委托中介“獨(dú)家銷(xiāo)售”房主反悔被判違約

　　□　本報(bào)記者 　羅莎莎

　　□　本報(bào)通訊員 顧建兵 馬劍梅

　　房東簽下“獨(dú)家銷(xiāo)售”合同，委托中介公司賣(mài)房，事后卻又反悔，不再賣(mài)房。這種情況下，要賠違約金嗎？

　　2018年5月28日，江蘇省南通市的余女士夫婦作為甲方與南通某中介公司作為乙方簽訂了一份“獨(dú)家銷(xiāo)售”合同，約定甲方委托乙方獨(dú)家代理出售其所有的一套三居室，委托房?jī)r(jià)款為114.2萬(wàn)元，委托期限從2018年5月28日至9月28日。雙方約定，乙方先行向甲方支付限時(shí)出售定金人民幣2000元，在簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)日甲方應(yīng)向乙方支付推廣費(fèi)，數(shù)額為房地產(chǎn)成交總價(jià)的1%。

　　雙方還約定，若乙方未能在協(xié)議約定的期限內(nèi)找到買(mǎi)方，乙方不得收取推廣費(fèi)，同時(shí)甲方可不返還乙方已支付的限時(shí)出售定金。如甲方違約，甲方應(yīng)返還乙方已經(jīng)支付的2000元限時(shí)出售定金，并向乙方支付委托房?jī)r(jià)款2%的違約金。該合同上應(yīng)由余女士丈夫簽名的地方均由余女士代簽。合同簽訂當(dāng)日，中介公司將2000元定金匯入余女士的銀行卡內(nèi)。

　　此后，中介公司重點(diǎn)推介該房源并積極聯(lián)系買(mǎi)受人。2018年8月6日，余女士以其丈夫不同意出賣(mài)房屋為由通知中介公司不再賣(mài)房。后雙方為后續(xù)問(wèn)題，不能達(dá)成一致意見(jiàn)，中介公司遂將余女士訴至南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院，要求返還限時(shí)出售定金2000元并支付違約金22840元。

　　庭審中，余女士辯稱(chēng)，因其丈夫未在合同中簽名，故該合同未發(fā)生效力，只肯退回中介公司已經(jīng)支付的2000元限時(shí)出售定金。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方約定的內(nèi)容看，系中介公司向余女士提供訂立出售房屋合同的媒介服務(wù)，余女士支付推廣費(fèi)作為報(bào)酬，應(yīng)認(rèn)定為居間合同，且為雙方真實(shí)意思表示，合法有效。余女士簽訂合同未取得丈夫的授權(quán)，且事后也未經(jīng)丈夫追認(rèn)，該合同對(duì)余女士的丈夫不發(fā)生效力，但合同在余女士與中介公司雙方簽字、蓋章后即成立并發(fā)生法律效力，故余女士辯稱(chēng)因其丈夫未在合同中簽名，致該合同效力未定的理由不能成立。中介公司作為專(zhuān)業(yè)的房屋中介，在審查發(fā)現(xiàn)余女士欲出售的房屋歸余女士夫婦共同共有，仍同意余女士代其丈夫簽名，導(dǎo)致存在其丈夫?qū)��?lái)不同意賣(mài)房的風(fēng)險(xiǎn)，故不能以全部中介服務(wù)費(fèi)確定其將來(lái)的損失。余女士在中介公司尋找到實(shí)際買(mǎi)房人前已撤銷(xiāo)委托，致中介合同無(wú)法繼續(xù)履行，余女士應(yīng)退還收取的2000元定金，中介公司在客觀上并未提供協(xié)助簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理交房手續(xù)等后續(xù)服務(wù)，且未能提供證據(jù)證明為從事居間活動(dòng)所支出的費(fèi)用，故對(duì)于余女士應(yīng)支付居間服務(wù)傭金的具體數(shù)額，酌情確定房款1%即11420作為余女士承擔(dān)的違約金。

　　據(jù)此，法院判決余女士返還中介公司限時(shí)出售定金2000元并支付違約金11420元。中介公司不服，向南通市中級(jí)人民法院提起上訴。南通中院審理后維持原判。

　　簽訂委托賣(mài)房合同要慎之又慎

　　該案二審承辦法官戴志霞表示，簽訂獨(dú)家銷(xiāo)售委托合同后，中介公司從信息發(fā)布、看房、到談判、簽約等方面會(huì)比普通的房源投入更多的人力和物力，比如通過(guò)刊登廣告、派發(fā)單等多種方式對(duì)外推介宣傳，以盡快打開(kāi)銷(xiāo)售渠道，同時(shí)銷(xiāo)售人員也會(huì)在第一時(shí)間盡心盡力地向購(gòu)房者推薦，以提高該套房源的成交機(jī)會(huì)。

　　因此，在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，如果委托人不想賣(mài)了，此時(shí)中介公司已付出了一定的勞動(dòng)，除了有先前所作宣傳推介的損失，還會(huì)喪失其通過(guò)居間服務(wù)獲取相應(yīng)傭金的權(quán)利，故委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同時(shí)因?yàn)橹薪楣�司在客觀上尚未提供協(xié)助簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理交房手續(xù)等后續(xù)服務(wù)，故對(duì)委托人應(yīng)支付居間服務(wù)傭金的具體數(shù)額，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況酌定考慮。

　　法官提醒，賣(mài)房人在簽訂委托賣(mài)房合同前，一定要慎之又慎，因?yàn)橐坏┖炞郑�合同生效后，只要違約就要承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)賣(mài)房人在簽訂委托協(xié)議時(shí)，還要仔細(xì)看清合同條款的每一項(xiàng)，特別是簽訂獨(dú)家委托時(shí)，要特別注意違約條款，以免因疏忽而違約。