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加息還是降息？央行正式出手，房貸利率歷史性大調(diào)整

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來源：互聯(lián)網(wǎng)
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2020-01-01
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12月28日，央行發(fā)布公告，正式出臺存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案！我當(dāng)時第一時間作了解讀，大家都很關(guān)心，也有很多疑問。

比如有一位昵稱為“心飛揚(yáng)”的童鞋問：

小白老師，我是2018年3月房貸5.88，我感覺踩到高點(diǎn)，如今我該怎么操作好呢？

昵稱為“沈杰”的童鞋問：

國家為什么要轉(zhuǎn)存量貸款為浮動呢？為什么要脫離基準(zhǔn)利率呢？

昵稱為“山中馳”的童鞋問：

這個政策的目的是不是可以這樣理解？存貸款利率漲的太多讓銀行有的賺，存貸款利率降的太多給房貸的大眾減輕點(diǎn)負(fù)擔(dān)。

總之，大家提問的問題很多，很中肯，很實(shí)際。

我看了網(wǎng)上的很多解讀文章，寫得很多，各類說法五花八門，有的說是一種變相加息，有的說是降息，但又說不出個之所以然，事實(shí)到底是什么？我給大家來理一理。

1、存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模

在12月28日的公告中，央行并未披露存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模。但根據(jù)三季度的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》，今年9月末，人民幣貸款余額是149.9 萬億，居民貸款是53.5萬億，企業(yè)貸款是95萬億。也就是說，在今年9月末存量貸款余額高達(dá)149.9萬億。

由于12月28日公告說的存量貸款轉(zhuǎn)換指的是2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金貸款）。

也就是說2020年1月1日末的存量貸款余額（含房貸、企業(yè)貸款）減去參考貸款市場報價利率（LPR）報價的貸款就是需要轉(zhuǎn)換的存量貸款規(guī)模。

考慮到今年8月17日貸款市場報價利率（LPR）改革后，銀行發(fā)放的新貸款（房貸除外）主要參考LPR，2019年10月8日后，商業(yè)銀行新發(fā)放的房貸也參照了LPR定價。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，就是說今年8月17日后還有10%的新貸款沒有參考LPR。

也就意味著存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模應(yīng)該會高于人民幣149.9 萬億，其中居民貸款53.5萬億（主要是房貸），企業(yè)貸款是95萬億。

二、貸款利率為什么不參考基準(zhǔn)利率，而是參考貸款市場報價利率（LPR）？

如果仔細(xì)看我的歷史文章會發(fā)現(xiàn)這些問題我早就給出答案了。中國傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率是存貸款基準(zhǔn)利率，也就是基準(zhǔn)利率由央行決定，基準(zhǔn)利率一旦確定或調(diào)整，比如5年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，商業(yè)銀行在確定給企業(yè)長期限的貸款或長期限的房貸時，必須以4.9%為參考，不能偏離它太大。傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率好處是高效，但弊端是帶有計(jì)劃性，指令性太強(qiáng)，也不利于疏通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制。

今年8月17日，央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制，大概意思是今年發(fā)放的所有貸款（房貸、企業(yè)貸、消費(fèi)貸）都要參考LPR定價。而新的LPR價格確定又是：

新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運(yùn)營成本）

所以說，1、LPR利率實(shí)際上已經(jīng)取代了傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率，成為最新的“基準(zhǔn)利率”，因此我要問答“沈杰”這位童鞋的是，“脫離基準(zhǔn)利率”的說法不太準(zhǔn)確，說白了就是方向盤換了，其他零部件需要對接上。

2、新的LPR有一個好處，那就是傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率只是央行說了算，現(xiàn)在新的LPR中，不僅由央行（MLF利率），還由銀行的實(shí)際成本定，比如銀行錢充裕了，資金成本下降了，或人力成本下降了，都是可以促使LPR下調(diào)的。

三、本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，是加息還是降息？

本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換實(shí)際上就是要變更合同當(dāng)中的貸款計(jì)價公式：

老的是：貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例

新的是：貸款利率=LPR利率+加點(diǎn)

可以看到貸款基準(zhǔn)利率等價于LPR利率，（貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例）等價于加點(diǎn)。

至于本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，是加息還是降息？可以分3種情況：

1、根據(jù)央行公告“自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率”。存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，除商業(yè)性個人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。

也就是說除房貸以外的貸款，是可以和銀行商量利率的，這些貸款包括消費(fèi)貸款、企業(yè)貸款，考慮到2019年8月份以來，1年期LPR已經(jīng)下調(diào)了3次，5年期LPR下調(diào)了一次，但之前由于存量的貸款并沒有參照LPR定價，所以如果你是這類的貸款，當(dāng)和銀行商量新的利率時，它們很可能允許把利率降低，這個層面上可以說是降息吧。

（1年期LPR走勢圖）

2、根據(jù)央行今年8月26日的公告：“自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成”。

10月8日之后的房貸主要參考5年期LPR，考慮到今年11月份5年期LPR利率有過一次小幅下調(diào)，所以對11月20日之后申請的房貸來說，有過一次降息。

（5年期LPR走勢圖）

3、根據(jù)央行12月28日公告“商業(yè)性個人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時點(diǎn)至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定”。

我們舉兩個例子：

A、如果小王房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%打9折，也就是執(zhí)行利率4.9%×0.9=4.41%。

根據(jù)央行12月28日的公告，房貸“加點(diǎn)”是不能商量的，加點(diǎn)是原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。那么小王加點(diǎn)值是4.41%-4.8%=-0.39%（加點(diǎn)-39個基點(diǎn)）。

所以：

舊合同：貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點(diǎn)=4.8%+（-0.39%）=4.41%

B、如果小張房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%上浮20%，也就是執(zhí)行利率4.9%×（1+20%）=5.88%。小張的加點(diǎn)是5.88%-4.8%=1.08%（加點(diǎn)108個基點(diǎn)）。

舊合同：貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例=4.9%×（1+20%）=5.88%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點(diǎn)=4.8%+1.08%=5.88%

小結(jié)：

（A）、新舊合同變更后無論你原來的是上浮了還是打折的，實(shí)際的利率是沒有變的，變的是計(jì)算的公式；

（B）、由于存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案是今年年末才發(fā)布，而在11月20日5年期LPR利率有過一次下調(diào)，因此，新申請的房貸可以享受到，而存量房貸不能享受到，從這個層面上理解，也算是新房貸的一次定向降息吧；

（C）2020年1月份后，倘若5年期LPR利率下調(diào)，那么不僅會影響新房貸利率，也會影響存量房貸，所以這是真正意義上的基準(zhǔn)利率了，傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)被廢除了。

四、如果買房時房貸踩到高點(diǎn)，比如6.02%，該怎么辦呢？

我在12月24日《買房貸款，固定利率好，還是浮動利率好？》一文當(dāng)中分析過：從長遠(yuǎn)來看，利率是不斷走低的，在這種情況下，買房浮動利率比固定利率好。同時定價周期越短越好（房貸最短是1年）。