新房市場擠出投資后 交易額將縮至5萬億元

　　■本報記者 王麗新

　　從綠城的1800萬元年薪到現在的100萬元年薪，從拒絕某房企開出5000萬元年薪的誘惑，到拿別墅房本抵押籌錢創業，曹舟南的這一年多時間，不易亦暢快。

　　時至11月1日，曹舟南一手創立的藍綠雙城已經一周歲。如同一個孩子，抓周的時刻或許暗示著未來的人生方向。經過一年多時間里的不斷試水、成長和積淀，曹舟南為藍綠雙城“抓”到了堅定的戰略方向，即其首創的共建模式。

　　以共建模式擴張規模

　　據曹舟南向《證券日報》記者介紹，“共建”主要包括四種類型：小股操盤、融資代建、純代建、合作開發，基本原則是“價值創造、利潤兜底、售價對賭、超額分成”，目標是在投資和開發分離的趨勢下，采用新的商業模式，解決產品和服務的品質問題，化解規模增長矛盾，理順開發主體權責利關系。

　　曹舟南表示，“共建”的四項原則會寫進雙方合同里，藍綠雙城對投資人、委托方的態度是包盈包虧，“根據項目的增值部分分成，只要完成合同設定的盈利目標，我們就要按照利潤分成，如果完不成，那么開發期間的費用由我們承擔。”

　　不得不說，這種合同簽的大膽，卻也是破舊立新的嘗試。

　　從房子成為商品時起，月入二三百元的工廠女工擁有了買房的可能性，13億中國人就開始滋生“居者有其屋”的夢想。經過多年的發展，中國擁有了眾多開發商，2018年全國商品房成交額逼近15萬億元，這是一個巨大的經濟體量。但快速崛起的房地產行業發展至今，“蒙眼狂奔”時代已經過去，下半場來臨之際，需要用新的商業模式去開創“居者優其屋”的時代。

　　“中國房地產發展的30多年，開發商賺了多少錢？造就了多少億萬富翁？但真正賣給客戶自住的，據我判斷不到一半，另一半多用于投資。去年中國一手房交易量遠超14萬億元，如果砍掉一半投資的7萬億元，其中的水分，你們懂的，所以我非常支持中央調控。”

　　曹舟南進一步直言，“以我在這個行業多年的理解和直覺判斷，未來幾年，如果擠掉投資需求，中國新房市場實際交易額將降至5萬億元。中國的城市化上半場是以房地產為主體推進城市建設，但下半場有一點我們很清楚，就是要老老實實做居住工程的配套，這是一個根本性變化。”

　　“爭取早點上市”

　　值得一提的是，前幾日，陽光城集團執行副總裁吳建斌在接受《證券日報》記者采訪時表示，中國房地產市場的下半場，是增量市場向存量市場轉化的階段。在這個階段，開發商仍有機會，但核心競爭力是品質。

　　無獨有偶，“品質”、“服務社會”、“責任”這些詞也是曹舟南接受媒體采訪時，講出的高頻詞，這或許源于接班宋衛平的情懷，但這批老綠城人身上，多多少少帶著綠城企業文化的基因。

　　曹舟南對記者表示，在品質上，藍綠雙城要超越目前所有的房地產企業，包括綠城在內，“如果有一天很多人跟我說，藍綠雙城項目做的很爛，那我就不做了，可能有這么多員工要養活，還會留個位數的項目，這是我的承諾。”

　　事實上，藍綠雙城發展至今，時日尚短。今年5月份，藍綠雙城首次進入招拍掛市場拿地，而其在此前較長一段時間內一直專注于存量項目。

　　對于投資標的的選擇，之前曹舟南曾向《證券日報》記者表示，藍綠雙城的合作方中60%都是原來合作過的，并且許多項目都是原來的合作方找上門的。

　　至于現在，曹舟南的投資思路更加清晰了。他向媒體表示，“第一，談得比較多的是城投公司，采取控股合作或全部拿下，我認為這樣的投資風險相對小一點；第二，現在很多政府部門都希望我們投資拿地，基于市場變化，我們也比較簡單粗暴，就是先購地，但說話要算數，購地價格說清楚，加溢價就不要了；第三，特殊品類，比如TOD項目和一些未來社區項目，但很多東西還需要深化。”

　　從目前布局的業務來看，藍綠雙城“物理開發+數字開發”的雙開發模式包含了塑造未來社區、TOD2.0、青年創業公寓、新型養老公寓和小微綜合體等創新業態。

　　至于藍綠雙城的共建模式是否是房地產行業下半場的最優解？曹舟南也直言，在今年1月份藍綠雙城的第一次亮相時，他心中滿是忐忑，但遠超出他預期的公司發展進度給了他信心。截至目前，藍綠雙城簽約項目30個，規劃建筑面積超過1000萬平方米，可售貨值超過800億元，儲備項目超過 300 個。

　　更值得關注的是，創建藍綠雙城之時，曹舟南就對應將來輕資產、科技型上市的各項要求而組建公司架構，“有很多大的戰略投資機構始終在跟著我們，我們爭取早點上市”。