。

世榮兆業可謂是地地道道的地方房企，在20多年的發展歷程中始終未走出珠海這座溫暖的濱海城市，但也不滿足于僅僅從事地產業務。2015年，該公司宣布計劃全面布局大健康產業，3至5年將大健康產業發展成為公司的主營業務，為公司貢獻總收益的30%以上。但在2016年梁家榮被指定居所監視居住后，這一戰略并未推行下去，世榮兆業自2017年開始退出醫療及異地項目，專注珠海地產項目的開發變現。當時就有分析師表示，考慮到公司戰略收縮，持續經營存在較大不確定性。

在大健康產業發展受挫的同時，世榮兆業也錯過了地產行業的一個黃金時代，自2015年來，該公司并未新增任何土地儲備。截至2019年上半年，其土儲建筑面積僅為179萬平方米，絕大部分位于珠海市斗門區。雖然世榮兆業并未公布銷售數據，但據業內推測，其年銷售額仍只在30億元左右。

過于集中的土地儲備令世榮兆業少了很多騰挪的余地。據珠海某開發商介紹，早在2016年，梁家榮就曾動過整體轉讓世榮兆業資產的念頭，當時該公司擁有的土儲建筑面積約340萬平方米，梁家榮開價160億元，但很多開發商嫌貴，最終無人接盤。“斗門現在的地價水平大概在8000元每平方米左右，按這個價格計算，世榮兆業目前的土儲也值100多億元，但現在誰都無法確定這些資產有沒有問題，至少目前我們是不敢談的。”

格力地產的問題也是在于主業布局過于集中，過早開展多元化業務。早在2009年，該公司就開始進行多元化的布局，用了10年時間，將自己塑造成了一家集房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業于一體的集團化企業形象，但時至今日，多元化產業也并未有突出的利潤貢獻，代建業務的毛利率僅為地產業務的十分之一。格力地產的大部分收入依然還是來自地產的貢獻，該公司強調從未把自身定位為一家全國布局的公司，也從未提出行業名次目標，也因此近年來銷售額一直徘徊在20億至30億元的區間。但是存貨規模大、項目分布集中、資產周轉率低等問題還是令該公司在資金端倍感吃力，大股東連履行兜底協議、回購投資者股票的資金支出都無法應付。

中指研究院在一篇報告中表示，受市場下行和調控不放松影響，房地產企業正在面臨費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑的困境，尤其中小型房企仍將面臨一定的盈利和資金壓力。未來，在融資監管全方位趨緊的情況下，行業分化將會持續加劇。

無數的地方中小房企已經淹沒在歷史長河，“珠海地產三劍客”見證了地產行業的高光時刻，卻也無法逃避在市場競爭中被分化的命運，這其中有時代力量的助推，但更多的還是個體的抉擇。

（此文刊于中國房地產報12月23日09版 責任編輯 徐妍）

流程編輯：曹冉京

審讀：戴士潮

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