被“撬”走的經適房地塊 石家莊土地暗流調查

中房報記者 崔軍民 | 石家莊報道

15年前位于石家莊火車站周邊的雅園小區，經河北省政府批復同意曾被列為經濟適用住房建設項目。在辦理土地劃撥過程中，由于石家莊市國土局遲遲不給辦理劃撥手續，該宗地塊也隨之發生了命運的轉折，開發商也被“踢”出局。

多年之后，盡管開發商手頭上仍然拿著那份省政府的“紅頭文件”以及《用地規劃許可證》，但一切都成了空中樓閣。該地塊在相關人員的操縱下，由劃撥用地變成了掛拍出讓地塊，土地的使用主體也隨之發生了改變。時至今日，石家莊市國土局對這個“經濟適用住房建設項目”仍然沒有上報河北省政府廢止，也沒有告知經適房項目申請人開發商。

然而，這宗經適房地塊的命運并非孤例，這只是十年前石家莊土地市場腐敗的冰山一角。

2010年，石家莊國土系統多名官員相繼被“雙規”，導火索是其虛報耕地復墾、占補平衡面積，并將置換出的建設用地指標倒賣牟利，被有關審計部門發現。隨后一系列涉嫌違規和貪腐行為又被牽出。上至河北省國土資源廳，下至相關區縣國土局，均有相關人員被調查。

上述石家莊市雅園小區經適房建設項目地塊被“撬”真相是什么？中國房地產報記者于2019年11月11日至13日，在石家莊市進行了走訪，仍然只得到相關職能部門語焉不詳的推諉之詞。

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經適房項目命運多劫

從石家莊火車站沿著勝利南街北行，不遠處路東就是雅園小區項目，位處繁華的都市圈內。記者現場看到，該項目正處于地基施工狀態。而項目大門上標著“石家莊智慧城市工程”，并由石家莊恒印房地產開發。

河北省政府《關于同意將石家莊市雅園小區列為經濟適用住房建設項目的批復》顯示，該地塊占地138畝。

該地塊曾經屬于石家莊華通物流有限責任公司（以下簡稱“華通物流”）使用。開發商河北驍陽房地產開發有限公司（以下簡稱“驍陽房地產公司”）于2003年9月15日與華通物流簽訂土地使用權轉讓意向書，約定138畝的土地使用權轉讓給驍陽房地產公司。2005年7月，開發商驍陽房地產公司與華通物流簽訂了有關在上述地塊上聯合開發雅園小區的原則協議，2006年10月又簽訂了開發雅園小區項目的協議書及補充協議。主要約定在驍陽房地產公司給付華通物流預付資金3000萬元后，華通物流應將土地過戶為驍陽房地產公司。記者注意到，上述協議還約定了雙方的利益分配“按雙方投入所占開發項目股權份額（其中華通物流14%，驍陽房地產公司86%）折合可銷售建筑面積產權進行分配。”驍陽房地產公司張姓負責人告訴記者，“在雙方的合作開發中，華通物流實際上能達到1億元的開發利潤。”

2003年12月，經石家莊市經濟適用住房建設領導小組辦公室和市發改委、規劃局、國土局初審，原則同意將該土地上建設的雅園小區項目列為石家莊市經濟適用住房建設項目；2004年8月13日，經河北省人民政府住房制度改革領導小組辦公室批復，同意將雅園小區列為經濟適用住房項目；2004年10月29日，雅園小區項目取得河北省固定資產投資項目核準證；2005年8月11日，該項目取得石家莊市規劃局頒發的建設用地規劃許可證，并就該塊土地出具了征、出(轉)讓用地通知書；2006年10月11日，華通物流向驍陽房地產公司出具證明“同意該土地由政府收回劃撥給驍陽房地產公司建設雅園小區”；2007年3月21日，石家莊市國土資源局交由橋東分局向石家莊市經濟適用住房建設領導小組辦公室出函，說明該土地已完成組卷工作，并上報石家莊市國土局。

所謂劃撥土地，是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

然而，這個看似順風順水的項目，卻被卡在了土地劃撥環節。“2005年的時候我們就開始找石家莊市國土局，要求把這塊地劃撥到驍陽房地產公司名下，到了2010年，整整5年的時間，一直沒給辦理劃撥手續。國土局領導總是讓再等等，一直等了5年未能如愿。”驍陽房地產公司張姓負責人對記者說。

記者查閱大量資料發現，在對該經適房項目的推進過程中，曾有石家莊市政府時任主管市長和時任主管副秘書長等諸多領導紛紛對該項目作出批示，但屢屢落空，均未能推動該經適房項目進展。

5年之后，2010年5月5日，華通物流向石家莊市土地儲備中心提出申請,同意將院內北宗地塊100畝交由政府收儲。緊接著，華通物流與石家莊市國土局簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，石家莊市人民政府于2010年6月13日向華通物流頒發橋東國用(2010)第00119號《國有土地使用證》。2010年9月28日石家莊市國土局與華通公司簽訂《企、事業單位國有土地使用權收購(回)合同》，并從這個經適房建設項目上收儲約100畝。剩余的大約40畝土地，作為華通物流的收儲回報，已由劃撥用地無償轉成了出讓用地，并免去了華通物流的土地出讓金。同時，華通物流在土地的收儲中獲利土地補償金1億元。

值得一提的是，驍陽房地產公司在對經適房建設項目辦理土地劃撥手續期間，該地塊的原有土地使用證，已由華通物流交給了驍陽房地產公司，并由驍陽房地產公司交給國土部門組卷。然而，華通物流以“不慎丟失”的名義向某媒體刊登了“聲明作廢”公告，并重新補辦了橋東國用(2010)第00119號《國有土地使用證》。

驍陽房地產公司上述張姓負責人告訴記者，“石家莊市國土局幾年來一直以種種理由不給我們辦理土地劃撥手續，正是由于這種行政不作為導致我們未能開發建設。并且我們多次發函，向國土局主張權利，也未能阻止這塊地被石家莊市國土局從華通物流收儲。”

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項目周邊地價一路飆升

石家莊市是一座“火車拉動起來的城市”，以南北走向的京廣鐵路為核心，向東西擴展。雅園小區位于石家莊市南二環之內，2003年的時候，這個地方還是一片荒涼。記者走訪中了解到，大約從2005年前后，從當地政府透出消息，石家莊火車站準備南遷，而雅園小區經適房項目地塊正好處于規劃中的火車站周邊。一時之間，雅園小區項目周邊地價一路飆升。而新規劃中的石家莊火車站已于2012年12月底正式啟用。

記者搜索發現，在2003年，項目周邊的土地市值為每畝60萬至80萬元。而收儲價當時才每畝30萬元。隨著火車站南遷，給周邊地塊帶來了巨大商機。

到2016年，該周邊地塊市值已達每畝1300萬元左右，已達2003年土地市值的20倍左右。

而在2010年5月，石家莊市國土局以1億元的收儲價收購該爭議地塊的100畝土地后，直至2016年才掛牌出讓該地塊。記者通過權威渠道獲悉，該地塊以3.3億元的成交價出讓了約83畝地塊，約合地價每畝400萬元。并以周邊地塊市值1/3的地價廉價的出讓給了石家莊恒印房地產開發有限公司。而2016年正值石家莊樓市和土地市場的“狂飆期”。就該摘牌成交價也引發諸多質疑。

有知情人士透露，“如果這個地塊以劃撥形式給驍陽房地產公司的話，由于不用交納土地出讓金，當地政府則是零利潤，而作為原土地使用人華通物流，只能從與驍陽房地產公司的合作開發中獲得1億元利潤。如果這個地塊直接從華通物流手中收儲，除了需要支付華通物流1億元土地補償金，還能收入大約13億元的土地出讓金，政府能從中獲利12億元。”只不過，該地塊被當地政府以3.3億元的地價給廉價出讓了。作為華通物流，除了能獲得1億元土地補償金，還同時獲得了免交土地出讓金的大約40畝出讓用地，作為其土地被收儲的利潤回報。

隨著土地“招拍掛”制度和土地儲備制度的實施，地方各級政府建立了土地儲備中心，由政府出面收購或征用農用地轉建設用地，然后進行整理，再通過土地市場進行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價。“土地出讓金最終形成地方政府財政收入的重要來源之一”，因此，地方政府“經營城市”的熱情高漲，國土部門一時炙手可熱。

對地方政府而言，與賣地額度相掛鉤的每年新增建設用地指標，顯然是各地國土部門手中的稀缺資源。

在知情人士看來，地方國土部門獨攬賣地權，一手握著“指標”，一手連著開發商，大量交易缺乏透明度。如果缺乏行之有效的監督機制，最終難免埋下權力尋租的種子。而石家莊國土系統目前所暴露出來的問題，很可能只是冰山一角。

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土地市場暗流涌動

驍陽房地產公司負責人認為，正是由于石家莊國土局行政不作為才導致自身巨大的經濟損失。驍陽房地產公司于2013年向當地法院提起了行政訴訟，石家莊國土局被法院認定為行政不作為。然而，驍陽房地產公司的相關訴求并沒能隨著這份行政判決的生效而得以解決。驍陽房地產公司相關負責人于2019年5月通過人民網地方領導留言板反映訴求，至今沒有任何回應。

驍陽房地產公司尋求石家莊國土局要求土地劃撥期間，非但未獲解決，反而招至牢獄之災，上述張姓負責人被以非法吸收公眾存款案抓捕，2009年7月獲無罪釋放。被抓捕的理由是有多名華通物流的員工舉報，而張姓負責人核實舉報人員名單發現，“名單上的名字沒一個人是華通物流的員工”。

上述張姓負責人告訴記者，“在石家莊國土局一次關于該項目的會議上，曾經遭到一個副局長的強烈反對。而在辦理很多手續時，也一直是找這個副局長。”

其實早在多年前，石家莊國土系統多名官員相繼被“雙規”，導火索就是其虛報耕地復墾、占補平衡面積，并將置換出的建設用地指標倒賣牟利。據后來的公開報道顯示，“河北省、市、縣三級國土部門8名官員將千畝無法耕種的土地虛報為可復墾6000多畝耕地以換取建設用地指標。建設用地指標其后被買賣，官員侵吞6000多萬元。”

在2014年，中央第六巡視組對河北省進行了巡視，并反饋意見指出“土地和城建領域腐敗問題突出，領導干部插手工程項目、為親友經商謀利現象普遍，國企經營和國資監管中問題頻出。”

“能明顯的感覺到，在這個項目的背后一直有個身影的存在。”上述張姓負責人說。

記者在石家莊走訪時，電話采訪了華通物流原董事長高某和原總經理王某，被告知“火車站南遷是該項目地塊最終沒有劃撥給驍陽房地產公司的主要原因”。

記者走訪石家莊市自然資源和規劃局（原國土局），被告知“你需要先經過市委宣傳部同意”。石家莊市委宣傳部則對記者回應“他們（指原國土局）有義務接受記者采訪”。（來源：中國房地產報）

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文章來源:中國房地產報