上海搖號購房兩周年：宅地零溢價率 房價漲幅全國倒數(shù)

　　上海搖號購房兩周年：宅地零溢價率 房價漲幅全國倒數(shù)

　　每經(jīng)記者 程成

　　5月16日，國家統(tǒng)計局公布的《4月份70個大中城市房價指數(shù)變動情況》顯示，新建商品住宅價格方面，4月份環(huán)比上漲的城市有67個；二手住宅價格方面，4月份環(huán)比上漲的城市有55個，同比上漲的城市達(dá)到68個。在“小陽春”行情下，“漲城”呈現(xiàn)增多趨勢。

　　不過，作為一線城市的上海卻是個“另類”。4月份上海二手住宅價格同比下跌1%，是70個城市中唯一一個出現(xiàn)同比下跌的城市。而新建商品住宅環(huán)比上漲0.3%，在70個城市中列倒數(shù)第12位；同比上漲1.5%，列倒數(shù)第3位。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，在2017年一系列調(diào)控政策“組合拳”下，上海樓市自當(dāng)年下半年開始劃出一條“量縮價穩(wěn)”的平滑曲線。而在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控基調(diào)下，上海的一些做法又是否值得其他城市借鑒呢？

　　新房價格兩年漲幅不到12%

　　從近兩年上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的“量縮價穩(wěn)”的走勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，新建住宅交易方面，2018年上海新建住宅(含商品住宅、安置房、保障房)銷售面積1333.29萬平方米，同比下降0.6%；而在2016年，上海僅新建商品住宅銷售面積就達(dá)到2020萬平方米，同比增長0.5%。

　　存量住宅方面，2018年上海存量住宅網(wǎng)簽面積1230萬平方米，同比增長4.3%；而在2016年存量住宅網(wǎng)簽面積達(dá)3161萬平方米，同比增長4.2%。

　　價格方面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上海新建住宅銷售均價為28981元/平方米，而2016年新建住宅銷售均價為25910元/平方米。這意味著兩年時間里，上海新建住宅銷售均價的漲幅還不到12%。值得注意的是，上述新建住宅均包括各類保障性住房。而即使在剔除各類保障性住房后，上海商品住宅的銷售均價變動幅度也不大。

　　上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)商品住宅銷售均價為108155元/平方米，內(nèi)外環(huán)線間為74694元/平方米，外環(huán)線以外為37298元/平方米，同比分別上漲4.6%、3.3%、3.6%。

　　顯然，在一系列嚴(yán)厲調(diào)控下，上海的投資、投機需求被極大抑制，雖然成交量大幅下滑，但價格卻保持相對穩(wěn)定。

　　而作為生產(chǎn)“面包”的“面粉”，土地價格的穩(wěn)定對樓市穩(wěn)定至關(guān)重要。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，2018年上海成交宅地及商業(yè)、商務(wù)用地等共計103宗，共攬得土地出讓金1643億元，總規(guī)劃建筑面積927萬平方米，綜合溢價率0.9%。而在宅地方面，全年共成交60宗，獲得土地出讓金908億元，總規(guī)劃建筑面積537萬平方米。

　　值得注意的是，零溢價成交幾乎成為上海涉宅地塊的“標(biāo)配”。全年成交的60宗涉宅地塊，綜合溢價率僅為0.02%，其中又有58宗為零溢價成交。而宅地的零溢價，則與“招掛復(fù)合出讓”的土拍制度密不可分。

　　2016年，上海先后出現(xiàn)18個區(qū)域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出，2017年4月，上海調(diào)整土地出讓政策，實行“招掛復(fù)合出讓”。根據(jù)規(guī)則，當(dāng)有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓；超過3人時，實行招標(biāo)出讓，對投標(biāo)人進(jìn)行評分確定競得人。

　　2017年6月，上海對“招掛復(fù)合出讓”政策進(jìn)行“打補丁”式微調(diào)，在上述規(guī)則基礎(chǔ)上，首次引入“受讓管理”指標(biāo)。根據(jù)規(guī)則，在確定入圍競標(biāo)人排名順序時，評標(biāo)小組先按照總得分由高到低的原則確認(rèn)投標(biāo)人的排名順序。

　　“通過招掛復(fù)合出讓的方式，對房企拿地進(jìn)行窗口指導(dǎo)，對抑制土地市場過熱，以免地價推高房價具有積極意義。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　從“賣方市場”到“買方市場”

　　“招掛復(fù)合出讓”政策的出臺，對政府而言無疑意味著土地出讓收入的“減少”，但土地溢價率的大幅下降，又很大程度上避免了房價、地價的螺旋式上升。

　　當(dāng)然，上海能夠接受土地的零溢價成交，與其自身的財力有著直接關(guān)系。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年，上海市一般公共預(yù)算收入為7108億元，位居全國各城市首位，比排在第二位的北京多22.8%，是排在第三位的深圳的2倍。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對2018年土地出讓金排名前28位城市梳理后發(fā)現(xiàn)，在土地出讓金與一般公共預(yù)算收入的比值方面，北京、上海、深圳3個一線城市分別以29%、26%、11%位居最后三位。上海對樓市調(diào)控政策落實的程度、執(zhí)行的力度，或許值得其他城市借鑒。

　　在限購方面，目前上海執(zhí)行的是2016年3月份制定的“滬九條”，即居民家庭在購買住房前需連續(xù)繳滿5年社保或個稅；有2套及以上住房的滬籍家庭，以及有1套及以上住房的非滬籍家庭，暫停購房。

　　此外，在企業(yè)購房資格上，上海也及時“打補丁”“堵漏洞”。去年7月上海就曾加碼限制企業(yè)購房，對企業(yè)注冊年限、繳納稅金、職工人數(shù)等進(jìn)行規(guī)定，并規(guī)定企業(yè)購買商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高到“滿5年”。

　　在限貸方面，上海同樣執(zhí)行的是差別化信貸政策，首套房最低首付35%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；購買二套房的，普通住宅最低首付50%、非普通住宅最低首付70%，利率均上浮10%。不過在套數(shù)認(rèn)定上，上海嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸。

　　在限價方面，上海同樣執(zhí)行著限價政策，不過相比其他城市，上海執(zhí)行得更加嚴(yán)格。

　　在市場亂象整治方面，針對茶水費、捆綁裝修、捆綁車位等亂象，上海于2017年7月實行公證搖號購房制度，要求開發(fā)企業(yè)必須將全部準(zhǔn)售房源納入排序選房范圍；在搖號排序時必須使用公證機構(gòu)提供的電腦搖號軟件；不得設(shè)置利于內(nèi)部、關(guān)系戶的入圍條件，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不得入圍；對弄虛作假的企業(yè)，一律暫停網(wǎng)簽，并列入“黑名單”。針對虛假消息、首付貸、違規(guī)提取公積金等亂象，2018年9月上海出臺政策，對上述亂象進(jìn)行嚴(yán)厲整治。

　　與此同時，上海還在開展房產(chǎn)稅征收試點，對屬于居民家庭第二套及以上住房，且家庭全部住房面積人均超過60平方米的部分征收房產(chǎn)稅；按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納；交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%，其余稅率為0.6%。

　　無論是限購、限貸，還是搖號購房等，說上海的調(diào)控政策是全國最嚴(yán)格的并不為過。

　　一系列調(diào)控政策的加碼，一二手房價格倒掛現(xiàn)象逐漸消失，投資投機需求被極大打壓，“強買強賣”“內(nèi)幕交易”等市場亂象幾乎絕跡，而隨之而來的是市場交易量明顯下滑。

　　但對購房者而言，正是這一系列的“組合拳”，才有了自己“地位”的顯著提高：市場不再“一房難求”，買房時不會再“被迫”交茶水費、捆綁裝修，絕大部分項目也由之前的“搶著買”變?yōu)椤疤糁�買”。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在商品住宅體系之外，上海還在保障性住房方面集中發(fā)力，尤其是租賃住房領(lǐng)域。自2017年7月首次推出租賃住房用地以來，至目前上海共推出租賃住房用地68宗，總規(guī)劃建筑面積421萬平方米，至少提供6.5萬套租賃住房。按照規(guī)劃，上海在“十三五”期間將新增住房170萬套，其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。

　　“政策這么嚴(yán)厲，但調(diào)控能不能看到效果，關(guān)鍵在于地方如何將這些政策落實到位。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

　　對投資投機客的不歡迎、對剛需的“尊重”，反映的是上海這兩年的樓市從“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，也是上海樓市調(diào)控成效的生動寫照。