泰禾連發高息債 300億即期債務兌付困局待解

　　流動性“危機”持續發酵，泰禾集團(000732，簡稱“泰禾”)仍未踏進生存安全區。

　　9月10日，泰禾公告稱，公司境外全資子公司TahoeGroup Global (Co。，) Limited擬發行1億美元境外債，票面年息11.25%，債券期限364天。在此之前，該子公司已擬發行4億美元境外債，期限3年，票面年息高達15%。

　　資金渴求，如懸頂之劍般在泰禾周遭盤旋至今。經歷降價清貨、賣資求生之后，泰禾上半年負債情況有所改善。但短期償債問題依然嚴峻，目前，泰禾仍有近兩百億資金缺口。

　　該集團董事長黃其森曾對媒體吐露，泰禾本來沒那么艱難，危機都是被輿論說出來的。

　　但對外編織的自信終究如夢幻泡影。曾無限執著于品質的泰禾，開始疾呼周轉、回款、現金流。黃其森終于開始走出高院圍墻，帶領這家不披露銷售業績的房企“拼銷售”。

　　然而大象轉身，稍有不慎便是一個趔趄。在樓市行情、融資環境日益嚴峻之時，泰禾的下半場注定是一場廝殺。如若這家企業安全上岸，將是房企抗衡高杠桿危局的又一樣本。

　　流動的危局

　　2019年初，房企對市場信心猶存，泰禾以頗不低調的“一號搶收”計劃攪起地產波瀾。子彈飛行至今，蒙在這場自救行動上的面紗早已被撕開。流動性危機不再是秘密，市場的任何異動都會率先吹冷泰禾緊繃的神經。

　　7月11日晚間，泰禾公告稱，公司境外全資子公司Tahoe Group Global (Co。，) Limited擬發行4億美元境外債，債券期限3年，票面年息高達15%。募集資金用途為項目建設和其他一般企業用途。

　　兩個月之后的9月10日，該子公司再擬發行1億美元境外債，票面年息仍高達11.25%。第二日，泰禾再公告稱，公司大股東泰禾投資于9月10日解除質押540萬股公司股份，同時將解除質押的股份再次辦理質押，用途為融資。

　　頻繁的高息融資動作，靜靜敲碎黃其森曾經的豪言壯語。“對泰禾來說，債務現在沒有什么太大的問題。”他說。

　　這句話的背景是，2018年末，泰禾凈資產負債率達384.55%，現金及現金等價物余額為115.58億元，但短期借款及一年內到期的非流動負債達574.28億元。貨幣資金對短期負債的覆蓋比例僅為0.26。

　　深交所看不下去，向泰禾寄來一紙問詢。泰禾回應，雖然年內需償還的債務達574億元，但并不集中在某些時間段，無集中兌付的風險。同時，泰禾緊鑼密鼓變賣資產，用最現實的行動應對危機。

　　3月到5月，泰禾相繼將7個項目的部分股權讓與世茂地產(00813.HK)，共獲約77.52億元資金。此后，泰禾又相繼出讓廣州院子項目、濟南章丘項目、河南潤天置業公司部分股權，換取資金合約34億元。

　　積極瘦身后，泰禾上半年經營性現金流凈額增加至202.2億元，資產負債率較期初下降2.28個百分點，凈負債率較期初大幅下降126.15個百分點。

　　盈利數據也有所優化。上半年泰禾營業收入145.1億元，同比增加14.3%；凈利潤15.6億元，同比增加15.2%；歸母凈利潤15.6億元，同比增加58.7%。

　　毋庸置疑，泰禾的變化正在發生，但從中報披露的數據來看，財務安全從量變到質變仍舊遙遠。

　　盡管通過甩賣填了百億資金缺口，但泰禾還有330.74億元有息負債需在一年內償還。公司債方面，一筆14.8億元的債券需在12月償還；還有1筆30億元的債券在10月蒞臨回售行權期。

　　截至2019年6月末，泰禾短期借款75.54億元，一年內到期的非流動負債255.20億元，而當期公司現金及現金等價物余額為129.67億元。現金對短債的覆蓋系數僅0.39。

　　對于即期債務，泰禾在其中期報告中亦有表述，將積極促銷售回籠資金，以經營現金流償付，以及與金融機構溝通，希冀獲得部分展期。

　　仍應抓“去化”

　　建筑系出身的黃其森，曾帶領泰禾一路打磨產品品質。但調控重壓，將泰禾精致的腳步懸在大院中，向前是難以接盤的市場行情，向后是危機四伏的財務重擔。

　　2019年下半場，泰禾的關鍵詞仍是回款。

　　“在考核上，原來是以簽約銷售額為重要指標，現在城市公司每個人的獎金是以回款來算賬的。”曾不奉高周轉為圭臬的黃其森，終于松了口。對現在的泰禾來說，沒有比一分一厘的現金更能救場。

　　但樓市加速轉冷，已難以為泰禾提供天然有利的市場空間。8月份，克而瑞重點監測城市累計成交量持續走低，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%；二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。

　　此外，泰禾“高端精品”的產品路線本身便不利于高周轉。以福建為例，目前泰禾在此處仍有2014年開工的項目處于部分完工或在建狀態，包括福州“泰禾廣場”東區(含金尊府、金府大院)、三江城項目東地塊二期、廈門院子、寧德福鼎泰禾紅郡等。

　　克而瑞數據顯示，1~8月泰禾合同銷售額為531.7億元，同比下降38.5%。公司排名較去年下降21位至第40名，掉隊明顯。從權益口徑看，泰禾前八月實現權益銷售421億元，權益比例約79%。

　　銷售端承壓，泰禾向外找錢的路也并不順暢。

　　上半年，泰禾籌資活動產生的現金流量凈額為-291.21億元，原因是公司借款收到的現金減少，同時在償還債務中支付的現金增加。外部環境收緊疊壓自身信用因素，泰禾在融資方面壓力仍存；這一點，可在該公司以15%票面利率發行高息債的行為中獲得佐證。

　　從融資成本看，泰禾的借貸平均成本已高達9.3%。其中，來自于銀行貸款的成本8.48%，非銀行融資成本10.13%，公司債(3-5年)平均成本7.68%。

　　而另一數據顯示，目前泰禾利息保障倍數僅0.38，該指標指企業息稅前利潤與利息費用的比率。要維持正常償債能力，該數據至少應大于1，比值越高，企業長期償債能力越強。如果數據過低，企業將債務及利息方面的兌付危局。

　　當下房企融資環境日益收緊，資金更愿意流向經營狀況良好、財務安全穩定的企業。在當期利潤甚至難以覆蓋應付利息的格局下，泰禾在資本市場上的議價能力不容樂觀。

　　針對公司資金情況，泰禾表示將以“促周轉，抓回款”為重心，加強資金管控力度，提高資金使用效率。此外，進一步加大與金融機構合作力度，調整優化債務結構，提高貸款集中度。

　　此外，上半年泰禾并未新增項目，存貨余額由年初1735億元降至1633億元，計容建筑面積比年初減少104萬平方米。流動性難題未解之時，衡量未來長遠發展似乎為時尚早。

　　正在帶領泰禾穿越危機的黃其森公開表示，自己今年最重要工作就是“看人閱人”。 過去一年，泰禾不少高管紛紛出走。如今，黃其森想改變，從人事把控、公司戰略到區域調整，從打磨產品到走向賽馬機制。而行業競爭加速白熱化，留給泰禾的空間并不大。