2020年地產投資將走向何方？

【“宏觀札記”為粵開證券首席宏觀研究員張德禮在界面新聞開設的專欄，分析宏觀經濟形勢】

今年前11個月，房地產投資累計增速為10.2%，全年大概率能夠維持兩位數增速。2015年到2018年的增速分別為1.0%、6.9%、7.0%、9.5%，因此今年將是連續第四年上升，成為托底經濟的重要力量。

2020年地產投資趨勢如何？這個問題的答案，對于把握2020年經濟形勢，有著重要意義。目前主流的觀點是，2020年地產投資面臨著較大放緩壓力。但筆者對這個問題的看法要樂觀一些，認為2020年地產投資增速可能會在8%左右，雖然相比于今年增速有所放緩，但依然維持了很強韌性。

預判地產投資趨勢，需要先了解地產調控的政策基調。在筆者之前的多篇專欄文章中，都認為2020年“房住不炒”的基調不會變，但出于穩增長的需要，政策也不會進一步收緊，會有更多城市變相放松。這一判斷在中央經濟工作會議的通稿中得到了驗證，比如刪去了“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”、增加了“穩地價、穩房價、穩預期”、強調“全面落實因城施策”等。

2020年比較溫和的地產調控政策，有助于房地產市場平穩運行，也會影響居民和開發商的預期。筆者了解到，不少開發商的預期逐步好轉，拿地積極性也在提高，主要原因有以下幾個：

第一，調控政策相比于今年要溫和一些。比如強調“全面落實因城施策”，意味著地方政府將有更大的自由度，對于那些房價有較大下跌壓力的城市，可以通過放松非戶籍人口購房、放松二手房限售、收緊土地供應等方式來穩定房價。

第二，房貸利率繼續上升的空間有限，這會支撐地產銷售。本次中央經濟工作會議，明確提出了要降低社會融資成本，這是中央經濟工作會議層面的會議首次提及。預計將通過調降LPR利率、寬貨幣降低商業銀行同業負債成本等方式來實現這一目標，而房地產抵押貸款作為銀行目前相對優質的資產，預計利率也會隨著銀行整體貸款利率的下調而下調。房地產銷售對利率的變化較為敏感，房貸利率難以往上升，甚至趨于下降，會對銷售形成一定的正向支撐。

第三，開發商的融資環境將有所改善。2016年地產調控收緊后，針對房企融資的監管逐步變嚴，2018年后更是如此，可以說房企各個融資渠道都被規范了，如何融資、確保現金流不斷裂，是擺在很多房企面前的難題。

預計2020年房企融資壓力將緩和一些。一方面，地產調控整體的基調變得溫和一些了，預計在融資方面也會如此。另一方面，央行領導11月撰文稱，要綜合多種工具對房地產融資逆周期調節，主流觀點解讀為將對房企的融資邊際放松，比如滿足合理的融資需求而非一刀切等。

開發商預期改善、拿地積極性提高，對房地產投資將會有兩方面的推動。

一是土地購置費用上升。房地產開發投資完成額，包括建筑工程、安裝工程、設備工器具購置和其他費用，前三項統稱為建安投資，而土地購置費用計入其他費用，且是其他費用的最主要構成。2019年前11個月，其他費用占房地產開發投資完成額的37.3%。開發商通過招拍掛方式拿到土地后，需要繳納土地出讓金，土地購置費用增加，對房地產投資有正向影響。

二是帶動新開工。開發商拿到土地后，需要開工、施工，達到預售條件后，才可以預售和銷售。比如2016年三四線城市大規模棚改，開發商采取快周轉策略，將房子蓋到可以預售后，就回流資金去拿新的地塊，再開工、建設到可以預售。盡管目前開發商的策略有所改變，重心從通過快周轉方式搶占市場份額，轉向存量項目的竣工，但開發商近期拿地的積極性提高后，也會帶動2020年的房地產新開工。

國有土地出讓金收入增速、購置土地面積增速，都已經連續七、八個月回升，顯示土地市場已經好轉了半年多。據此可以判斷2020年，至少在上半年，新開工增速都會處于較高水平。房地產項目新開工后，還有施工和建設周期，這些計入建安投資，由于2020年新開工不差，由新開工項目貢獻的建安投資增速，預計也將較為可觀。

支撐建安投資的另一個重要因素是竣工周期。2017年后開發商通過預售期房的方式搶占市場份額，房地產新開工增速和竣工增速持續分化，也就是說還有大量的已開工房地產項目，現在還沒有蓋完和竣工。預售期限多在兩年以內，目前進入了交房期，開發商需要加快前兩年所開工項目施工和竣工的工作。從新開工增速和竣工增速長達兩年一個季度的分化來看，預計2020年全年，竣工周期都會對房地產投資中的建安投資部分有支撐。

總的來說，2020年地產調控政策相比于今年會溫和一些，開發商預期改善、拿地積極性提高，這會帶動土地購置費用和房地產項目新開工。加之有大量前兩年開工的房地產項目需要在2020年交房，竣工周期也會支撐建安投資。2020年地產投資將繼續維持韌性，全年增速預計在8%左右。

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