2020年開(kāi)始，買(mǎi)房或遇“新麻煩”？樓市大局已定，4大問(wèn)題需要面對(duì)

還有最后一天時(shí)間，2019年就要過(guò)去了。回顧過(guò)去這一年，在全國(guó)范圍內(nèi)經(jīng)歷了約600次的密集調(diào)控以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體趨于平穩(wěn)。但是，進(jìn)入第四季度以來(lái)，樓市也開(kāi)始出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)，其中最明顯的變化就是，嚴(yán)厲的調(diào)控之下，一些城市出現(xiàn)了針對(duì)人才購(gòu)房的定向松綁。除此之外，在全球掀起降息浪潮的大背景下，我國(guó)新一輪降準(zhǔn)、降息的時(shí)間窗口也正在逐步打開(kāi)。

面對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的轉(zhuǎn)變，一些專家學(xué)者認(rèn)為調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候過(guò)去了，購(gòu)房者正在迎來(lái)買(mǎi)房好時(shí)機(jī)。比如中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，其合力的方向是向上，即防止房?jī)r(jià)大落而非大起。他表示，20年來(lái)房地產(chǎn)累積了大量財(cái)富，如果房?jī)r(jià)大跌，地方、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、居民的資產(chǎn)都會(huì)大幅縮水，從而引發(fā)危機(jī)。顯然，弦外之音就是房?jī)r(jià)還會(huì)漲，房子還能買(mǎi)。

當(dāng)然，也有專家持有相反的觀點(diǎn)。比如馮侖就表示，如果是撿的錢(qián)，就買(mǎi)房，但如果是掙的錢(qián)，暫時(shí)別買(mǎi)。顯然，這是暗示購(gòu)房者不用著急買(mǎi)房。此外，他還表示，現(xiàn)在房子已經(jīng)足夠了，未來(lái)90后、00后還可以從爺爺奶奶那里繼承到大量的房子，所以購(gòu)房者應(yīng)該擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)太高，而是太低，不是買(mǎi)不起，而是賣(mài)不掉。無(wú)獨(dú)有偶，馬云、任正非、曹德旺等大佬更是多次勸說(shuō)年輕人不要著急買(mǎi)房。

到底聽(tīng)誰(shuí)的，大家都有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)在文章《2020年能不能買(mǎi)房，我們的答案是……》一文中表示，因城施策成為常態(tài)，利好剛需的氛圍會(huì)逐步形成，所以不管房地產(chǎn)怎么變，資金具備就可以上車(chē)。其實(shí)，筆者認(rèn)為，不管調(diào)控怎么變，房住不炒的定位不變，樓市平穩(wěn)大局基本已定。因此，這對(duì)剛需來(lái)說(shuō)確實(shí)是一個(gè)買(mǎi)房時(shí)機(jī)。不過(guò)，還是要提醒一點(diǎn)，明年開(kāi)始，買(mǎi)房子可能會(huì)遇到一些“麻煩”，這4大問(wèn)題必須提早知道，心里有數(shù)。

第一，國(guó)家一錘定音樓市，房?jī)r(jià)走向穩(wěn)字當(dāng)頭，購(gòu)房者或面臨房子升值慢的問(wèn)題

2019年基本走完，2020年即將來(lái)到。對(duì)于明年以后的房地產(chǎn)走向，國(guó)家早已一錘定音，具體來(lái)看，主要包括三個(gè)層面：一是長(zhǎng)期堅(jiān)持房住不炒；二是不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；三是，加快建立和落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管控機(jī)制。顯而易見(jiàn)，通過(guò)這3點(diǎn)定調(diào)來(lái)看，未來(lái)幾年的房地產(chǎn)大局已經(jīng)基本明確，房?jī)r(jià)大漲或者反彈的概率大大降低。對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)曾表態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拒絕大起大落，保持平穩(wěn)有序?qū)⑹谴蟾怕适录�。因此，筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)失去了快速上漲的環(huán)境，再指望買(mǎi)房賺錢(qián)越來(lái)越不現(xiàn)實(shí)了，未來(lái)房子升值空間或?qū)��?huì)逐步放緩。

第二，前幾年的高價(jià)地陸續(xù)入市，疊加房?jī)r(jià)回落，購(gòu)房者可能面臨房屋質(zhì)量問(wèn)題

眾所周知，從2016年-2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一股拿地、搶地的熱潮，導(dǎo)致不少高價(jià)地，甚至地王的出現(xiàn)。但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的步步收緊，全國(guó)房?jī)r(jià)普遍回落，顯然這時(shí)候高價(jià)地入市是不劃算的，所以過(guò)去這兩三年，高價(jià)地入市一直是比較緩慢的。以廣州為例，最近三年共拍出17宗符合標(biāo)準(zhǔn)的高價(jià)地，目前已經(jīng)有10宗土地入市，還有7宗高價(jià)地項(xiàng)目尚未入市。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高價(jià)拿地遇上銷售回落，再疊加融資渠道收緊，為了彌補(bǔ)高價(jià)地?fù)p失和擴(kuò)大利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商可能想方設(shè)法縮減成本，比如降低小區(qū)配套和在裝修標(biāo)準(zhǔn)上大打折扣，這時(shí)房子陷入“質(zhì)量門(mén)”的概率就會(huì)增加，而買(mǎi)單的還是購(gòu)房者。對(duì)此，綠城總經(jīng)理李軍曾直言不諱，這兩年不要買(mǎi)房，因?yàn)橘|(zhì)量可能是最差的。因此，筆者建議，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)房時(shí)盡可能選擇資金周轉(zhuǎn)能力更強(qiáng)的品牌房企。

第三，伴隨房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變，短時(shí)間內(nèi)，房子可能依然存在難轉(zhuǎn)手和難變現(xiàn)的問(wèn)題

過(guò)去這一二十年，隨著房子商品屬性的不斷擴(kuò)大，買(mǎi)房已經(jīng)不再那么純粹了，有時(shí)候更像是一場(chǎng)斗智斗勇的“心理戰(zhàn)”：樓市處于上升期時(shí)，房子供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)水漲船高；樓市處于下行期，房子供過(guò)于求，房?jī)r(jià)漲幅回落。如今恰恰正處于下行期，所以對(duì)于買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，自然不會(huì)輕易出手。此外，在經(jīng)歷了兩三年嚴(yán)厲而又密集的調(diào)控以后，房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期已經(jīng)基本扭轉(zhuǎn)。可以預(yù)期，隨著調(diào)控進(jìn)一步持續(xù)，樓市將逐步從搶著買(mǎi)向挑著買(mǎi)過(guò)渡。因此，如果今明兩年買(mǎi)房，短時(shí)間內(nèi)想要轉(zhuǎn)手和變現(xiàn)并不是一件容易的事情。

第四，未來(lái)幾年，隨著房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，多套房持有者或?qū)⒚媾R持有成本增加的問(wèn)題

其實(shí)，最近這幾年，關(guān)于房地產(chǎn)稅的消息很多，大家基本都比較了解了。早在2017年國(guó)家就確定了立法先行，充分授權(quán)，分步推進(jìn)的征收原則，而到了2018年，房地產(chǎn)稅立法小組就已經(jīng)成立，然后開(kāi)始在全國(guó)各地進(jìn)行調(diào)研。因此，我們可以確定的是，在房住不炒的定位下，尤其是存量房市場(chǎng)的到來(lái)，房地產(chǎn)稅是遲早都要出來(lái)的。在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)稅一點(diǎn)落地，尤其是對(duì)于多套房持有者來(lái)說(shuō)，必然會(huì)加大房產(chǎn)持有成本，如果房?jī)r(jià)不漲不跌，或者漲幅較小，持有成本反而可能會(huì)大于投資帶來(lái)的回報(bào)率，所以囤房反而不劃算了。