豪華酒店，富力的軟肋還是鎧甲？

　　2019年對于富力(02777.hk)來說無疑是最具爭議的一年。

　　兩年前發(fā)生的那場世紀(jì)交易，讓這家曾經(jīng)的華南五虎之首，在今年陷入了輿論漩渦。

　　2017年7月19日，為了挽救現(xiàn)金流，去負(fù)債、降桿杠，王健林將萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的77個酒店以199.06億元的價格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將13個文旅項目的91%股權(quán)以438.44億元的價格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

　　2017年11月23日，富力地產(chǎn)與萬達(dá)商業(yè)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，最終以189.55億元的對價收購了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的74家酒店(含大連萬達(dá)中心寫字樓)。

　　這場世紀(jì)交易改變了中國房地產(chǎn)歷史上三家頭部公司的命運(yùn)。

　　萬達(dá)逐漸擺脫了資金斷裂的危機(jī)，起死回生;融創(chuàng)曲線獲得了大量廉價土儲，文旅產(chǎn)業(yè)開始迅速落地;而富力則實現(xiàn)彎道超車，成為全球最大的豪華酒店業(yè)主。

　　雖然，交易三方主體各取所需，但相比融創(chuàng)、萬達(dá)，富力的這一步棋卻引來更多置疑。

　　酒店行業(yè)前期投入大、資產(chǎn)重，對現(xiàn)金流占用高，而其盈利周期一般在6年左右，在外界來看，短期內(nèi)李思廉(富力集團(tuán)董事長)做的就是一筆虧本買賣。

　　但顯然，國際主流資本市場卻持保留意見。

　　2019年中期業(yè)績發(fā)布后，摩根大通、花旗銀行等國際投行維持對富力的買入投資評級。花旗銀行對富力的評價是“估值吸引，盈利加速強(qiáng)勁”，而摩根大通則認(rèn)為“富力是一個擁有成長性、利潤率、股息率及確定性的組合”。

　　那么，成為全球豪華酒店之王，對于現(xiàn)在的富力來說到底是軟肋，還是抵抗周期性調(diào)控風(fēng)險的鎧甲?

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　　資本最厭惡風(fēng)險，但面對潛在暴利，他們又比任何人都嗅覺靈敏。

　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)從黃金時代進(jìn)入白銀時代，甚至更有一種觀點認(rèn)為，行業(yè)已經(jīng)步入青銅時代。

　　在這一背景下，機(jī)構(gòu)投資者更加看重開發(fā)商的抗風(fēng)險能力與未來的發(fā)展空間。

　　自2018年以來，中央堅持“房住不炒”，持續(xù)收緊了房企的境內(nèi)融資和海外發(fā)債，這讓以負(fù)債經(jīng)營為特點的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的危機(jī)，也致使房企拿地愈加謹(jǐn)慎。

　　另外，可以帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的自持性物業(yè)在平抑周期性調(diào)控風(fēng)險作用也越發(fā)受到關(guān)注。

　　所以，富力在2017年監(jiān)管層收緊融資渠道之前，買下萬達(dá)74家酒店，時機(jī)選擇的剛剛好。

　　而且，現(xiàn)在來看土地價格很難回到2016之前了，富力相當(dāng)于低點買進(jìn)。

　　交易公告顯示，74家酒店資產(chǎn)凈值不少于300億元，扣除收購成本，富力帳面上還是賺了。

　　北京富力萬麗酒店

　　要知道2018年后，萬科、平安、龍湖等公司都把股權(quán)收購、合作當(dāng)作為拿地的重要手段，其主要原因之一就是地越來越貴，而好地段也越來越少。

　　富力酒店大多位于一二線城市，后續(xù)收購的74家萬達(dá)酒店，雖有部分是下沉到三四線城市，也是處于人口凈流入過高的地區(qū)。

　　這種資產(chǎn)質(zhì)量保證了富力酒店未來的營收與利潤空間。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，74家酒店資產(chǎn)總建筑面積超過300萬平方米，客房合計超過2萬間，這種規(guī)模如果富力自建需要15-20年。

　　現(xiàn)在，行業(yè)瞬息萬變，對于開發(fā)商來說晚一年轉(zhuǎn)型，都可能會面臨掉隊、淘汰的風(fēng)險，而最快速、有效的卡位戰(zhàn)略就是投資、并購。

　　廣州富力麗思卡爾頓酒店

　　就像恒大進(jìn)入新能源汽車領(lǐng)域一樣，同樣是砸錢買斷整個產(chǎn)業(yè)鏈，筑起行業(yè)競爭壁壘。

　　同樣，這次并購整合讓富力在酒店業(yè)彎道超車，成為了全球最大的豪華酒店業(yè)主。而且，高端酒店周邊一般都配套大型商圈，五六年后，隨著運(yùn)營的日益完善，作為不動產(chǎn)，這些酒店物業(yè)本身的也會有很大的增值空間。

　　當(dāng)然，國際投行更加看重富力盤活酒店資產(chǎn)后的持續(xù)增長潛力。

　　有數(shù)據(jù)顯示，到2020年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到破紀(jì)錄的60億人次，不僅國內(nèi)旅游市場需求爆發(fā)，入境旅游市場也增長迅速，這必將帶來住宿的剛性需求。

　　而隨著國民收入水平的增長，以及消費升級中人們對品質(zhì)與品牌的追求，必將帶動高星酒店的業(yè)績。

　　這對于富力來說無疑是物業(yè)開發(fā)之后，下一個金礦。

　　目前，富力所擁有的90間運(yùn)營中的酒店中五星級酒店為86家，占比96%，包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，能夠滿足不同消費群體的需求。

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　　現(xiàn)在，每一家頭部房企都在進(jìn)行多元化探索，做業(yè)務(wù)模式與商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，以期找到下一個萬億市場，擁有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，告別單一的地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　酒店產(chǎn)業(yè)就是一個最好的切入點，它與房企開發(fā)業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，是開發(fā)商們布局文旅、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)時不可或缺的標(biāo)準(zhǔn)配套。

　　而運(yùn)營好的高端酒店資產(chǎn)包可以為投資者提供源源不斷的現(xiàn)金流和可觀收益。

　　2007年末，金融危機(jī)來臨時，黑石集團(tuán)(Blackstone Group)就在市場極不看好時，斥資267億美元收購了希爾頓。

　　通過不斷的管理調(diào)整與運(yùn)營優(yōu)化，4年后，2013年12月，黑石將希爾頓上市，當(dāng)時市值約為146億美元。

　　在2018年，黑石清空所持希爾頓股票時，這筆十一年前的投資讓黑石凈賺140億美元，這也是私募股權(quán)史上回報最豐厚的一筆投資。

　　截至2019年6月，根據(jù)第三方評估機(jī)構(gòu)估算，富力運(yùn)營的90家酒店市場估值近520億，較整體富力酒店資產(chǎn)賬面價值高34%。

　　無錫富力喜來登酒店

　　目前，富力部分酒店剛剛運(yùn)營兩年，一般5-6年是酒店的成熟利潤釋放期，也就是說如果四年之后，富力想打包這部分資產(chǎn)上市，會有更高的市場估值。

　　如果不想等那么長時間，富力也可以選擇目前利潤表現(xiàn)好的資產(chǎn)打包，進(jìn)行資產(chǎn)證券化，發(fā)行REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)進(jìn)行融資，還可以向銀行申請經(jīng)營性貸款融資。

　　據(jù)悉，目前富力已將部分酒店資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化運(yùn)作，其第一期酒店類REITs項目53.89億元已獲批，待發(fā)行中。另外，第二期酒店類REITs項目26億元的申報也在審核反饋狀態(tài)中。

　　未來國內(nèi)公募REITs推出后，富力所持有的酒店資產(chǎn)將會有更大發(fā)揮空間。

　　當(dāng)然，融資手段再多，也得資產(chǎn)質(zhì)量過硬。

　　富力2019年上半年財報顯示，其酒店運(yùn)營收入達(dá)33.7億元，經(jīng)營凈利潤增長7%至6.3億元。

　　而在沒有和萬達(dá)交易之前，富力的酒店業(yè)務(wù)也一直保持良好的利潤增速。

　　其實，富力早在2004年就進(jìn)入了酒店行業(yè)，擁有15年的高端酒店運(yùn)營管理經(jīng)驗。這家公司是中國最早的一批將麗思卡爾頓、萬豪、凱悅、洲際、希爾頓等國際品牌引入中國的開發(fā)商之一。

　　海南香水灣富力萬豪度假酒店

　　現(xiàn)在，富力仍然是這些國際大品牌在中國的最佳合作伙伴，未來兩年，富力的高端酒店數(shù)會達(dá)到100家。

　　百家豪華酒店的規(guī)模化運(yùn)營，意味著富力將會積累大量運(yùn)營、管理數(shù)據(jù)及經(jīng)驗，這些將有助于富力采眾家所長，培養(yǎng)自己的管理團(tuán)隊，為將來提供更精細(xì)化的運(yùn)營做積累。

　　其實，首選酒店行業(yè)作為多元化戰(zhàn)略，平抑周期性調(diào)控風(fēng)險，也是很多地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略布局。

　　如2018年以來，世茂、保利、綠地、金茂、龍湖等頭部房企都在搶灘酒店市場。擁有近100家高端酒店資源的富力，已經(jīng)在這輪多元化布局中搶占了先機(jī)。

　　當(dāng)然，富力先發(fā)制人的代價就是短期內(nèi)現(xiàn)金流承壓。但在酒店行業(yè)，這家公司卻站在了賽道的最前排，這讓其戰(zhàn)術(shù)上進(jìn)可攻，退可守，打起仗來也能子彈充足，更有勝算。