政策調控保持穩定 明年樓市或將持續降溫

　　郭曉蓓

　　今年以來，樓市調控延續了高頻從嚴模式。

　　盡管調控政策整體保持穩定，但房地產行業供需指標仍保持韌性，降溫幅度遠不如市場預期，整體呈現穩定震蕩降溫態勢。可以預見，2020年全國房價再度大幅上漲的可能性已不大，房地產金融定向收緊或將常態化，短期內樓市降溫調整態勢仍將延續，行業或將持續降溫，部分地區、部分城市的房地產積聚的風險可能逐步暴露。

　　房地產開發投資將繼續下臺階

　　政策層面，房地產市場政策端并未發生變化。自2018年下半年來房地產調控政策繼續加碼，“房住不炒”總基調始終如一，在經濟下行壓力加大的情況下依然保持較強定力。預計2020年調控將繼續以“穩”為主，但因城施策將延續。資金層面，在政策嚴格調控下，商品房銷售低迷，開發商加快推盤回籠資金的步伐也將受到影響，同時房地產信貸、信托及外債等融資渠道全面收縮，對開發商帶來資金考驗。投資構成層面，增長動力不足。雖然建安投資尚有韌性，但在開發商投資意愿和能力缺失以及市場需求受限的情況下難以持續加快開工進度。不過，城鎮老舊小區改造、城鎮化剛性需求、庫存低位以及地方政府對土地出讓金收入的依賴意味著房地產投資仍然是經濟的重要支撐，不會出現斷崖式下跌。預計2020年房地產開發投資穩中緩降，全年增長5%左右。

　　商品房庫存將逐步回升

　　供求關系和市場預期也是影響樓市走向的關鍵因素。截至2019年10月末，全國商品住宅待售面積已降至2012年末的水平。即便該項統計數據并不包括未竣工的待售面積，也代表著近兩年商品住宅庫存處于低位。值得注意的是，近兩年商品房新開工面積增速遠大于商品房銷售面積，未來必將帶來一定的庫存壓力。一方面，由于項目去化率降低，大量的新推盤項目將不斷形成新的庫存；另一方面，隨著近兩年開工的項目進入集中竣工期，未竣工待售面積將逐步轉化為已竣工待售面積，在統計上也能逐步得到體現。展望2020年，伴隨著商品房庫存的回升，以及樓市銷售繼續降溫調整，市場供求關系將進一步逆轉。

　　此外，2020年是棚改的“收官之年”，在三年1500萬套目標的大前提下，預計2020年棚改計劃將近翻倍，實物安置投資或將超過1萬億元，托底投資增速。

　　行業流動性管控持續

　　截至2019年三季度末，我國房地產貸款余額約43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較2018年全年水平下降4.4個百分點，房地產貸款占各項人民幣貸款余額約28.9%，較2018年末提升0.5個百分點。從增量看，2019年前三季度新增房地產貸款約4.6萬億元，同比下降13.2%，占新增各項人民幣比重33.8%，較2018年全年水平下降6.5個百分點。從投放結構來看，當前房地產行業流動性管控側重于總量管控和嚴查違規，需求側為滿足居民首套和改善購房的基本居住屬性，按揭投放韌性較強；與此同時，在經濟中樞下行和經濟結構換擋中，銀行資產配置對于按揭貸款的青睞不減，短期內投放相對“剛性”。展望未來，預計房地產行業信貸收縮壓力主要集中在供給端，需求側按揭投放出現大幅收縮的概率較低。預計2020年末房地產貸款余額約為49.5萬億元，同比增長11.7%，增速或略低于2020年各項人民幣貸款余額增速。

　　房地產行業將加速洗牌

　　2019年，在樓市降溫調整、融資監管收緊的嚴峻形勢下，開發企業經營和資金鏈面臨巨大壓力，即便百強房企業績增速也明顯回落。克而瑞監測數顯示，2019年1-10月份，TOP100房企累計權益銷售規模同比僅增長5%，略好于行業平均水平，但遠低于上年同期行業增速。不過，龍頭房企銷售額集中度繼續提高，千億級房企數量明顯增加，大型規模房企的競爭優勢依然明顯。展望2020年，房地產市場將繼續調整，市場競爭將進一步加劇。大型規模房企憑借實力和融資優勢，仍將繼續整合資源、擴大規模；而中小房企則將面臨較大困境。目前，房地產行業已進入“白銀時代”，盡管仍然存在很多結構性機會，但開發企業集體“吃肉”的時代已經過去，大浪淘沙將加劇行業洗牌，資源整合和兼并重組將成為大勢所趨。

　　需要關注的風險

　　一是政策風險。房地產市場受調控政策、信貸政策的影響極大。2019年以來，在貨幣環境相對寬松的情況下，房地產調控先松后緊、以緊為主，樓市在政策對沖博弈下呈現穩定降溫態勢。不過與往年經濟下行時主動刺激樓市不同的是，7月份，中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現了中央政府控制房價上漲、確保房地產平穩健康發展的決心，打破了放松房地產調控的幻想。

　　二是市場風險。從長周期來看，作為宏觀經濟的風向標和晴雨表，我國房地產行業已進入增速下行換擋周期；從短周期來看，樓市調控仍處于緊周期，未來房地產市場降溫調整幅度將有所加大，周期性探底態勢將更加明顯。此外，從調控的角度來看，隨著戶籍制度逐步放開，主要城市爭相出臺人才新政。未來需特別防范一線、二線熱點城市房地產泡沫化風險和三線、四線城市房價下跌風險，尤其是后者。

　　三是流動性風險。在樓市調控收緊、市場預期下行的背景下，房地產抵押物能否快速變現顯得至關重要，變現風險主要體現在抵押物價值的下降和變現周期延長上。從目前的市場形勢來看，不動產的流動性正在變差。因此，銀行需建立健全房地產抵押品動態監測機制，及時發布內部預警信息，并采取有效應對措施。

　　四是信用風險。房地產業在投資、經營、交易過程中都需要大量融資，但投資回報和市場波動風險相對較高的行業。在銀企信息不透明、監管尚不完善的情況下，一旦房地產市場出現較大波動，導致開發企業經營不暢、決策失誤或者資金鏈斷裂，甚至是資不抵債，高負債的開發企業非常容易選擇違約進而產生信用風險。此外，個人信用風險亦不可忽視，主要集中在投資投機購房者身上。投機購房者往往選擇加杠桿購房，有些可能還會同時投資債市、股市，甚至用房產作為抵押進行投機，一旦某個環節出現問題，則很容易導致家庭破產，而不得不“棄房斷供”。

　　（作者系中國民生銀行研究院研究員 ）