多地出招 樓市“因城施策”凸顯

　　2020年開年，多地出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。從調(diào)控力度和調(diào)控方向看，因城施策特征明顯。從調(diào)控手段看，放寬購房政策的城市主要從實(shí)施新房補(bǔ)貼、放寬落戶政策、放寬公積金提取流程和提取額度等角度進(jìn)行；調(diào)控趨嚴(yán)地區(qū)主要從限售等角度進(jìn)行。

　　此外，多地區(qū)發(fā)文鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展，放寬“商改租”范圍。人才落戶政策，也在很大程度上刺激了春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，落戶放寬的城市中，熱點(diǎn)地區(qū)春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求有望大幅提升。

　　穩(wěn)房價(jià)導(dǎo)向不變

　　近日，多地出臺(tái)針對(duì)新房的補(bǔ)貼政策。四川達(dá)州市印發(fā)的《關(guān)于中心城區(qū)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展十二條政策措施的通知》指出，支持有實(shí)力、有品牌的大企業(yè)參與土地市場競買。同時(shí)，恢復(fù)購房補(bǔ)助，從2020年1月1日起，凡購房者購買建筑面積低于140平方米的新建普通住房，按房屋產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積，由市、區(qū)財(cái)政對(duì)各自供應(yīng)土地的開發(fā)樓盤給予100元/平方米的補(bǔ)助。

　　在此之前，四川富順縣也出臺(tái)了類似政策。按照富順縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《富順縣購買商品住房財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》，對(duì)在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房的居民，給予一次性200元/平方米的財(cái)政補(bǔ)貼，二手房買主不享受這一補(bǔ)貼。

　　從補(bǔ)貼時(shí)間看，多數(shù)地區(qū)時(shí)間較短，抱著試點(diǎn)的態(tài)度較為明顯。例如，湖南省衡陽市衡東縣房交會(huì)上，當(dāng)?shù)卣�府部門也推出了稅費(fèi)補(bǔ)貼政策，涵蓋住宅、商鋪、車位等多個(gè)業(yè)態(tài)。政府表態(tài)稱，“鼓勵(lì)企業(yè)讓利，但不搞惡性競爭”。上述政策在衡東縣房交會(huì)期間適用，具體時(shí)間為2020年1月1日到2020年3月31日。

　　房地產(chǎn)調(diào)控收緊的城市中，多數(shù)地區(qū)前期房價(jià)、地價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲。以唐山市為例，唐山市政府首創(chuàng)“網(wǎng)簽限售”，明確購房人購買新建商品住房，自網(wǎng)簽之日起42個(gè)月內(nèi)不得上市交易。國家統(tǒng)計(jì)局公布的2019年11月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，唐山市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1.9%，同比上漲11.9%，房價(jià)相比2015年漲幅達(dá)到37.3%，環(huán)比上漲幅度與銀川市并列第一。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2020年房地產(chǎn)調(diào)控將堅(jiān)持“穩(wěn)”這個(gè)主題，遏制投機(jī)，保護(hù)真實(shí)的居住需求。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年各地房地產(chǎn)市場秩序維護(hù)導(dǎo)向明顯，即便是有各類刺激性的政策，但穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向依然沒有變。

　　租賃政策為重點(diǎn)

　　不少地區(qū)為了優(yōu)化外地人口租房環(huán)境、擴(kuò)大租房供給、滿足租房需求，2020年以來出臺(tái)了針對(duì)租房市場的政策。

　　以深圳為例，1月9日深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》（征求意見稿），對(duì)“商改租”的改建原則等方面進(jìn)行規(guī)范。既有商業(yè)和辦公用房應(yīng)同時(shí)符合以下條件方可改建：已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)；不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益的，應(yīng)取得所有他項(xiàng)權(quán)益人同意；以宗地或者棟為單位；不能以宗地或者棟為單位的，改建部分應(yīng)當(dāng)相對(duì)獨(dú)立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

　　此前深圳曾表態(tài)，力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年超過50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的鼓勵(lì)租賃政策，北京、長春、上海、南京等16個(gè)城市進(jìn)入2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)范圍。租賃市場成為不少城市大力發(fā)展的重點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。同月，住建部聯(lián)合六部門發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)范住房租賃市場，全面保障租戶的合法權(quán)益。2020年預(yù)計(jì)更多城市將在不同層面加大租房保障力度，針對(duì)租賃市場的優(yōu)惠政策將持續(xù)推進(jìn)。

　　人才落戶帶動(dòng)返鄉(xiāng)置業(yè)升溫

　　2019年全國超過170個(gè)城市對(duì)外發(fā)布了人才相關(guān)政策，吸引人才成為了城市競爭的主要政策內(nèi)容。2019年12月，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見》，明確全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項(xiàng)目，確保社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

　　人才落戶政策也在很大程度上刺激了春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，落戶放寬的城市中，熱點(diǎn)地區(qū)春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求有望大幅提升。

　　58同城、安居客發(fā)布的《2019-2020年返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，有68.6%傾向于選擇回鄉(xiāng)置業(yè)。與2019年相比，2020年返鄉(xiāng)置業(yè)潮呈現(xiàn)“意愿人群占比有所上升”“意向房源總價(jià)范圍提升”“越來越多人傾向線上購房”三大趨勢。在熱點(diǎn)城市方面，從全國范圍來看，二三線城市春節(jié)期間的找房熱度有望創(chuàng)出新高。重慶、成都、西安是返鄉(xiāng)置業(yè)最熱門的地區(qū)；徐州、南通、合肥緊隨其后；東北地區(qū)的返鄉(xiāng)置業(yè)熱度有所下降。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，返鄉(xiāng)置業(yè)是近年來一直持續(xù)的熱門話題。品牌房企在三四線及以下城市布局的下沉化，拉動(dòng)春節(jié)期間更多返鄉(xiāng)人群關(guān)注到當(dāng)?shù)貥鞘小�從返鄉(xiāng)人群變化看，用戶不僅會(huì)關(guān)注地縣級(jí)城市的項(xiàng)目，同時(shí)還會(huì)關(guān)注到本省更為核心的二三線城市；加之落戶政策放松，二三線城市春節(jié)期間的找房熱度有望創(chuàng)出新高。

　　張波強(qiáng)調(diào)，在房住不炒的大背景下，返鄉(xiāng)置業(yè)的核心訴求依然是自用，子女教育、當(dāng)?shù)胤績r(jià)、工作機(jī)會(huì)、照顧家人等因素為是否返鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因。隨著部分三四線城市房價(jià)的不斷提升，返鄉(xiāng)人群找房熱情有望繼續(xù)提升。但由于購房者心態(tài)更趨理性，真實(shí)購房需求或不及往年。