綠城中國營收凈利雙降 銷售額743億僅完成業(yè)績目標(biāo)37%

　　繼高層大變動后，綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱“綠城中國”)的業(yè)績也出現(xiàn)了下滑。

　　8月26日，綠城中國披露2019年半年度報告，上半年收入186.58億元，同比下降44.4%，凈利潤為20.58億元，同比下降11.9%。前6個月，綠城中國實(shí)現(xiàn)銷售額743億元，較去年同期的754億元較少1.45%，完成全年2000億元銷售目標(biāo)的37.15%。

　　同時，綠城中國發(fā)布公告稱，終止有關(guān)收購百年人壽股份的相關(guān)交易。

　　長江商報記者注意到，一向以穩(wěn)健品質(zhì)著稱的綠城中國也加速了規(guī)模擴(kuò)張，今年7月29日，綠城中國一日連下三城，分別在杭州、廣州、大連各落一子。上述三幅地塊共計(jì)耗資72.45億元。

　　伴隨著加速擴(kuò)張和成本增加，綠城中國負(fù)債攀升。截至報告期末，綠城中國負(fù)債總額約2347.3億元，較2018年度末負(fù)債總額2196.44億元增長6.87%。其中，流動負(fù)債總額約1599.08億元，非流動負(fù)債約748.22億元。

　　截至報告期末，綠城中國資產(chǎn)總額約3001.73億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為78.20%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%，并持有銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)482.32億元，總有息貸款865.59億元，其中一年內(nèi)到期借貸余額為人民幣179.61億元，占總借貸的20.8%。

　　營收186億同比降44%

　　8月26日，綠城中國披露2019年半年度報告，上半年收入186.58億元，同比下降44.4%，凈利潤為20.58億元，同比下降11.9%。前6個月，綠城中國實(shí)現(xiàn)銷售額743億元，較去年同期的754億元較少1.45%，完成全年2000億元銷售目標(biāo)的37.15%。

　　其中，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入158.89億元，占總收入的85.2%，較2018年同期減少49.4%。本期交付物業(yè)銷售收入的減少主要是因?yàn)樯舷掳肽杲Y(jié)轉(zhuǎn)面積分布不均所致，本期物業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)面積為約94.97萬平方米，較2018年同期減少43.8%。結(jié)轉(zhuǎn)收入的物業(yè)銷售均價為每平方米人民中，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入158.89億元，占總收入的85.2%，較2018年同期減少49.4%。

　　綠城中國董事會主席、執(zhí)行總裁張亞東指出，上半年綠城的表現(xiàn)已超預(yù)期。據(jù)其透露：“年初計(jì)劃，上半年完成全年的24%已經(jīng)很多了，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了1/3略強(qiáng)，所以比我們年初預(yù)計(jì)的數(shù)要好一些。”

　　期內(nèi)，綠城中國的整體銷售金額去化率為61%，新增房源去化率達(dá)77%，銷售金額回款率為88%；下半年整體可售貨源為1060萬平方米，整體可售金額約2263億元，有充足的信心完成年初既定的銷售目標(biāo)。

　　不過，報告期內(nèi)，綠城的代建業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，綠城代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約206萬平方米，合同銷售金額約249億元。

　　與此同此，回顧期內(nèi)，綠城新增項(xiàng)目達(dá)59個，截至2019年6月30日，綠城集團(tuán)代建管理項(xiàng)目合計(jì)達(dá)317個，規(guī)劃總建筑面積約7284萬平米，預(yù)計(jì)總可售金額約4194億元。

　　負(fù)債總額2347.3億

　　伴隨著加速擴(kuò)張和成本增加，綠城中國負(fù)債攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，綠城中國有息負(fù)債達(dá)到814億元，較2017年增加了41.2%；凈資產(chǎn)負(fù)債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。

　　截至2019年上半年，綠城中國負(fù)債總額2347.3億元，較2018年度末負(fù)債總額2196.44億元增長6.87%。其中，流動負(fù)債總額約1599.08億元，非流動負(fù)債約748.22億元。其中，公司擁有合同負(fù)債余額773.91億元，較2018年底預(yù)售訂金余額662.67億元增加111.24億元，增加16.8%，主要原因是本期本集團(tuán)合同銷售額增加所致。

　　截至報告期末，綠城中國資產(chǎn)總額約3001.73億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為78.20%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%，較去年底的55.3%上升3.3個百分點(diǎn)。公司總借貸額為865.59億元，較去年底的814.58億元增加6.26%；凈負(fù)債為383.27億元，較去年底的332.39億元增加15.30%。

　　其中，一年內(nèi)到期借貸余額為179.61億元，占總借貸的20.8%，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.69倍。總借貸加權(quán)平均利息成本為5.4%，與2018年持平。

　　易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于此類企業(yè)的問題來說，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，自然也在負(fù)債等數(shù)據(jù)上出現(xiàn)上升，后續(xù)實(shí)際上也要求此類企業(yè)積極降低資金風(fēng)險和負(fù)債規(guī)模。另外也需要不斷協(xié)調(diào)內(nèi)部股東關(guān)系，進(jìn)而形成更好的發(fā)展態(tài)勢。

　　終止收購百年人壽

　　在房地產(chǎn)去地產(chǎn)化浪潮下，綠城也在尋找多元化的可能性。金融就是綠城十分看重的板塊。去年12月，綠城公告稱以27.18億收購百年人壽保險11.55%的股份，并表示對百年人壽擁有控制權(quán)。

　　不過，8月26日，綠城發(fā)公告稱終止收購百年人壽，賣方將退還全部購買價。業(yè)績會現(xiàn)場，張亞東也為此回應(yīng)，由于在有效期內(nèi)百年人壽那邊沒有得到銀保監(jiān)會的批準(zhǔn)，所以就自然而然地終止了。

　　但他同時表示，未來，綠城對養(yǎng)老板塊和金融業(yè)務(wù)還是會持續(xù)構(gòu)建的，也不排除繼續(xù)尋覓保險、金融類的機(jī)構(gòu)做一些合作或者持股，有一些公司也已經(jīng)在洽淡，但還沒有最終定論。

　　一位業(yè)內(nèi)研究人士對長江商報記者表示，對于此類業(yè)務(wù)不批準(zhǔn)而導(dǎo)致終止的現(xiàn)象，說明流程上沒有達(dá)標(biāo)，這或和收購中的類似財(cái)務(wù)指標(biāo)、收購后的項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃等不合規(guī)等有關(guān)。同時從實(shí)際情況看，實(shí)際上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)也面臨一些問題，即今年市場降溫周期下房企的資金面壓力開始增加，這是當(dāng)前此類地產(chǎn)企業(yè)所需要注意的地方，相關(guān)收購也會趨于保守。不過實(shí)際上后續(xù)險資的收購的成長機(jī)會很大，所以不排除未來綠城也還是會繼續(xù)在險資收購等方面有較大的動作。

　　值得注意的是，綠城業(yè)績的“失速”或許與中交入主后組織架構(gòu)的一系列調(diào)整有很大關(guān)系。

　　近日，綠城中國發(fā)布公告，宣布其董事會重要人事變更。其中，宋衛(wèi)平、劉文生雙雙辭去董事會聯(lián)席主席職務(wù)，原董事會執(zhí)行董事張亞東任董事會主席。此次綠城中國董事會調(diào)整后，非獨(dú)立董事由7人組成，張亞東任董事會主席代表全體股東利益。同時，郭佳峰作為宋衛(wèi)平的股權(quán)代表并出任執(zhí)行董事，吳天海作為九龍倉集團(tuán)股權(quán)代表并出任非執(zhí)行董事。中交集團(tuán)推薦劉文生、周連營、耿忠強(qiáng)、李駿擔(dān)任綠城中國執(zhí)行董事。其中，李駿為中交集團(tuán)一致行動人。

　　人事動蕩也導(dǎo)致了綠城發(fā)展速度的落后。根據(jù)克而瑞日前發(fā)布的《2019年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，參照全口徑銷售金額榜單以及綠城中國公告，上半年綠城集團(tuán)合同銷售金額約495.5億元，行業(yè)排行第29位。記者了解到，去年同期公司流量金額為769.1億元，排行第12位。

　　上述研究人士認(rèn)為，類似波動確實(shí)帶來了很多外部投資者的擔(dān)憂，因?yàn)檫@往往被認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略是不穩(wěn)定的，而且從實(shí)際情況看，也說明當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)在市場降溫下，確實(shí)應(yīng)對方面比較被動。包括綠城此類人事動蕩等，部分可能是正常的，但也容易因?yàn)楫?dāng)前經(jīng)營，正常的調(diào)整也容易引起投資者的關(guān)注。