海南二手房：2021年，房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)怎么樣？到底是漲還是跌？

在目前房產(chǎn)已基本成為城鎮(zhèn)居民家庭“標(biāo)配”的情況下，海南二手房 房?jī)r(jià)的任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都牽動(dòng)著大家（大約8億多人）敏感的神經(jīng)！

 

雖然2020年尚有4個(gè)多月時(shí)間，但我看大家已經(jīng)迫不及待地想了解下2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)了！

 

分享下對(duì)這個(gè)問(wèn)題的看法，供參考。

 

第一、對(duì)2021年房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)的一點(diǎn)小前提

 

回顧2020年，我們基本上都知道了什么叫“黑天鵝”事件。一旦“黑天鵝”事件來(lái)臨，將會(huì)徹底顛覆事情常規(guī)的發(fā)展軌跡，也會(huì)顛覆我們對(duì)事物常規(guī)的認(rèn)知。

 

舉個(gè)例子，在北美國(guó)家，為了感謝生命中遇到的一些人和事，在每年11月第四個(gè)星期四過(guò)一個(gè)叫“感恩節(jié)”的節(jié)日。在感恩節(jié)上，有兩道重要的菜，分別是烤火雞和南瓜餅。

 

看到圖上的烤火雞先不要急著吃，接著聽(tīng)關(guān)于火雞的故事。

 

一般來(lái)說(shuō)，感恩節(jié)火雞需要飼養(yǎng)大約1000天，在這1000天時(shí)間里，主人都會(huì)把火雞“供著”、“捧在手心上”，給它好吃的、好住的，甚至還會(huì)有動(dòng)物協(xié)會(huì)的人放音樂(lè)給它聽(tīng)。

 

總之，在火雞自己看來(lái)，在生命中的1000天時(shí)間里都是無(wú)比舒適的，甚至越臨近感恩節(jié)，日子過(guò)得越逍遙快活。于是，火雞對(duì)生命的總結(jié)就是，日子一天比一天更美好！而且，不管用哪只火雞的生命軌跡做調(diào)研，得到的結(jié)論基本都是一樣的！

 

直到第1001天，也就是感恩節(jié)那天！主人可能給它喝一杯酒，等它醉了，然后殺了燒烤，放到感恩節(jié)的餐桌上，給大家過(guò)節(jié)吃。但火雞永遠(yuǎn)都沒(méi)有機(jī)會(huì)再認(rèn)識(shí)到，它生命的歸屬，永遠(yuǎn)都不是前1000天，而是第1001天！

 

說(shuō)感恩節(jié)火雞這個(gè)故事的目的，在于提示接下來(lái)預(yù)測(cè)2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)的小前提：我們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，都是建立在對(duì)已有數(shù)據(jù)歸納、總結(jié)的基礎(chǔ)上得出的！這些數(shù)據(jù)可能都是美好的，正如火雞過(guò)的那前面的1000天；但不代表房?jī)r(jià)未來(lái)的趨勢(shì)一定會(huì)沿著對(duì)過(guò)往趨勢(shì)總結(jié)的方向上走。

 

也就是說(shuō)，過(guò)往數(shù)據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，代表的都是過(guò)去！甚至即便提取的樣本很龐大、全面、有代表性，但由于黑天鵝事件可能發(fā)生，我們基于對(duì)過(guò)往數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)得出的未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)都是不靠譜的。

 

第二、對(duì)2020年房?jī)r(jià)趨勢(shì)的總結(jié)

 

由于黑天鵝事件的不確定性，我們對(duì)2020年房?jī)r(jià)的總結(jié)僅限于截止7月份，大致有如下一些結(jié)論：

 

01、今年整體房?jī)r(jià)漲幅略高于過(guò)去10年平均漲幅

 

截止7月末，從中指院全國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，今年全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅為5.79%，略高于過(guò)去10年（2011-2020年7月）房?jī)r(jià)的平均漲幅5.27%！幅度為0.52個(gè)百分點(diǎn)。

 

通過(guò)對(duì)過(guò)去10年房?jī)r(jià)漲幅梳理，自2017年開(kāi)始調(diào)控以來(lái)，最近四年的房?jī)r(jià)漲幅都是較為平穩(wěn)的，說(shuō)明調(diào)控取得了成效，房?jī)r(jià)已經(jīng)被控制在正常漲幅范圍內(nèi)。

 

今年雖然遭遇了疫情意外事件沖擊，但在多地“救市”下，房?jī)r(jià)保持了穩(wěn)中上漲態(tài)勢(shì)。也正是由于金融政策邊際寬松，疊加地方在“一城一策”范圍內(nèi)“救市”，導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)在疫情沖擊后不跌反漲，而且漲幅超越了過(guò)去10年的平均值。

 

可能也正是監(jiān)測(cè)到房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，從6月開(kāi)始，多地針對(duì)疫情采取的樓市寬松措施開(kāi)始逐步收緊，意在防止因調(diào)控政策寬松導(dǎo)致樓市出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，刺激到房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，甚至重蹈2013年樓市覆轍。

 

02、分月份看，疫情期間房?jī)r(jià)承壓，疫后房?jī)r(jià)整體恢復(fù)中

 

從中指院數(shù)據(jù)看，2月疫情防控，疊加春節(jié)，房?jī)r(jià)明顯下滑；3、4、5月隨著線上售樓部開(kāi)啟，房企“組合拳”營(yíng)銷，學(xué)區(qū)房需求集中釋放，以及復(fù)工復(fù)產(chǎn)、復(fù)業(yè)復(fù)市穩(wěn)步推進(jìn)，房?jī)r(jià)略有恢復(fù)，但動(dòng)能仍舊不強(qiáng)；6月、7月各種政策效果初顯，復(fù)工復(fù)產(chǎn)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)回升，房?jī)r(jià)已明顯上漲。

 

現(xiàn)在8月份，再回過(guò)頭去看今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我認(rèn)為總的結(jié)論就是疫情沖擊只是暫時(shí)的！

 

黑天鵝事件確實(shí)能有效地拉低房?jī)r(jià)，拖慢房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏。但事件一旦好轉(zhuǎn)后，以中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量和政府調(diào)控能力，房?jī)r(jià)發(fā)展的趨勢(shì)仍舊難以改變，該漲還得漲。

 

03、分能級(jí)城市看，二線漲幅最大，三線穩(wěn)中小漲，一線漲幅最小

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，新建商品房同比價(jià)格，一線上漲3.6%，二線上漲5.1%，三線上漲4.5%。

 

為什么一線今年房?jī)r(jià)比較熱，但漲幅在各線城市中卻是最小的？

 

我認(rèn)為，這是由于房?jī)r(jià)基數(shù)決定的。一線房?jī)r(jià)基數(shù)高，漲幅相比其他城市雖然小些，但上漲的絕對(duì)價(jià)格不低。這就好比中美兩國(guó)的GDP和增速，2018年為例，中、美兩國(guó)的GDP增速分別是6.6%和2.9%，表面上看，似乎我們更好些。但不要忽略了基數(shù)，中國(guó)GDP折合美元大約是13.6萬(wàn)億美元，美國(guó)是20.5萬(wàn)億美元。所以，真實(shí)的實(shí)力差距還是明顯的。

 

綜合本節(jié)，2020年房?jī)r(jià)整體漲幅高于近十年平均漲幅，也高于近四年嚴(yán)格調(diào)控以來(lái)的平均漲幅！分月份看，疫情期間房?jī)r(jià)表現(xiàn)低迷，但疫后即出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇勢(shì)頭。

 

另外，分能級(jí)城市看，一線漲幅最低，但上漲的絕對(duì)價(jià)格最高；二線漲幅最大，但上漲的絕對(duì)價(jià)格居中；三線漲幅居中，但上漲的絕對(duì)價(jià)格最低。可見(jiàn)，即便有疫情沖擊，但房?jī)r(jià)格局并未改變，一線仍雄踞榜首，二線隨后，三線墊底。

 

第三、對(duì)2021年房?jī)r(jià)趨勢(shì)展望

 

我認(rèn)為，2021年樓市大致可以歸納為，有一個(gè)事件值得關(guān)注，有一個(gè)建議給到大家，另有兩個(gè)房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，供大家參考：

 

01、“黑天鵝”并未走遠(yuǎn)

 

回到我們?cè)诘谝还?jié)中說(shuō)的，第1001天對(duì)已經(jīng)快樂(lè)生活了1000天的火雞來(lái)說(shuō)，就是典型的“黑天鵝”事件。這個(gè)事件本身對(duì)火雞來(lái)說(shuō)，是無(wú)法通過(guò)分析和總結(jié)前1000的生活經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)到的，而且還根本無(wú)法避開(kāi)！

 

因此，火雞基于對(duì)前1000天生活和經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，得出的對(duì)未來(lái)生活的預(yù)測(cè)性意見(jiàn)，對(duì)于第1001天及以后的生活來(lái)說(shuō)，完全就是錯(cuò)誤的，甚至可以說(shuō)簡(jiǎn)直就是災(zāi)難性的。

 

“黑天鵝”事件在未來(lái)任何時(shí)候都可能發(fā)生，誰(shuí)也無(wú)法預(yù)測(cè)，也無(wú)法避免。因此，我們對(duì)過(guò)去輝煌數(shù)據(jù)的分析和總結(jié)，都只能代表過(guò)去，對(duì)未來(lái)不一定都適用，甚至可能完全就是錯(cuò)誤的，因?yàn)橛?ldquo;黑天鵝”存在。

 

02、排除“黑天鵝”出現(xiàn)的可能，房?jī)r(jià)整體上大概率都將保持穩(wěn)定和延續(xù)

 

從2011-2020年全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅趨勢(shì)看，2017年前，由于調(diào)控措施并不完善和精準(zhǔn)，房?jī)r(jià)漲幅的波動(dòng)性還是比較大的；但2017年精準(zhǔn)調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)的漲幅得到了有效控制，基本保持了平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭。

 

從這個(gè)意義上說(shuō)，按照房?jī)r(jià)的正常發(fā)展趨勢(shì)，不受到意外事件沖擊，國(guó)家調(diào)控政策不發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向的情況下，房?jī)r(jià)基本趨勢(shì)應(yīng)該保持延續(xù)。

 

也就是說(shuō)，2021年的房?jī)r(jià)不容易出現(xiàn)大的價(jià)格波動(dòng)，保持在年均5%上下的漲幅概率最大。

 

03、房?jī)r(jià)的基本格局難以改變

 

各能級(jí)城市的房?jī)r(jià)格局，在不發(fā)生區(qū)域意外事件或調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，我認(rèn)為還是難以改變的。依然會(huì)是二線漲幅最大，三線其次，一線最后；但價(jià)格上漲的絕對(duì)值一線無(wú)疑會(huì)是第一，二線次之，三線最后。

 

這樣的房?jī)r(jià)格局，主要是三個(gè)原因決定的：一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動(dòng)的人口流向變化，也就是中小城市人口向大城市聚集，全國(guó)城市人口向一線城市聚集；二是住房領(lǐng)域的消費(fèi)升級(jí)，人往高處走，往更高層級(jí)城市轉(zhuǎn)移消費(fèi)和投資是消費(fèi)規(guī)律；三是既有房?jī)r(jià)格局在沒(méi)有外力作用下，往往難以自己改變。

 

04、能不能在2021年置業(yè)？

 

我的觀點(diǎn)是三個(gè)，供參考：

 

一看需求。有實(shí)際居住需求，在哪個(gè)城市都可以買，因?yàn)榻鉀Q好一家人的居住需求最重要，不要錯(cuò)過(guò)了一家人的幸福。

 

二看資金。有充足資金，經(jīng)濟(jì)能承受，也是可以買的，房?jī)r(jià)大概率都將保持平穩(wěn)發(fā)展，近四年來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅趨勢(shì)保持延續(xù)的可能性最大。

 

三要預(yù)留好避險(xiǎn)資金。不管買房，還是做其他投資，都要預(yù)留好避險(xiǎn)資金，因?yàn)檎l(shuí)也無(wú)法預(yù)測(cè)第1001天，火雞是被燒烤了上“感恩節(jié)”的餐桌，還是被主人赦免了？成為無(wú)數(shù)只火雞中的戰(zhàn)斗機(jī)，一直安逸地生活下去，成為“黑天鵝”中的“黑天鵝”，改寫無(wú)數(shù)只火雞第1001天被燒烤的命運(yùn)。

 

綜合全文分析，2021年房?jī)r(jià)大概率的走勢(shì)應(yīng)該都會(huì)延續(xù)近4年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅趨勢(shì)，也就是年均漲幅在5%上下，而城市房?jī)r(jià)格局基本定型，沒(méi)有“外力”沖擊的話，難以改變。海南二手房www.kanfang.com