保利物業(yè)赴港IPO獲批 攪動(dòng)上市物業(yè)公司排名

      • 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)
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      • 2019-09-19
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        9月17日晚間,保利地產(chǎn)(600048.SH)公告稱,全資子公司保利物業(yè)于境外上市事項(xiàng)已獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。這標(biāo)志著,保利物業(yè)即將叩開港股市場(chǎng)的大門。

        據(jù)保利物業(yè)所收批復(fù),中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)保利物業(yè)發(fā)行不超過(guò)153,333,400股境外上市外資股,每股面值人民幣1元,全部為普通股。完成本次發(fā)行后,保利物業(yè)可到香港交易所主板上市。

        此外,保利物業(yè)本次發(fā)行境外上市外資股(H股)并上市事項(xiàng)尚需取得香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)、香港聯(lián)合交易所有限公司等核準(zhǔn)。

        若成功赴港IPO,保利物業(yè)將刷新上市物業(yè)公司排名。截至2019年4月30日,保利物業(yè)合同管理面積為3.71億平方米,即將超越綠城服務(wù)(02869.HK)成為第三大上市物業(yè)公司,僅次于彩生活(01778.HK)和碧桂園服務(wù)(06098.HK)。

        2016年、2017年、2018年三年間,保利物業(yè)總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元。與此同時(shí),公司同期利潤(rùn)分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。

        目前,保利物業(yè)共有三個(gè)業(yè)務(wù)條線,分別提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司最重要的收入來(lái)源,2019年前4個(gè)月,公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入12.11億元,占總營(yíng)收比例為70.5%。

        與行業(yè)普遍現(xiàn)狀類似,保利物業(yè)的收入仰仗母公司保利發(fā)展的資源,不過(guò)這一比重正在逐年降低。2016年至2018年各期,保利地產(chǎn)向保利物業(yè)貢獻(xiàn)的收入占比從98.7%下降至88.6%,2019年前4個(gè)月再降至84.2%。

        實(shí)際上,早在2017年8月,保利物業(yè)便于新三板掛牌,但在今年4月11日公告退市。此后不到四個(gè)月,保利物業(yè)火速轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股,并于8月7日正式向港交所遞交招股書。

        對(duì)輕資產(chǎn)物業(yè)公司來(lái)說(shuō),新三板限制過(guò)大,無(wú)法達(dá)到快速融資目的。而A股對(duì)于新上市公司審核較嚴(yán),使得保利物業(yè)選擇赴港上市。

        當(dāng)下,物管行業(yè)仍處于“跑馬圈地”狀態(tài)。平安證券研報(bào)顯示, 2018年行業(yè)十強(qiáng)市占率為11.4%,百?gòu)?qiáng)市占率也不足四成。管理規(guī)模最高的彩生活市占率僅1.7%,遠(yuǎn)低于龍頭房企市占率。

        對(duì)規(guī)模和市占率的訴求,使物業(yè)公司渴求資本市場(chǎng)融資進(jìn)而擴(kuò)大規(guī)模。此外,資本市場(chǎng)逐步認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司的價(jià)值,給予其明顯高于房地產(chǎn)開發(fā)商的估值水平,這也給房企拆分物業(yè)子公司上市提供動(dòng)力。

        以在港上市的公司為例,碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)和中海物業(yè)三家物業(yè)公司市盈率分別為42.28倍、39.07倍和31.82倍。而對(duì)應(yīng)的母公司碧桂園、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)市盈率分別僅5.28倍、19.26倍、6倍。

        估值差異與行業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)性相關(guān)。實(shí)際上,傳統(tǒng)房開業(yè)務(wù)增速已進(jìn)入平穩(wěn)態(tài)勢(shì),但物管行業(yè)仍處于成長(zhǎng)階段。據(jù)中指院數(shù)據(jù),物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均收入由2014年的425.0百萬(wàn)元升至2018年的886.2百萬(wàn)元,復(fù)合年增長(zhǎng)率為20.2%。

        行業(yè)廝殺中,保利物業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模。截至2019年4月30日,公司合同管理面積3.7億平方米,遍布全國(guó)136個(gè)城市;在管面積1.98億平方米;在全國(guó)管理817項(xiàng)物業(yè),包括549個(gè)住宅社區(qū)及268個(gè)非住宅物業(yè)。

        但盈利能力偏弱卻顯而易見(jiàn)。數(shù)據(jù)顯示,保利物業(yè)2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%;同期,公司凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。

        與行業(yè)類似規(guī)模公司相比,碧桂園服務(wù)凈利率為19.98%,彩生活和雅生活的凈利率也分別為14.34%和25.36%。規(guī)模占優(yōu)勢(shì)的保利物業(yè),盈利能力卻拖了后腿。

        保利物業(yè)表示,公司面臨各方成本上行壓力,包括但不限于:最低工資增加、員工人數(shù)增加、節(jié)約成本措施生效所需時(shí)間。“倘按包干制履行物業(yè)管理服務(wù)時(shí)未能控制成本,我們可能會(huì)遭受虧損,且我們的利潤(rùn)率可能會(huì)下降。”保利物業(yè)稱。

        對(duì)于IPO募集資金,保利物業(yè)將用收購(gòu)或投資物業(yè)管理公司,擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模;開拓增值服務(wù),投資社區(qū)產(chǎn)品及服務(wù)公司等;升級(jí)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng);用作運(yùn)營(yíng)資金及一般公司用途。

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