再創(chuàng)新高！2019年商品房銷售近16萬億 商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)量縮

　　經(jīng)濟(jì)日報-北京1月17日訊 國家統(tǒng)計局17日發(fā)布2019年1—12月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，2019年商品房銷售額159725億元，增長6.5%，增速比1—11月份回落0.8個百分點，比上年回落5.7個百分點。“毫無懸念創(chuàng)出新高，”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房住不炒、因城施策的大背景下，行業(yè)規(guī)模又創(chuàng)出新高，而商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)量縮、房企拿地冷熱不均、市場分化熱點恒熱、房企融資繼續(xù)增長、市場降溫持續(xù)等幾點值得關(guān)注。

　　從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，1—12月份，全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%，住宅銷售額增長10.3%，商品房銷售金額已經(jīng)踏上了歷史新高點。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析認(rèn)為，值得關(guān)注的是，從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展來看，商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。

　　在行業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高的背景下，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)持續(xù)下滑局面。1-12月，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降16.5%。“在一些城市和地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃超前，市場整體供大于求，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重是為主因。”

　　2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，土地成交價款14709億元，下降8.7%。張波指出，從全年來看，房企土地購置情況呈現(xiàn)明顯的先抑后揚，上半年土地市場供應(yīng)量少，但房企拿地勢頭并未減弱，尤其在二季度重點城市補(bǔ)貨的意愿度頗強(qiáng)，但是區(qū)域選擇相對較窄，重點聚焦在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點二線城市。下半年的受土地調(diào)控影響在熱點城市拿地?zé)崆橛忻黠@減少，拿地的廣度和數(shù)量有所增長，聯(lián)合拿地的現(xiàn)象也逐步增多，加之下半年市場土地供應(yīng)放量也明顯高于上半年，導(dǎo)致土地銷量有所回升。但房企拿地的謹(jǐn)慎度不斷提升。

　　2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金178609億元，比上年增長7.6%，比2018年加快1.2個百分點。利用外資176億元，增長62.7%，增長十分明顯。“雖然政策上對于海外融資已經(jīng)有所限定，明確限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補(bǔ)充運營資金等。但由于海外融資流程不復(fù)雜加之利率優(yōu)勢推進(jìn)利用外資增長明顯，減輕短期償債壓力，'借新還舊'是海外融資的主要目的。”

　　12月份，統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.13，比11月份回落0.02點，顯示出降溫在持續(xù)。

　　張波預(yù)計，“分化”將成為2020年市場的重要表現(xiàn)，一是銷售市場分化，2020年二手房市場整體波動性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大；二是土地市場分化，棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，而房企回歸一二線的正在逐步加快。三是房企增長分化，2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。