新年置業(yè)新寶典，買房建議大放送

眼看春節(jié)的腳步越來越近，想必很多人想趕在節(jié)前買房，但還有些猶豫。站長特此送上買房6個實用建議，都是干貨，實用性較強，希望可以幫助到大家。

三四線城市呈下降趨勢

站長從土地購置面積的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%。下半年土地購置面積整體有所回升，但從全年來看，總體成交同比去年下滑的趨勢沒有改變，1月-11月同比下降14.2%。2019年全年土地市場成交量同比明顯減少。

從實際拿地情況來看，房企們圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場今年都呈現(xiàn)過火熱的局面，在2019年6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“火爆”效應。

與此相對應的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數(shù)量的情況來看，排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿低、市場趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。樓市價格自然呈下降趨勢。

北京東城西城更緊俏

早在2016年，北京東城西城區(qū)要合并的消息就傳得沸沸揚揚。最近我們終于等到了與此相關(guān)的一個公示。

2019年12月30日，《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃（2018年-2035年）》正式向社會公示。公示內(nèi)容顯示，首都功能核心區(qū)規(guī)劃范圍包括東城區(qū)和西城區(qū)兩個行政區(qū)，共32個街道辦事處，總用地面積約92.5平方公里，其中二環(huán)內(nèi)的老城約62.5平方公里。

據(jù)介紹，首都功能核心區(qū)（即東城區(qū)和西城區(qū)）是歷史文化名城保護的重點地區(qū)，是展示國家首都形象的重要窗口地區(qū)。規(guī)劃將地下文物埋藏區(qū)、歷史街巷、傳統(tǒng)胡同、傳統(tǒng)地名、歷史名園等納入保護對象，明確首都功能核心區(qū)十一類保護對象。

如何在有限的92.5平方公里內(nèi)實現(xiàn)空間利用的最大化？規(guī)劃草案提出，“落實減量發(fā)展要求，堅持嚴控增量和疏解存量相結(jié)合，向外疏解騰退和內(nèi)部功能重組雙向發(fā)力，合理確定人口、用地、建設(shè)規(guī)模與結(jié)構(gòu)”。

也就是說，東西城以后的居住人口會進行一定程度的疏解，區(qū)域地段資源則將更加稀缺，增值潛力巨大。入手時可上網(wǎng)查詢周邊房子價格，選中等的就行。

省會城市強者恒強

2019年，全國超過170個城市發(fā)布了不同力度的人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。吸引人才，成了城市競爭的主要政策內(nèi)容。

從落戶政策看，廣西、海南、河南、山東、湖北、山西、云南等省份除個別城市外，已經(jīng)全面放開落戶政策。

隨著眾多城市放開戶口限制，政策對于樓市的確產(chǎn)生了間接性影響，從側(cè)面增加了樓市交易數(shù)量。二手房方面，目前全國二手房成交已降至近5年低位，據(jù)北科研究院預計，2020 年全國二手房成交量有望小幅增長3%至438.5萬套，交易額達7.24萬億元。

具體區(qū)域而言，粵港澳大灣區(qū)、長三角城市群、長江中游及成渝城市群在戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)勢下，經(jīng)濟活力和人口吸引力均表現(xiàn)較好，未來市場支撐力較強。

從政策看，眾多省會城市繼續(xù)發(fā)布人才政策、放寬落戶及加大人才購房補貼。從人口看，武漢、濟南、合肥、鄭州、長沙、成都、西安、杭州的常住人口有明顯增加，對2020房地產(chǎn)市場形成強支撐。

從經(jīng)濟看，2018年，上海、北京、廣州、深圳、天津、蘇州、重慶、武漢、成都、杭州、南京、青島、無錫、長沙、寧波、鄭州16個城市的GDP突破萬億元大關(guān)。2020年佛山市地區(qū)生產(chǎn)總值突破萬億元大關(guān)，經(jīng)濟綜合實力邁上新臺階。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，這些熱點都市圈和城市的房價增長潛力自然增加。

就產(chǎn)業(yè)看，產(chǎn)業(yè)越高精尖，知識、技術(shù)資本就越重要，勞動者報酬在GDP這塊蛋糕中就分得越多，換句話來說就是收入越高，購買力就越強。比如第三產(chǎn)業(yè)極度發(fā)達的上海，收入在GDP占比高達47.6%，而靠煤炭為主的鄂爾多斯只占21.3%。哪怕同為一線城市的深圳和上海，深圳人均GDP遠高于上海，但是上海的人均收入水平卻領(lǐng)先于深圳。

所以就地產(chǎn)投資而言，應該選擇那些產(chǎn)業(yè)高端、有錢人多（營業(yè)盈余占比高）的城市，而不要選那些資源型城市。

以人工智能、機器人、5G、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)為基礎(chǔ)的第四次產(chǎn)業(yè)革命已經(jīng)到來。中國反超的彎道已經(jīng)出現(xiàn)，遠至千年大計，近至先行示范區(qū)、大灣區(qū)、海南、雄安等地已一一布局。其中蘊藏著的，不僅是樓市的未來，更是城市與國家的未來。

置業(yè)地段范圍圈

誰都希望自己的房子配套好，但每個人的購買力不同，所以可以從城市核心區(qū)劃圈，以10-50公里為界，圈定適合的置業(yè)區(qū)域進行選擇，比如北京的CBD核心和上海的陸家嘴核心區(qū)就可以作為置業(yè)的中心點。

圈子10公里內(nèi)是豪宅圈，因為10公里開車也就20、30分鐘的事情。在這個圈層里生活非常方便，成本自然也高，畢竟土地就那么多，非常稀缺，適合土豪入手。

10-20公里圈子，開車需1小時，這個圈里的房子沒有10公里圈子那么貴，在北京可能需要動輒500萬，比不上核心圈的千萬豪宅，但也不算遠郊，還是有一定的投資潛力。

20公里及以上就是剛需的范圍了，比較適合剛需置業(yè)。

這個范圍規(guī)劃很好理解，大家可根據(jù)自己的資金和需求進行對號入座。

頂豪怎么玩兒

從2018年年底開始，不少城市的豪宅網(wǎng)簽備案逐漸放開，購買力充分釋放，再加上雙合同現(xiàn)象消失，真實數(shù)據(jù)得以浮上水面。像一線城市，站長前段時間梳理過，3000萬以上豪宅市場交易量近期有大幅增長，幅度甚至超過了剛需房。

當下實體經(jīng)濟難做，富人在資金上有避險需求，而占據(jù)城市核心位置的頂級豪宅，向來是配置大資金的不錯選擇。雖然頂級豪宅是塔尖人群的小眾市場，但這類人群資金雄厚，而且融資渠道很多，購買力基本不受調(diào)控的影響。如果能選在熊市入手，議價能力更強，有抄底的機會。所以說牛市買剛需、熊市買豪宅，是不錯的選擇。

就城市而言，為什么深圳房價一枝獨秀蹭蹭蹭往上漲？因為深圳是粵港澳大灣區(qū)核心城市，而且實力雄厚。從2019年企業(yè)IPO數(shù)量看，廣東以34家上市企業(yè)的數(shù)量名列榜首，造就了96位億萬富豪，僅深圳就有55位。從上市宗數(shù)來看，深圳憑借15家的數(shù)量獨占鰲頭，廣州9家名列第二，東莞有3家，佛山、汕頭與中山各2家，梅州有1家。

從募資總額來看，深圳、廣州、東莞位列前三。來自深圳的中國廣核募集的資金最高，為125億元。其中電子行業(yè)最多，12家IPO企業(yè)市值過百億。

入手時間點

對于單價低的商品，人們下單速度大多很快，但像房子車子這種客單價高的商品，人們會從價格、品牌、配套、油耗等方面綜合考慮，時間往往較長。

入手時間，其實最終是看置業(yè)者的自身需求。對于剛需而言，宜早不宜遲，因為中國還有十幾年的人口增長紅利。

如果是純投資，站長建議你先物色幾個樓盤，然后看樓盤價格曲線，逢低入手。從大趨勢來說，應該在貨幣寬松時入手，因為此時銀行額度會比較寬松，買方的議價空間更大，更容易撿漏。就像巴菲特一樣，向來都是從低位入手，然后長期持有，方能穩(wěn)健獲利。

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