綠城中國營收凈利雙降 銷售額743億僅完成業績目標37%

　　繼高層大變動后，綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱“綠城中國”)的業績也出現了下滑。

　　8月26日，綠城中國披露2019年半年度報告，上半年收入186.58億元，同比下降44.4%，凈利潤為20.58億元，同比下降11.9%。前6個月，綠城中國實現銷售額743億元，較去年同期的754億元較少1.45%，完成全年2000億元銷售目標的37.15%。

　　同時，綠城中國發布公告稱，終止有關收購百年人壽股份的相關交易。

　　長江商報記者注意到，一向以穩健品質著稱的綠城中國也加速了規模擴張，今年7月29日，綠城中國一日連下三城，分別在杭州、廣州、大連各落一子。上述三幅地塊共計耗資72.45億元。

　　伴隨著加速擴張和成本增加，綠城中國負債攀升。截至報告期末，綠城中國負債總額約2347.3億元，較2018年度末負債總額2196.44億元增長6.87%。其中，流動負債總額約1599.08億元，非流動負債約748.22億元。

　　截至報告期末，綠城中國資產總額約3001.73億元，資產負債率約為78.20%，凈資產負債率為58.6%，并持有銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)482.32億元，總有息貸款865.59億元，其中一年內到期借貸余額為人民幣179.61億元，占總借貸的20.8%。

　　營收186億同比降44%

　　8月26日，綠城中國披露2019年半年度報告，上半年收入186.58億元，同比下降44.4%，凈利潤為20.58億元，同比下降11.9%。前6個月，綠城中國實現銷售額743億元，較去年同期的754億元較少1.45%，完成全年2000億元銷售目標的37.15%。

　　其中，集團實現物業銷售收入158.89億元，占總收入的85.2%，較2018年同期減少49.4%。本期交付物業銷售收入的減少主要是因為上下半年結轉面積分布不均所致，本期物業收入結轉面積為約94.97萬平方米，較2018年同期減少43.8%。結轉收入的物業銷售均價為每平方米人民中，集團實現物業銷售收入158.89億元，占總收入的85.2%，較2018年同期減少49.4%。

　　綠城中國董事會主席、執行總裁張亞東指出，上半年綠城的表現已超預期。據其透露：“年初計劃，上半年完成全年的24%已經很多了，現在已經達到了1/3略強，所以比我們年初預計的數要好一些。”

　　期內，綠城中國的整體銷售金額去化率為61%，新增房源去化率達77%，銷售金額回款率為88%；下半年整體可售貨源為1060萬平方米，整體可售金額約2263億元，有充足的信心完成年初既定的銷售目標。

　　不過，報告期內，綠城的代建業務繼續保持增長。數據顯示，2019年上半年，綠城代建項目實現合同銷售面積約206萬平方米，合同銷售金額約249億元。

　　與此同此，回顧期內，綠城新增項目達59個，截至2019年6月30日，綠城集團代建管理項目合計達317個，規劃總建筑面積約7284萬平米，預計總可售金額約4194億元。

　　負債總額2347.3億

　　伴隨著加速擴張和成本增加，綠城中國負債攀升。數據顯示，截至2018年底，綠城中國有息負債達到814億元，較2017年增加了41.2%；凈資產負債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。

　　截至2019年上半年，綠城中國負債總額2347.3億元，較2018年度末負債總額2196.44億元增長6.87%。其中，流動負債總額約1599.08億元，非流動負債約748.22億元。其中，公司擁有合同負債余額773.91億元，較2018年底預售訂金余額662.67億元增加111.24億元，增加16.8%，主要原因是本期本集團合同銷售額增加所致。

　　截至報告期末，綠城中國資產總額約3001.73億元，資產負債率約為78.20%，凈資產負債率為58.6%，較去年底的55.3%上升3.3個百分點。公司總借貸額為865.59億元，較去年底的814.58億元增加6.26%；凈負債為383.27億元，較去年底的332.39億元增加15.30%。

　　其中，一年內到期借貸余額為179.61億元，占總借貸的20.8%，銀行存款及現金的期末余額為一年內到期借貸余額的2.69倍。總借貸加權平均利息成本為5.4%，與2018年持平。

　　易居研究院嚴躍進認為，對于此類企業的問題來說，隨著規模的擴張，自然也在負債等數據上出現上升，后續實際上也要求此類企業積極降低資金風險和負債規模。另外也需要不斷協調內部股東關系，進而形成更好的發展態勢。

　　終止收購百年人壽

　　在房地產去地產化浪潮下，綠城也在尋找多元化的可能性。金融就是綠城十分看重的板塊。去年12月，綠城公告稱以27.18億收購百年人壽保險11.55%的股份，并表示對百年人壽擁有控制權。

　　不過，8月26日，綠城發公告稱終止收購百年人壽，賣方將退還全部購買價。業績會現場，張亞東也為此回應，由于在有效期內百年人壽那邊沒有得到銀保監會的批準，所以就自然而然地終止了。

　　但他同時表示，未來，綠城對養老板塊和金融業務還是會持續構建的，也不排除繼續尋覓保險、金融類的機構做一些合作或者持股，有一些公司也已經在洽淡，但還沒有最終定論。

　　一位業內研究人士對長江商報記者表示，對于此類業務不批準而導致終止的現象，說明流程上沒有達標，這或和收購中的類似財務指標、收購后的項目運作計劃等不合規等有關。同時從實際情況看，實際上當前房地產企業也面臨一些問題，即今年市場降溫周期下房企的資金面壓力開始增加，這是當前此類地產企業所需要注意的地方，相關收購也會趨于保守。不過實際上后續險資的收購的成長機會很大，所以不排除未來綠城也還是會繼續在險資收購等方面有較大的動作。

　　值得注意的是，綠城業績的“失速”或許與中交入主后組織架構的一系列調整有很大關系。

　　近日，綠城中國發布公告，宣布其董事會重要人事變更。其中，宋衛平、劉文生雙雙辭去董事會聯席主席職務，原董事會執行董事張亞東任董事會主席。此次綠城中國董事會調整后，非獨立董事由7人組成，張亞東任董事會主席代表全體股東利益。同時，郭佳峰作為宋衛平的股權代表并出任執行董事，吳天海作為九龍倉集團股權代表并出任非執行董事。中交集團推薦劉文生、周連營、耿忠強、李駿擔任綠城中國執行董事。其中，李駿為中交集團一致行動人。

　　人事動蕩也導致了綠城發展速度的落后。根據克而瑞日前發布的《2019年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，參照全口徑銷售金額榜單以及綠城中國公告，上半年綠城集團合同銷售金額約495.5億元，行業排行第29位。記者了解到，去年同期公司流量金額為769.1億元，排行第12位。

　　上述研究人士認為，類似波動確實帶來了很多外部投資者的擔憂，因為這往往被認為企業內部戰略是不穩定的，而且從實際情況看，也說明當前地產企業在市場降溫下，確實應對方面比較被動。包括綠城此類人事動蕩等，部分可能是正常的，但也容易因為當前經營，正常的調整也容易引起投資者的關注。