限制房企利潤率，也要防過度干預

試圖將房價根據成本+利潤核算出來，為的是“房住不炒”，初衷值得肯定。但更好的辦法，或許還是尊重市場在資源配置中起的決定性作用。

隨著國內經濟在各種內外部不確定因素下趨向放緩，市場再次將焦點放在了樓市調控是否會適度放松。12月11日，長沙發改委下發《關于明確我市成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》，明確“房住不炒”的底線不會改變。通知提出，長沙市成本法監制商品房價格由“成本+稅金+利潤”三部分組成，其中商品住房開發經營企業計提的平均利潤為6%-8%。

這一通知隨即引發關于“限利”的爭議。對此，長沙市發改委相關人士在接受“財聯社”采訪時回應：通知所針對的住房是“成本法監制商品住房”，并非全部在售住房。新發的通知是針對2017年關于“限價商品住房價格管理”的相關文件到期后的延續，主要內容沒有變化，也不涉及長沙樓市政策的改變。

但值得注意的是，通知原文中使用的均是“商品住房”，而非2017年政策所指的“限價商品住房”。另外，據《每日新聞》報道，12日上午通知已經從官網上撤下，當記者詢問原因時，長沙發改委相關人士表示“接領導通知后撤的”。

通知發布又緊急撤下，讓長沙的房產調控政策更加難以判斷。長沙作為全國房價調控最嚴格的城市之一，這些年在穩定房價方面用功頗多。

客觀說，長沙發改委這項通知的出發點是好的，延續了“房住不炒”的政策基調，給予了市場一個明確的信號，即別指望政府放松當前的樓市調控政策。

但成本法監制這一調控舉措可能并非一個可行及可操作的方式。而“確定成本和利潤比率”的樓市調控方式，在實踐執行中可能存在許多難以把握和厘清的邊界。

首先，商品房價格是多少，不只是成本決定的。一個城市的房價，是市場進行充分自利博弈的動態試錯結果。同樣，商品住房的建維成本其實也遵循類似的市場邏輯，時勢不同，市場定價也不一樣，沒有一個客觀標準。

而“成本+利潤”的調控模式，本質上是把成本和利潤看成一個客觀確定性的價格標準。但實際上客觀厘定商品住房的各項成本，是一個非常困難的事情，政府不可能動態掌握所有的市場信息，準確為房地產商確定一個不會產生市場扭曲交易和資源錯配的成本出來。即便有關部門為保持成本厘定的市場有效性，而尋求動態掌握所有的市場訊息，那么這個模擬市場試錯定價的成本將高不可攀。

但這不僅進一步削弱了市場的決定性作用，而且容易出現價格雙軌制問題和高額的行政監制成本。同時，在有關部門無法有效控制成本的情況下，成本與利潤的邊界就變得非常模糊，即開發商可以尋找各種手段把利潤包裝成成本，將調控政策轉化成“數字游戲”。

所以說，長沙市堅決穩房價、發展實體經濟的思路值得肯定，對房地產企業的成本和利潤等進行一定程度的指導也無可厚非，但如果將原本對“限價房”的利潤限制擴展到所有商品住房，就必須警惕過分干預市場可能帶來的扭曲。

這也從一個側面警示，各級政府出臺任何相關政策時，需要對照十八大、十九大精神，研判其是否堅持讓市場在資源配置中起決定性作用，其行為是否為更好地發揮政府的作用，其行為是否遵循法無授權不可為。

劉曉忠（財經專欄作者）