這兩個熱點城市的土地拍賣政策正發(fā)生重大變化

　　7月17日，南京和杭州對開發(fā)商拿地或自持商品房的要求作出了調(diào)整：南京取消了已執(zhí)行快2年的現(xiàn)房銷售政策，全面推行“競建自持商品住房面積”；杭州則“競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設(shè)的項目，自持商品房屋應(yīng)全部為住宅”。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，兩個城市的調(diào)整方向都是進一步加大租賃住房的供應(yīng)，落實購租并舉的政策。同時，在一定程度上加快土地開發(fā)和上市的節(jié)奏，增大租賃住房供應(yīng)。

　　引人關(guān)注的是，此次土地出讓條件中出現(xiàn)了一些重大變化：取消了“競價達最高限價的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進度門檻，以及競價達最高限價的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

　　此外，之前的“競建保障房面積”調(diào)整為“當?shù)貕K競價達到最高限價時仍有競買人要求繼續(xù)競買的，停止競價，改為在本地塊內(nèi)競爭自持商品住房（租賃住房）建筑面積，每次申報面積200平方米，申報面積最多者為競得人。”

　　南京現(xiàn)房銷售政策始于2016年8月。當時為給土拍市場降溫，南京市，當網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎(chǔ)上再加一個加價幅度作為成交價。當網(wǎng)上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

　　2017年6月2日，調(diào)控再次加碼，當住宅用地、商住用地網(wǎng)易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。

　　對此，南京市房地產(chǎn)學會會長吳翔華認為，現(xiàn)房銷售會增加開發(fā)商的成本，導致房屋銷售報價提高，但又限價，房價和開發(fā)商成本兩個矛盾無決。另外，現(xiàn)房銷售從開發(fā)到建成滿足銷售條件，至少需要兩年時間，導致上市房源量在某一段時間是真空狀態(tài)，房源量緊張，人為加劇了市場的供需矛盾。

　　吳翔華表示，取消現(xiàn)房銷售政策，調(diào)整為“競建自持商品住房面積”，對于開發(fā)商來說基本喜聞樂見，地塊中有部分需自持的房源，也沒有什么不好，因為雖然是自持，但依舊是開發(fā)商自己的資產(chǎn)，可以支配。

　　另外，南京是國家租賃試點城市，現(xiàn)在競建自持，開發(fā)商一方面拿到了地，另一方面又可幫助完成部分租賃用房目標。預(yù)計南京未來房源供應(yīng)量會上升，一般6個至9個月便能夠上市。

　　南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，南京賣房30624套，目前市場庫存2.4萬套，從供應(yīng)和成交角度來看，上半年南京樓市都達到了近5年來的最低值。

　　據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，南京市國土局共計出讓34幅經(jīng)營性土地（不含溧水、高淳），面積202.65萬平方米，總價388.67億元，與2017年上半年相比，成交面積上漲52%，成交總價卻下跌9.74%。

　　土地溢價率方面，上半年為1.93%，而2017年一度高達36.02%。此次掛出的5幅地塊設(shè)置的最高限價均比區(qū)域地王便宜2000元-3000元/平方米。

　　自2017年4月26日誕生首幅有自持面積的地塊以來，“自持面積競拍”成了杭州土拍市場的常態(tài)。2017年8月22日，杭州出臺了“企業(yè)自持商品房屋租賃管理實施細則”。

　　今年7月17日，杭州市又發(fā)布了《關(guān)于進一步加強對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》（下稱《通知》），繼續(xù)加大租賃住房的推廣力度。

　　《通知》，競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設(shè)的項目，自持商品房屋應(yīng)全部為住宅。

　　《通知》還“自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年”。

　　“地產(chǎn)杭州客”認為，新的徹底堵住了開發(fā)商把自持面積全部放在商業(yè)部分的漏洞，同時還會影響開發(fā)商自持部分的資金回籠，并使得其自持部分徹底回歸“租賃住房”的本質(zhì)。

　　據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計，截至目前，杭州市區(qū)范圍內(nèi)共有92地塊出現(xiàn)競拍自持比例，合計自持面積達191萬平方米。假設(shè)單套租賃住房面積為50平方米，意味著這92地塊將新增近4萬套租賃住房。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，杭州賣地收入1345億元，不僅占據(jù)了全國土地出讓金總額第一名的，更以較高的同比增速、兩幅百億“地王”與頻繁刷新的樓面單價宣告著城市價值。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從目前來看，加快土地節(jié)奏、加大土地供應(yīng)量仍是杭州土地市場主基調(diào)之一。

　　7月16日，杭州主城區(qū)迎來7月的第二場土拍，共出讓7用地，從成交結(jié)果看，相比之前的普遍高溢價甚至高自持比例成交等行情，低溢價成交已成為當下主流。