房?jī)r(jià)下跌了，房租也下跌了

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院11月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，核心城市房?jī)r(jià)開始止?jié)q趨穩(wěn)，二手住房成交量沖高回落。其中值得注意的是，報(bào)告對(duì)于北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海十個(gè)城市的房?jī)r(jià)提出下跌預(yù)警。

然而在12月4日，房地產(chǎn)又傳來一個(gè)重大消息！

《2019年11月中國城市住房租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，根據(jù)監(jiān)控的35個(gè)城市中，有20個(gè)城市住房租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比不同程度下跌，24個(gè)城市同比下跌。

房?jī)r(jià)怎么了？

社科院報(bào)告預(yù)警的城市中，不乏有天津、青島，以及環(huán)京等熱門城市。報(bào)告顯示，2011-2017年，天津、重慶、鄭州、武漢和西安等主要城市人口流入逐漸放緩，其中天津出現(xiàn)較嚴(yán)重的負(fù)增長(zhǎng)。

房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口，顯然留在這些城市接盤的剛需增速越來越低，未來總量基數(shù)很有限，這么一來，這里的房子未來流動(dòng)性便會(huì)越來越低，而一旦房子失去了流動(dòng)性，有價(jià)無市，任何漲幅都毫無意義。

而像廊坊、保定這種緊挨著中心城市的小城市來說，它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)受中心城市影響很大，資源將被中心城市無限吸收，人口持續(xù)外流，當(dāng)?shù)氐谋就羷傂柚�撐不了�?dāng)?shù)貥鞘校�往往得依靠外來人口，這里的房子流動(dòng)性往往比較差。

房?jī)r(jià)與房租有什么關(guān)系？

一般來說，房?jī)r(jià)與房租都是同漲同跌，畢竟房子的本質(zhì)是商品，價(jià)格上漲了，租賃它的費(fèi)用也應(yīng)該上漲，但西南證券整理的歷史數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)城市房?jī)r(jià)與房租并不是一致變動(dòng)，甚至部分城市存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。

下圖可以看出，除京滬深房?jī)r(jià)受政策控制外，天津、寧波、長(zhǎng)春、成都和大連等城市的房租增速和房?jī)r(jià)增速并沒有一致變動(dòng)。

再如2017年一線城市房租率先開始回落，但房?jī)r(jià)依然高位震蕩，而2018年房租開始上漲時(shí)候，房?jī)r(jià)卻開始回落。

那么，為什么此前國內(nèi)的房?jī)r(jià)和房租的走勢(shì)會(huì)背離呢？

首先，是由于國內(nèi)許多城市房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厥杖氡壤�和租售比歧高造成的。舉個(gè)例子，如果把房?jī)r(jià)比作股價(jià)的話，那么房租則是上市公司盈利，市盈率則是租售比。發(fā)達(dá)國家的股票通常是盈利越好，股價(jià)越高，而我國則通常是股價(jià)老高，但盈利卻一般。

為什么會(huì)這樣呢？說白了就是上市公司質(zhì)量不好。換做房地產(chǎn)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康，不成熟。

其次，很多人說買了房后，租出去，以租養(yǎng)貸。這或許指的是大城市，但在許多二三四線城市中，房子根本租不起價(jià)，房租所帶來的收益很難覆蓋房貸的利息支出，也就是收入現(xiàn)金流少于負(fù)債現(xiàn)金流。

最后，則是我國住房租賃市場(chǎng)較小，很多正常現(xiàn)象規(guī)律無法表現(xiàn)出來。

房?jī)r(jià)跌了，房租會(huì)跌嗎？

《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》中提到的24個(gè)租賃價(jià)格指數(shù)同比下跌的城市，具體包括濟(jì)南、長(zhǎng)沙、�？凇①F陽、鄭州、合肥、昆明、福州、武漢等。

看得出，這些城市涵蓋了國內(nèi)絕大多數(shù)省份的省會(huì)城市，屬于典型的二線城市梯隊(duì)，而四大一線城市租賃價(jià)格指數(shù)均同比上漲。這是否意味著房租的拐點(diǎn)呢？

1、與房?jī)r(jià)一樣，一線城市與其他城市房租變動(dòng)可能同樣會(huì)出現(xiàn)分化。我整理了截至2019年4月的主要核心城市住宅平均租金同比數(shù)據(jù)，大家可以對(duì)比租金指數(shù)數(shù)據(jù)，你會(huì)很明顯的發(fā)現(xiàn)，二線城市相比一線城市來說，住宅租金價(jià)格跌幅明顯過大，分化明顯。比如天津住宅平均租金同比上漲8.88%，但近一年天津房?jī)r(jià)累計(jì)下跌3.78%。

2、11月社科院《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》中提出房?jī)r(jià)預(yù)警的幾個(gè)城市中包括北京和濟(jì)南等城市，再結(jié)合住宅租金價(jià)格數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些租金價(jià)格下跌的幾個(gè)城市都是前期房?jī)r(jià)上漲過快被提出預(yù)警的城市。也就是說，未來不少核心城市的房?jī)r(jià)和房租變動(dòng)將越來越趨于一致，趨于回落。

3、一線城市房?jī)r(jià)由于政策控制，房?jī)r(jià)被抑制，但長(zhǎng)期看，由于人口基數(shù)多（比如京滬），或人口流入多（比如廣深），房屋租賃需求大，未來房租仍會(huì)上漲。

他山之石，可以攻玉

雖說房租未來可能會(huì)隨著房?jī)r(jià)的回落而逐漸企穩(wěn)，再加上不少城市租賃土地投入和租賃市場(chǎng)發(fā)展，未來或許不再會(huì)“一屋難租”。但目前很多人依然面臨著日益上漲的房租成本。反觀發(fā)達(dá)國家，它們是如何管控房租的呢？

日本：日本公司企業(yè)參與管理運(yùn)營(yíng)的民營(yíng)租賃住房比重超過90%，市場(chǎng)非常規(guī)范。最重要的是日本可以以《借地借家法》為依據(jù)，賦予租戶議價(jià)能力。公開資料顯示，在日本，當(dāng)房東要求租金上漲超過租戶預(yù)期時(shí)，租戶可將自認(rèn)為合理的租金委托給租金托管所后繼續(xù)居住，不用考慮因未交給房東租金而被強(qiáng)制搬出。租金委托后，可繼續(xù)與房東協(xié)商，或?qū)で笳{(diào)停，甚至通過法律來解決。

德國：德國《民法典》對(duì)于租金基準(zhǔn)價(jià)格有明確規(guī)定，超出基準(zhǔn)租金價(jià)格50%甚至?xí)�被判刑或凍租，且德國住房租賃合同默認(rèn)為無固定期限合同。目前，我國的《合同法》則規(guī)定是無書面合同或雙方未協(xié)商則為無固定期限，這可能導(dǎo)致一些租客因?yàn)槲吹狡谵D(zhuǎn)租房子而造成經(jīng)濟(jì)損失。

總之，未來大多城市的房租與房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)趨于一致，但一線城市會(huì)在房?jī)r(jià)高位震蕩的同時(shí)，房租可能會(huì)繼續(xù)上漲。當(dāng)然最重要的是國內(nèi)住房租賃市場(chǎng)逐漸成熟，價(jià)格理性化，這才是真正住有所居。