共享辦公鼻祖WeWork招股 上半年凈虧損9億美元

　　國內的共享辦公空間和長租公寓回報周期長等問題是普遍難題。它們靠資本驅動擴大規(guī)模，但在科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)孵化方面，鮮有建樹。

　　美東時間8月14日，共享辦公鼻祖WeWork母公司W(wǎng)eCompany終于正式向美國證券交易委員會遞交招股書。

　　如果一切進展順利，WeWork將于今年年底前IPO。WeWork在最后一輪融資后的估值約470億美元，也成為目前全球估值最高的初創(chuàng)公司之一。7月31日，WeWork已經為上市召開了分析師大會。

　　2010年，WeWork成立，現(xiàn)已在全球范圍擁有超過10000名員工。

　　WeWork的商業(yè)模式可概括為“兩條腿”走路，其一是通過長租辦公樓，將其改造再出租，以賺取中間差價；另一是提供個性化上門定制及運營解決方案(即PoweredbyWe)收取服務費。

　　據(jù)招股文件，WeWorkIPO最高融資金額為10億美元，不過發(fā)行價格區(qū)間、股票發(fā)行數(shù)量、于紐交所還是納斯達克上市等關鍵信息仍未公開披露。

　　與Uber等明星創(chuàng)業(yè)公司相同，如何減少、回避成長中的虧損是WeWork的頭號難題。直至今年上半年，WeWork仍在虧損。

　　高速擴張巨額虧損

　　招股文件顯示，近年WeWork處于規(guī)模高速增長通道上。

　　截至今年3月，WeWork的業(yè)務布局已增長至全球28個國家和地區(qū)、105座城市，大企業(yè)會員占比增至約40%。

　　2016年7月，WeWork正式進入中國市場，首站是上海，隨后便在中國火速展開收并購。2018年4月，WeWork中國還收購了3個月前剛收購澳大利亞辦公空間公司Gravity的裸心社。

　　至今，WeWork已進入包括上海、深圳、北京、廣州、杭州、武漢在內的12個城市。

　　規(guī)模的擴張，帶來收入的增加。2016年至2018年，WeWork的營業(yè)收入從4.36億美元增長至18.21億美元，每年同比增幅均超過100%。2019年上半年，WeWork的營業(yè)收入已達15.35億美元。

　　WeWork官方數(shù)據(jù)顯示，公司實現(xiàn)第一個10億美元年化營收用時7.5年；12個月后年化營收增長至20億美元，6個月后達成30億美元。

　　然而，迅速擴張意味著大量燒錢。2016年，WeWork虧損4.29億美元，但到2018年，其虧損額已擴張至19.27億美元。2019年上半年，WeWork的凈虧損金額為9億美元。

　　從WeWork的成長邏輯看來，規(guī)模比盈利更受重視。這種情況同樣出現(xiàn)在共享巨頭Uber等公司身上。而這類公司面臨的問題在于規(guī)模增長如何轉變?yōu)橘Y本收益。

　　軟銀是WeWork的最大投資方。2019年1月初，軟銀向WeWork追加20億美元投資，但多個市場消息顯示，這筆融資原為160億美元，投資縮水顯示出投資者的遲疑與憂慮。

　　巨額虧損上市，WeWork的股價與估值或大概率將難以得到投資者的認可與青睞。Uber便是最好例證。Uber上市后，市值已經較IPO首日蒸發(fā)了120億美元，在公布了巨虧的第二季度業(yè)績后，Uber股價又不斷創(chuàng)出新低。

　　如何向投資人兌現(xiàn)盈利承諾也是WeWork要面臨的問題。據(jù)悉，WeWork預計在上市前再借債融資30億至40億美元，并已經與高盛和摩根大通進行債權融資的談判。這將有利于其在上市前向投資人展現(xiàn)自身有足夠的融資能力支撐到盈利。

　　共享辦公出路何在

　　這家從共享辦公成長起來的行業(yè)獨角獸，并不安于包租公的身份，從其長期愿景來看，WeWork有意涵蓋從教育到居住的所有生活活動。

　　今年年初，WeWork宣布，將公司品牌調整為TheWeCompany。TheWeCompany共包含三條業(yè)務線：WeWork，主打辦公空間租賃；WeLive，經營了兩棟采用公社設計的公寓樓，解決居住問題；而WeGrow，在紐約經營一所小學，負責教育領域。

　　今年5月份，TheWeCompany宣布推出全球房地產收購與管理平臺ARK。ARK主要專注于全球門戶城市和高增長二級市場的房地產資產收購、開發(fā)與管理，初期管理基金資產約為29億美元，由TheWeCompany持有多數(shù)股權。

　　ARK希望參與實現(xiàn)源自WeWork租賃收益的地產增值。WeWork將結合優(yōu)質客戶策略，于ARK自持或運營的地產項目以“空間即服務”模式服務會員公司。同時，ARK也將TheWeCompany在社區(qū)和空間管理領域的方法與經驗應用到自有房地產項目中，并同時利用TheWeCompany與其合作伙伴和企業(yè)會員之間的緊密關系來打造全程序化生態(tài)系統(tǒng)。

　　過去，資本市場按照科技公司的標準來給WeWork估值，認為其可貴之處在于對傳統(tǒng)寫字樓業(yè)的顛覆。WeWork服務只觸達了大約0.2%的職場人群，即使在業(yè)務成熟的紐約、倫敦及舊金山等城市，滲透率也低于1%，這將成為公司未來業(yè)務增長的市場空間。

　　這樣的邏輯，也存在于國內的共享辦公空間和長租公寓，但回報周期長等問題是普遍難題。

　　在國內，優(yōu)客工場早早便表示出上市的愿望，納什空間等公司也有計劃上市。現(xiàn)狀是，國內共享空間仍在靠資本驅動擴大規(guī)模，但在科技創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)孵化方面，鮮有建樹。

　　一名共享辦公空間的從業(yè)人士曾對第一財經表示經營的困惑與苦惱，“共享辦公缺乏穩(wěn)定盈利預期，除了上市圈錢，還有更好的出路嗎？”