“因城施策”措施逐步落實(shí)，12月房貸利率微降1BP

一、終結(jié)6連升 12月房貸利率微降1BP

11月20日，作為新發(fā)放房貸利率參考依據(jù)的5年期LPR迎來首次下調(diào)，因此帶動(dòng)了全國房貸利率連漲半年后的略微下降。融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國35個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年12月（數(shù)據(jù)采集期為2019年11月20日-2019年12月19日），全國首套房貸款平均利率為5.52%，環(huán)比下降1BP，為5年期LPR加點(diǎn)72BP；二套房貸款平均利率為5.84%，環(huán)比下降1BP，為5年期LPR加點(diǎn)104BP。需要注意的是，雖然12月首二套房貸款利率的實(shí)際執(zhí)行水平都下降了1個(gè)BP，但由于5年期LPR的水平較前值下降5個(gè)BP，因此相當(dāng)于實(shí)際的加點(diǎn)數(shù)反而各上漲了4個(gè)BP。

從2019年全年的情況來看，全國房貸利率平均水平先跌后漲。但從上圖可以看到，下半年的變化幅度明顯比上半年平緩，從一個(gè)側(cè)面反映出近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場運(yùn)行都比較平穩(wěn)。

為了能夠更客觀地反映全國房貸水平情況，融360大數(shù)據(jù)研究院自12月開始，將廣東省中山市也納入重點(diǎn)監(jiān)測城市，且增加了部分已監(jiān)測城市的股份制銀行數(shù)量，樣本數(shù)量由35個(gè)城市的533家銀行分（支）行，擴(kuò)大到36個(gè)城市的613家銀行分（支）行。

[1]注：該圖中12月數(shù)據(jù)按照最新采集樣本范圍計(jì)算得出，與前值不具有可比性。之后如無特別說明，均用最新樣本來作為報(bào)告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果根據(jù)這613家銀行分（支）行的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2019年12月，全國首套房貸款平均利率則為5.54%，為5年期LPR加點(diǎn)74BP；二套房貸款平均利率為5.85%，為5年期LPR加點(diǎn)105BP。這主要是因?yàn)樾录{入的中山市房貸利率較高，整體上拉高了全國水平。

二、城市：一線城市房貸利率整體回落 二線城市漲跌互現(xiàn)

融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，18個(gè)城市首套房貸款利率有所下調(diào)，占監(jiān)測城市數(shù)量的一半，其中6個(gè)城市的下降幅度在4-5個(gè)BP之間，和5年期LPR水平變動(dòng)相對(duì)一致；12個(gè)城市首套房貸款利率水平有所上漲，昆明和長春漲幅度超過10BP。二套房的走勢和首套房略有差異，2019年12月，二套房貸款利率下降的城市僅有11個(gè)，而利率上漲的城市則高達(dá)17個(gè)，我們認(rèn)為，在“房住不炒”的政策背景下，銀行可能將資金優(yōu)先支持首套房，二套房利率難降。

雖然多個(gè)城市的房貸利率水平有所下降，但不管是首套房還是二套房，下降的幅度都比較小，最多的也沒超過10個(gè)BP。

一線城市中，2019年12月，除廣州地區(qū)的首套房貸款利率略有上調(diào)外，北上深三個(gè)地區(qū)均有所下調(diào)：北京環(huán)比下降4BP，其中首套房貸利率與5年期LPR水平變化一致（環(huán)比下降5BP）的銀行有23家；上海環(huán)比下降3BP, 8家銀行環(huán)比下調(diào)5BP；深圳環(huán)比下降2BP，14家銀行環(huán)比下調(diào)5BP。

從全年的房貸利率情況來看，各一線城市的首套房貸利率水平較年初均有不同程度的下降：北京地區(qū)表現(xiàn)最為穩(wěn)定，整體較年初下調(diào)7BP；廣州首套房貸的利率水平與北京接近，但是波動(dòng)稍大，年末較年初下調(diào)19BP；上海地區(qū)一直為一線城市房貸利率最低城市，年末較年初下調(diào)22BP；深圳地區(qū)波動(dòng)最大，首套房貸利率較年初下降37BP。

二線城市中，2019年12月，8個(gè)城市的首套房貸利率變化幅度超過5BP。其中，南寧、太原、石家莊地區(qū)環(huán)比下降；長春、昆明、重慶、成都、珠海則環(huán)比上漲。

三、銀行：175家銀行本月下調(diào)房貸利率 停貸潮沒往年嚴(yán)峻

11月20日，5年期LPR在第四次報(bào)價(jià)時(shí)首次下調(diào)，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后的利率水平為4.80%。雖然已經(jīng)臨近年底，依然有多個(gè)銀行做出了跟進(jìn)調(diào)整。

融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的36個(gè)城市613家銀行分（支）行中，除新增銀行樣本和停貸銀行外，175家銀行在12月下調(diào)了首套房貸利率水平，比上月增加了109家。其中105家銀行分（支）行保持了和LPR一致的下調(diào)幅度，即環(huán)比下調(diào)5BP，占全部銀行數(shù)量的17.13%，主要集中在北京、深圳、上海、天津、廈門、珠海、東莞等城市；278家銀行維持上月水平；68家銀行環(huán)比上升，比上月減少了5家。

12月份經(jīng)常會(huì)有一些銀行房貸額度緊張，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的613家銀行分（支）行中，目前僅有19家明確表示停貸，房貸“停貸潮”形勢沒有往年嚴(yán)峻。

據(jù)媒體報(bào)道，在約定房貸合同的重定價(jià)周期時(shí)，目前銀行有兩種操作方式：一種是每年1月1日調(diào)整利率（即為上一自然年12月20日的LPR）；另一種則是選擇是第一年貸款利率不變，調(diào)整日為放款日后的一年或第13個(gè)月時(shí)。根據(jù)央行此前發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期，重定價(jià)周期最短為1年。倘若按照銀行的第一種操作方式，相當(dāng)于大多數(shù)房貸合同的首次重定價(jià)間隔都小于1年，具體銀行將如何執(zhí)行，后續(xù)有待觀察。

四、排行榜：低利率城市房貸利率進(jìn)一步下探

2019年12月，除海口和廣州外，其余全國首套房貸款利率最低十城市房貸利率均有所下調(diào)。其中，石家莊12月份環(huán)比下調(diào)6BP，把環(huán)比上漲7BP的珠海擠出最低前十。最高前十中，新納入的中山市首套房貸平均利率為5.73%，入圍最高十城市名單。

五、趨勢：“因城施策”逐步落實(shí) 房貸利率存下行空間

12月，“房住不炒”再被多次強(qiáng)調(diào)。12月10日-12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在住房政策方面的相關(guān)表態(tài)為，“堅(jiān)持房住不炒，全國落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”同月23日，住建部召開會(huì)議部署2020年相關(guān)工作，在“房住不炒”的前面加上“長期”倆字，凸顯出這將會(huì)作為一種調(diào)控常態(tài)而存在。

同時(shí)，年底各地區(qū)逐步落實(shí)“因城施策”的調(diào)控措施，多地區(qū)樓市政策開始調(diào)整。天津、南京、武漢、三亞、佛山等十幾個(gè)二線城市降低人才購房門檻，為當(dāng)?shù)赜^望局勢濃厚的樓市注入活力；12月，廣州市南沙區(qū)、花都區(qū)和黃浦區(qū)也先后發(fā)文放松人才限購措施，成為第一個(gè)也是目前唯一一個(gè)調(diào)整樓市政策的一線城市；深圳地區(qū)則因?yàn)榍捌凇跋刃惺痉秴^(qū)”、“普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整”等多個(gè)利好因素的加持，導(dǎo)致出現(xiàn)部分二手房房價(jià)過快上漲的現(xiàn)象。對(duì)此，深圳市住建局特發(fā)通告，嚴(yán)厲打擊哄抬房價(jià)等違規(guī)行為。

12月20日，最新一期的LPR報(bào)價(jià)沒有發(fā)生變化，但考慮到目前的經(jīng)濟(jì)形勢，未來仍有著下行的空間。在多地放松人才政策、市場資金面比較寬松的情況下，明年銀行房貸利率大概率會(huì)隨LPR下調(diào)，不過，下調(diào)的幅度和速度都會(huì)比較平緩，平穩(wěn)發(fā)展仍將是2020年房地產(chǎn)市場的主旋律。

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