易居論壇：“金九銀十”失約 房企告別高杠桿高利潤

李淳報(bào)道 今年“金九”成色嚴(yán)重不足。回顧今年樓市，波動(dòng)較大，春季反彈，夏季平淡，秋初微涼。易居研究院監(jiān)測的9月數(shù)據(jù)表明，主要城市的新房與二手房成交量下降。圍繞未來幾個(gè)月市場怎么走、房企該如何應(yīng)對(duì)，易居研究院近日在上海舉辦了市場形勢研討會(huì)。

易居研究院會(huì)議認(rèn)為，目前市場的銷售壓力較大，房企融資環(huán)境趨緊，房企若再采用高杠桿和高負(fù)債的策略風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，依賴土地紅利躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，未來房企要以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務(wù)取勝。

新形勢下房企要以產(chǎn)品和服務(wù)取勝

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳指出，最近中央明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這實(shí)質(zhì)上也是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的政策精神。從長遠(yuǎn)來看，影響中國房地產(chǎn)下半場的重要變量“城鎮(zhèn)化”還沒走完，2018年我國的城鎮(zhèn)化率還不到60%，距離發(fā)達(dá)國家仍有較大差距。我國正在進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段，在這個(gè)階段中國房地產(chǎn)會(huì)從過去奇跡般的、超常規(guī)的快速發(fā)展變?yōu)楦�穩(wěn)定、更有質(zhì)量的發(fā)展。以發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)市場將逐漸由增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪繛橹鳎瑥拈_發(fā)為主轉(zhuǎn)向全過程增值服務(wù)為主，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，將從開發(fā)銷售的一次性收益為主轉(zhuǎn)向租金等現(xiàn)金流收益為主。當(dāng)然，這是一個(gè)長達(dá)十余年的過渡。在這個(gè)過程中，杠桿放得過大對(duì)企業(yè)不利，企業(yè)應(yīng)努力提升運(yùn)營質(zhì)量，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。

弘陽集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)表示，總結(jié)明年的策略是“看平形勢、看淡行業(yè)、看輕驅(qū)動(dòng)、看重能力”。目前中小企業(yè)沖規(guī)模的窗口期已經(jīng)關(guān)閉，彎道超車的機(jī)會(huì)很小，房企的階層逐漸固化，沒短板、有特色的企業(yè)將會(huì)脫穎而出。目前房企投資項(xiàng)目的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，流動(dòng)性應(yīng)占首位，其次是安全性，最后才是收益性。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的下半場，房企要有定力、努力、耐力，并用更大的能力去提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)來吸引客戶。對(duì)房企來說，高杠桿和高負(fù)債很危險(xiǎn)，但高周轉(zhuǎn)是企業(yè)的能力，高周轉(zhuǎn)不能等同于高杠桿和高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)要與高質(zhì)量并行。

仁恒集團(tuán)上海公司常務(wù)副總經(jīng)理沈浦陽表示，仁恒是一家經(jīng)營偏穩(wěn)健的公司，項(xiàng)目選擇的區(qū)位、產(chǎn)品力和物業(yè)管理是我們的優(yōu)勢，設(shè)計(jì)和服務(wù)是我們的立身之本，是目前銷售行情不佳情況下的不二法寶。從管理層的角度看，目前房地產(chǎn)企業(yè)融資過度，擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸資源;未來實(shí)體經(jīng)濟(jì)將會(huì)更多地獲得流動(dòng)性，實(shí)體經(jīng)濟(jì)含金量提高后將反過來影響房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)更加健康的發(fā)展。對(duì)房企來說，依賴土地紅利躺著賺錢的機(jī)會(huì)已經(jīng)過去，提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)才是生存之道，未來辦公、商業(yè)和租賃住宅等以現(xiàn)金流形式收益的物業(yè)可能重現(xiàn)出現(xiàn)商機(jī)。

預(yù)計(jì)四季度房企推盤力度還將加大

易居營銷上海公司常務(wù)副總經(jīng)理陳廣穎表示，從集團(tuán)的全國經(jīng)營來看，受益于長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略，今年華東區(qū)域銷售情況好于預(yù)期，華北、華南和華中區(qū)域銷售遇到了較大困難，西南區(qū)域也沒有太多亮點(diǎn)。就華東區(qū)域來看，長三角一體化背景下的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，比如年中蘇州樓市調(diào)控升級(jí)后，外溢需求進(jìn)入湖嘉片區(qū)，近期嘉善和南潯片區(qū)成交量有增加。以上海市場來看，近期一些大企業(yè)推盤節(jié)奏加快，有的項(xiàng)目持續(xù)拿證，預(yù)計(jì)四季度房企推盤還將加快。上海今年市中心樓盤的銷售情況普遍好于郊區(qū)樓盤，市中心樓盤一般開盤去化率能達(dá)到60%-70%，郊區(qū)樓盤大部分只能達(dá)到30%-40%。不過，部分市中心的高端樓盤，今年銷售狀況不如去年。在樓市整體比較低迷的情況下，規(guī)劃利好對(duì)片區(qū)的銷售起到很大的影響。比如臨港片區(qū)受益于政策利好，有的樓盤之前開盤只能賣15%，現(xiàn)在開盤就被搶光。同樣受益于長三角一體化政策利好的大虹橋片區(qū)今年樓盤銷售情況明顯好于多數(shù)其他區(qū)域。

上海鼎銘房地產(chǎn)總經(jīng)理張志遠(yuǎn)表示，就上海市中心的黃浦區(qū)二手房的成交情況來看，2018年4-6月份成交較好，且房型也較大，而今年4-6月份成交也不錯(cuò)，但整體戶型面積段比去年小了一些，價(jià)格也比去年有跌，今年的購房者整體偏剛需和首次改善。今年上海二手房市場的整體情況是，部分外圍區(qū)域要好于市中心，比如前段時(shí)間浦東惠南比較好賣，近段時(shí)間周浦比較好賣。從一手房的分銷市場來看，今年業(yè)績好的公司都是信息流做的比較好的，鼎銘代理的環(huán)北京地區(qū)新樓盤，廣告主要定點(diǎn)投放于河北、黑龍江、內(nèi)蒙古的鄂爾多斯等地區(qū)，廣告費(fèi)用占到了傭金的30%以上，市場銷售難度還是很大的。

融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企應(yīng)謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)

世茂集團(tuán)財(cái)務(wù)中心副總監(jiān)戴娟表示，今年5月份以來，銀行開發(fā)貸、信托、境內(nèi)外發(fā)債等房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道紛紛收緊。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸額度受到嚴(yán)格管控，很多銀行年內(nèi)都已經(jīng)沒有額度;房地產(chǎn)信托通道管控也很嚴(yán)，房企基本上拿不到信托融資;近日房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也剛出了新規(guī)，限制更嚴(yán)。房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率普遍較高，在融資持續(xù)收緊的環(huán)境下，房企尤其是高杠桿的房企需要謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。世茂集團(tuán)去年融資以境外發(fā)債為主，目前以國內(nèi)發(fā)債為主，相對(duì)其他房企，現(xiàn)金流情況較好。今年以來世茂集團(tuán)拿地以收并購為主，在環(huán)北京區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)積極拿地，我們積極看好這些有規(guī)劃利好區(qū)域的房地產(chǎn)市場。

政策轉(zhuǎn)松，關(guān)注明年下半年時(shí)間窗口

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢作了深入系統(tǒng)的分析。他表示，從政策面來看，今年下半年略偏緊。從資金面來看，在短期調(diào)控和中期防風(fēng)險(xiǎn)雙重因素疊加下，房地產(chǎn)融資全面收緊。從土地市場看，今年1-8月全國房企土地購置面積同比大幅下降25.6%，說明地市降溫很厲害。從土地成交溢價(jià)率和地價(jià)房價(jià)比來看，土地市場泡沫正在慢慢退去。以上半年成交火熱的蘇州來看，今年9月18日土拍8塊地中，4塊以底價(jià)成交，3塊低溢價(jià)率，還有1塊流拍，充分反映了蘇州房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)后市場已經(jīng)重新回歸冷靜。從新開工面積數(shù)據(jù)來看，目前仍然是同比正增長狀態(tài)，這也意味著未來一年新房供應(yīng)還將增加。目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于固定資產(chǎn)投資增速，還沒有拖累經(jīng)濟(jì)，什么時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始低于固定資產(chǎn)投資增速，政策面才能有所轉(zhuǎn)松。他認(rèn)為，從市場短周期運(yùn)行趨勢來看，要格外關(guān)注明年下半年的時(shí)間窗口。