易居論壇：“金九銀十”失約 房企告別高杠桿高利潤

李淳報道 今年“金九”成色嚴重不足。回顧今年樓市，波動較大，春季反彈，夏季平淡，秋初微涼。易居研究院監測的9月數據表明，主要城市的新房與二手房成交量下降。圍繞未來幾個月市場怎么走、房企該如何應對，易居研究院近日在上海舉辦了市場形勢研討會。

易居研究院會議認為，目前市場的銷售壓力較大，房企融資環境趨緊，房企若再采用高杠桿和高負債的策略風險會很大，依賴土地紅利躺著賺錢的時代已經過去，未來房企要以優質的產品和良好的服務取勝。

新形勢下房企要以產品和服務取勝

上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳指出，最近中央明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這實質上也是進一步強調了“房住不炒”的政策精神。從長遠來看，影響中國房地產下半場的重要變量“城鎮化”還沒走完，2018年我國的城鎮化率還不到60%，距離發達國家仍有較大差距。我國正在進入城鎮化發展的階段，在這個階段中國房地產會從過去奇跡般的、超常規的快速發展變為更穩定、更有質量的發展。以發達國家的經驗來看，房地產市場將逐漸由增量為主轉變為以存量為主，從開發為主轉向全過程增值服務為主，房地產企業的盈利模式，將從開發銷售的一次性收益為主轉向租金等現金流收益為主。當然，這是一個長達十余年的過渡。在這個過程中，杠桿放得過大對企業不利，企業應努力提升運營質量，進入穩定發展階段。

弘陽集團總裁蔣達強表示，總結明年的策略是“看平形勢、看淡行業、看輕驅動、看重能力”。目前中小企業沖規模的窗口期已經關閉，彎道超車的機會很小，房企的階層逐漸固化，沒短板、有特色的企業將會脫穎而出。目前房企投資項目的評判標準，流動性應占首位，其次是安全性，最后才是收益性。在房地產業發展的下半場，房企要有定力、努力、耐力，并用更大的能力去提高產品品質和服務來吸引客戶。對房企來說，高杠桿和高負債很危險，但高周轉是企業的能力，高周轉不能等同于高杠桿和高負債，高周轉要與高質量并行。

仁恒集團上海公司常務副總經理沈浦陽表示，仁恒是一家經營偏穩健的公司，項目選擇的區位、產品力和物業管理是我們的優勢，設計和服務是我們的立身之本，是目前銷售行情不佳情況下的不二法寶。從管理層的角度看，目前房地產企業融資過度，擠占了實體經濟的信貸資源;未來實體經濟將會更多地獲得流動性，實體經濟含金量提高后將反過來影響房地產，推動房地產業更加健康的發展。對房企來說，依賴土地紅利躺著賺錢的機會已經過去，提高產品品質和服務才是生存之道，未來辦公、商業和租賃住宅等以現金流形式收益的物業可能重現出現商機。

預計四季度房企推盤力度還將加大

易居營銷上海公司常務副總經理陳廣穎表示，從集團的全國經營來看，受益于長三角一體化上升為國家戰略，今年華東區域銷售情況好于預期，華北、華南和華中區域銷售遇到了較大困難，西南區域也沒有太多亮點。就華東區域來看，長三角一體化背景下的聯動效應開始顯現，比如年中蘇州樓市調控升級后，外溢需求進入湖嘉片區，近期嘉善和南潯片區成交量有增加。以上海市場來看，近期一些大企業推盤節奏加快，有的項目持續拿證，預計四季度房企推盤還將加快。上海今年市中心樓盤的銷售情況普遍好于郊區樓盤，市中心樓盤一般開盤去化率能達到60%-70%，郊區樓盤大部分只能達到30%-40%。不過，部分市中心的高端樓盤，今年銷售狀況不如去年。在樓市整體比較低迷的情況下，規劃利好對片區的銷售起到很大的影響。比如臨港片區受益于政策利好，有的樓盤之前開盤只能賣15%，現在開盤就被搶光。同樣受益于長三角一體化政策利好的大虹橋片區今年樓盤銷售情況明顯好于多數其他區域。

上海鼎銘房地產總經理張志遠表示，就上海市中心的黃浦區二手房的成交情況來看，2018年4-6月份成交較好，且房型也較大，而今年4-6月份成交也不錯，但整體戶型面積段比去年小了一些，價格也比去年有跌，今年的購房者整體偏剛需和首次改善。今年上海二手房市場的整體情況是，部分外圍區域要好于市中心，比如前段時間浦東惠南比較好賣，近段時間周浦比較好賣。從一手房的分銷市場來看，今年業績好的公司都是信息流做的比較好的，鼎銘代理的環北京地區新樓盤，廣告主要定點投放于河北、黑龍江、內蒙古的鄂爾多斯等地區，廣告費用占到了傭金的30%以上，市場銷售難度還是很大的。

融資環境持續收緊，房企應謹慎應對

世茂集團財務中心副總監戴娟表示，今年5月份以來，銀行開發貸、信托、境內外發債等房地產行業的融資渠道紛紛收緊。目前房地產開發貸額度受到嚴格管控，很多銀行年內都已經沒有額度;房地產信托通道管控也很嚴，房企基本上拿不到信托融資;近日房地產私募股權基金也剛出了新規，限制更嚴。房地產企業杠桿率普遍較高，在融資持續收緊的環境下，房企尤其是高杠桿的房企需要謹慎應對。世茂集團去年融資以境外發債為主，目前以國內發債為主，相對其他房企，現金流情況較好。今年以來世茂集團拿地以收并購為主，在環北京區域、粵港澳大灣區積極拿地，我們積極看好這些有規劃利好區域的房地產市場。

政策轉松，關注明年下半年時間窗口

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對于當前房地產市場形勢作了深入系統的分析。他表示，從政策面來看，今年下半年略偏緊。從資金面來看，在短期調控和中期防風險雙重因素疊加下，房地產融資全面收緊。從土地市場看，今年1-8月全國房企土地購置面積同比大幅下降25.6%，說明地市降溫很厲害。從土地成交溢價率和地價房價比來看，土地市場泡沫正在慢慢退去。以上半年成交火熱的蘇州來看，今年9月18日土拍8塊地中，4塊以底價成交，3塊低溢價率，還有1塊流拍，充分反映了蘇州房地產調控升級后市場已經重新回歸冷靜。從新開工面積數據來看，目前仍然是同比正增長狀態，這也意味著未來一年新房供應還將增加。目前來看，房地產開發投資增速明顯高于固定資產投資增速，還沒有拖累經濟，什么時候房地產開發投資增速開始低于固定資產投資增速，政策面才能有所轉松。他認為，從市場短周期運行趨勢來看，要格外關注明年下半年的時間窗口。