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      泰禾連發高息債 300億即期債務兌付困局待解

      • 來源:互聯網
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      • 2019-09-15
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        流動性“危機”持續發酵,泰禾集團(000732,簡稱“泰禾”)仍未踏進生存安全區。

        9月10日,泰禾公告稱,公司境外全資子公司TahoeGroup Global (Co。,) Limited擬發行1億美元境外債,票面年息11.25%,債券期限364天。在此之前,該子公司已擬發行4億美元境外債,期限3年,票面年息高達15%。

        資金渴求,如懸頂之劍般在泰禾周遭盤旋至今。經歷降價清貨、賣資求生之后,泰禾上半年負債情況有所改善。但短期償債問題依然嚴峻,目前,泰禾仍有近兩百億資金缺口。

        該集團董事長黃其森曾對媒體吐露,泰禾本來沒那么艱難,危機都是被輿論說出來的。

        但對外編織的自信終究如夢幻泡影。曾無限執著于品質的泰禾,開始疾呼周轉、回款、現金流。黃其森終于開始走出高院圍墻,帶領這家不披露銷售業績的房企“拼銷售”。

        然而大象轉身,稍有不慎便是一個趔趄。在樓市行情、融資環境日益嚴峻之時,泰禾的下半場注定是一場廝殺。如若這家企業安全上岸,將是房企抗衡高杠桿危局的又一樣本。

        流動的危局

        2019年初,房企對市場信心猶存,泰禾以頗不低調的“一號搶收”計劃攪起地產波瀾。子彈飛行至今,蒙在這場自救行動上的面紗早已被撕開。流動性危機不再是秘密,市場的任何異動都會率先吹冷泰禾緊繃的神經。

        7月11日晚間,泰禾公告稱,公司境外全資子公司Tahoe Group Global (Co。,) Limited擬發行4億美元境外債,債券期限3年,票面年息高達15%。募集資金用途為項目建設和其他一般企業用途。

        兩個月之后的9月10日,該子公司再擬發行1億美元境外債,票面年息仍高達11.25%。第二日,泰禾再公告稱,公司大股東泰禾投資于9月10日解除質押540萬股公司股份,同時將解除質押的股份再次辦理質押,用途為融資。

        頻繁的高息融資動作,靜靜敲碎黃其森曾經的豪言壯語。“對泰禾來說,債務現在沒有什么太大的問題。”他說。

        這句話的背景是,2018年末,泰禾凈資產負債率達384.55%,現金及現金等價物余額為115.58億元,但短期借款及一年內到期的非流動負債達574.28億元。貨幣資金對短期負債的覆蓋比例僅為0.26。

        深交所看不下去,向泰禾寄來一紙問詢。泰禾回應,雖然年內需償還的債務達574億元,但并不集中在某些時間段,無集中兌付的風險。同時,泰禾緊鑼密鼓變賣資產,用最現實的行動應對危機。

        3月到5月,泰禾相繼將7個項目的部分股權讓與世茂地產(00813.HK),共獲約77.52億元資金。此后,泰禾又相繼出讓廣州院子項目、濟南章丘項目、河南潤天置業公司部分股權,換取資金合約34億元。

        積極瘦身后,泰禾上半年經營性現金流凈額增加至202.2億元,資產負債率較期初下降2.28個百分點,凈負債率較期初大幅下降126.15個百分點。

        盈利數據也有所優化。上半年泰禾營業收入145.1億元,同比增加14.3%;凈利潤15.6億元,同比增加15.2%;歸母凈利潤15.6億元,同比增加58.7%。

        毋庸置疑,泰禾的變化正在發生,但從中報披露的數據來看,財務安全從量變到質變仍舊遙遠。

        盡管通過甩賣填了百億資金缺口,但泰禾還有330.74億元有息負債需在一年內償還。公司債方面,一筆14.8億元的債券需在12月償還;還有1筆30億元的債券在10月蒞臨回售行權期。

        截至2019年6月末,泰禾短期借款75.54億元,一年內到期的非流動負債255.20億元,而當期公司現金及現金等價物余額為129.67億元。現金對短債的覆蓋系數僅0.39。

        對于即期債務,泰禾在其中期報告中亦有表述,將積極促銷售回籠資金,以經營現金流償付,以及與金融機構溝通,希冀獲得部分展期。

        仍應抓“去化”

        建筑系出身的黃其森,曾帶領泰禾一路打磨產品品質。但調控重壓,將泰禾精致的腳步懸在大院中,向前是難以接盤的市場行情,向后是危機四伏的財務重擔。

        2019年下半場,泰禾的關鍵詞仍是回款。

        “在考核上,原來是以簽約銷售額為重要指標,現在城市公司每個人的獎金是以回款來算賬的。”曾不奉高周轉為圭臬的黃其森,終于松了口。對現在的泰禾來說,沒有比一分一厘的現金更能救場。

        但樓市加速轉冷,已難以為泰禾提供天然有利的市場空間。8月份,克而瑞重點監測城市累計成交量持續走低,一線城市成交量環比下降10%,同比下跌7%;二三線城市成交量同環比雙降,跌幅分別為-3%和-6%。

        此外,泰禾“高端精品”的產品路線本身便不利于高周轉。以福建為例,目前泰禾在此處仍有2014年開工的項目處于部分完工或在建狀態,包括福州“泰禾廣場”東區(含金尊府、金府大院)、三江城項目東地塊二期、廈門院子、寧德福鼎泰禾紅郡等。

        克而瑞數據顯示,1~8月泰禾合同銷售額為531.7億元,同比下降38.5%。公司排名較去年下降21位至第40名,掉隊明顯。從權益口徑看,泰禾前八月實現權益銷售421億元,權益比例約79%。

        銷售端承壓,泰禾向外找錢的路也并不順暢。

        上半年,泰禾籌資活動產生的現金流量凈額為-291.21億元,原因是公司借款收到的現金減少,同時在償還債務中支付的現金增加。外部環境收緊疊壓自身信用因素,泰禾在融資方面壓力仍存;這一點,可在該公司以15%票面利率發行高息債的行為中獲得佐證。

        從融資成本看,泰禾的借貸平均成本已高達9.3%。其中,來自于銀行貸款的成本8.48%,非銀行融資成本10.13%,公司債(3-5年)平均成本7.68%。

        而另一數據顯示,目前泰禾利息保障倍數僅0.38,該指標指企業息稅前利潤與利息費用的比率。要維持正常償債能力,該數據至少應大于1,比值越高,企業長期償債能力越強。如果數據過低,企業將債務及利息方面的兌付危局。

        當下房企融資環境日益收緊,資金更愿意流向經營狀況良好、財務安全穩定的企業。在當期利潤甚至難以覆蓋應付利息的格局下,泰禾在資本市場上的議價能力不容樂觀。

        針對公司資金情況,泰禾表示將以“促周轉,抓回款”為重心,加強資金管控力度,提高資金使用效率。此外,進一步加大與金融機構合作力度,調整優化債務結構,提高貸款集中度。

        此外,上半年泰禾并未新增項目,存貨余額由年初1735億元降至1633億元,計容建筑面積比年初減少104萬平方米。流動性難題未解之時,衡量未來長遠發展似乎為時尚早。

        正在帶領泰禾穿越危機的黃其森公開表示,自己今年最重要工作就是“看人閱人”。 過去一年,泰禾不少高管紛紛出走。如今,黃其森想改變,從人事把控、公司戰略到區域調整,從打磨產品到走向賽馬機制。而行業競爭加速白熱化,留給泰禾的空間并不大。

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