戴德梁行：以價值為導(dǎo)向 聚焦樓宇經(jīng)濟新動能

　　經(jīng)濟日報-北京9月24日訊  9月24日，戴德梁行舉行以“解鎖商業(yè)地產(chǎn)新密碼”為主題的2019年三季度媒體搶聽會，會上發(fā)布第三季度寫字樓市場和零售市場報告并展望零售市場趨勢，解讀以創(chuàng)造價值為導(dǎo)向的TOD投融資新模式。

　　寫字樓成交放緩 新動能提升樓宇經(jīng)濟

　　受經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大影響，北京寫字樓市場成交活力不足，租金延續(xù)了上季度的下行趨勢。2019年前三個季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為23.9萬和4.1萬平方米，分別較2018年同期下降40.9%和20.6%。至此，北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達(dá)每月每平方米人民幣388.16元，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計算達(dá)每月每平方米人民幣433.64元，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%。同時，如城奧大廈等新項目的入市拉動全市空置率上升1.3個百分點至10.2%，核心商圈則繼續(xù)保持穩(wěn)定，為5.6%。

　　2019年前三個季度，北京城市更新類寫字樓新增供應(yīng)占全市新增供應(yīng)的40%，達(dá)25.9萬平方米。憑借其時尚的外觀設(shè)計、科技智能化的辦公環(huán)境、充足的可租賃面積和可為降低企業(yè)租賃成本的布局設(shè)計，城市更新項目尤為受企業(yè)租戶的青睞。

　　對此，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示，隨著北京市政府“優(yōu)化企業(yè)營商環(huán)境”和“建設(shè)智慧樓宇”倡議的推出，一些中心城區(qū)老舊寫字樓項目的升級改造也必將成為北京寫字樓市場未來發(fā)展趨勢。屆時改造后的寫字樓不僅能吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶入駐，而且還可以實現(xiàn)出租率和租金的雙提升。　

　　寫字樓是實體經(jīng)濟的辦公載體，因此寫字樓商圈可以將人流，物流，資金流和信息流進行充分匯集，為企業(yè)帶來更多的商機。隨著北京高科技互聯(lián)網(wǎng)，金融，高端服務(wù)業(yè)等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，樓宇經(jīng)濟將會在北京的經(jīng)濟發(fā)展中顯現(xiàn)出越來越重要的作用。

　　“夜經(jīng)濟”正流行，城市更新成為市場主流

　　2019年三季度，北京暫無優(yōu)質(zhì)零售項目入市，全市零售市場總存量維持在1,387萬平方米，其中購物中心占比超過86%。本季度，復(fù)興門百盛、賽特、藍(lán)島大廈、甘家口大廈、等多個老百貨均宣布將陸續(xù)進入升級改造期，未來大都以新商業(yè)的模式重新推出。預(yù)計隨著這些項目改造完成投入使用，北京零售市場百貨存量占比將進一步降低。

　　零售項目通過升級改造給客戶新的體驗以吸引更多客流，同樣，零售品牌也在不斷調(diào)整自己的產(chǎn)品體驗、尋求新的增長點，新潮場景體驗、新的跨界體驗、新科技體驗等都是當(dāng)前品牌更新發(fā)展的趨勢。本季度，北京華聯(lián)購物中心推出“BHG DAY“國潮新體驗，探索原創(chuàng)IP的新玩法；星巴克北京首個BAR MIXATO，正式亮相嘉里中心旗艦店，創(chuàng)新引入完整酒吧體驗，激發(fā)了咖啡與酒的新融合；中興與中國移動合作的全國首個5G快閃店“中興×中國移動5G潮現(xiàn)場”也在華潤五彩城開業(yè)。另外，王府井百貨本季度引入“和平菓局”，以老北京街區(qū)風(fēng)貌、市井場景、風(fēng)味小吃等為特色，打造了2400平方米的沉浸式體驗空間，還原出鮮活真實的老北京生活。

　　繼5月海淀率先出臺首個區(qū)域“夜經(jīng)濟”政策后，本季度北京商務(wù)局出臺《北京市關(guān)于進一步繁榮夜間經(jīng)濟促進消費增長的措施》，“夜經(jīng)濟”的持續(xù)推進，對北京內(nèi)需的增長也起到極大的推動作用，前八個月，北京社會消費品零售總額同比增長5.3%，其中餐飲業(yè)增幅達(dá)7.8%，8月單月增長8.0%。

　　北京新建零售項目供應(yīng)逐漸放緩，四季度，若路勁世界廣場、芳園里ID Mall、龍湖長安天街等項目能如期開業(yè)，北京2019年全年零售供應(yīng)量將有55.6萬平方米，較去年下降40.4%，其中近50%都為城市更新項目。未來，隨著新建項目的入市和老舊項目的更新升級，以及北京“首店經(jīng)濟”、“夜經(jīng)濟”的持續(xù)推進，北京營商環(huán)境及零售市場項目的整體品質(zhì)將進一步得到提升。

　　對此，戴德梁行北中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管羅俊崴表示，北京未來新增供應(yīng)主要集中在非核心區(qū)，且以社區(qū)商業(yè)為主。而城市核心區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)項目陸續(xù)開始改造升級，一部分項目被收購重整，在收益最大化前提下成為“商改辦”項目，另一部分項目進行升級調(diào)整。調(diào)整后項目將更注重全新消費需求，營造新潮的商業(yè)場景。

　　“首店經(jīng)濟”開始引領(lǐng)商業(yè)新潮流，刺激更多旗艦店、跨界品牌、特色品牌入市。“夜間經(jīng)濟”下的商業(yè)應(yīng)跳脫以餐飲為主，應(yīng)向演藝、文化、書店、生活方式、跨界體驗等多元方向擴展，刺激消費粘性增長，并在政策的全面支持下打造全新的夜經(jīng)濟場景。

　　以價值為導(dǎo)向的TOD投融資新模式

　　TOD (Transit Oriented Development)模式，發(fā)源于美國，以高鐵、地鐵等公共交通站點為中心，在400-800米半徑內(nèi)進行物業(yè)開發(fā)，將工作、消費、文化、教育、居住等功能合為一身，把公共交通節(jié)點變成新的生活目的地，是紐約、東京、香港等世界級大都市主流的城市開發(fā)模式。

　　隨著中國的城鎮(zhèn)化進程進入到以都市圈為主，人口向中心城市聚集；周邊城市需要通過TOD接入中心城市，擁有相應(yīng)的軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)；我國核心城市土地進入到存量、減量發(fā)展階段，因此發(fā)展軌道交通給城市帶來的變革越來越被認(rèn)知。

　　戴德梁行北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部主管郭曉勇表示：“以TOD為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式，可以說是未來中國城市的流動價值珠鏈，不僅能提升城市流動效率，促使城市集約發(fā)展，也能優(yōu)化城市空間布局，重構(gòu)地區(qū)城市形象，引導(dǎo)城市綜合開發(fā)，強化城市功能節(jié)點，更能衍生新的城市生活方式，緩解現(xiàn)代城市病等問題。

　　但TOD項目通常面臨初始建設(shè)財政壓力，缺乏可持續(xù)發(fā)展的資金鏈，在運營期效益不確定性等問題，所以TOD項目首要解決的就是投融資問題。相對于新加坡、香港等TOD成熟地區(qū)，中國大陸由于在站點周邊土地價值、規(guī)劃指標(biāo)、運營機制等方面的差距，所以不能簡單的復(fù)制“軌道+物業(yè)”的模式，更應(yīng)該采取適合中國大陸特點的創(chuàng)新TOD投融資模式，特別是目前TOD建設(shè)的重點區(qū)域：二三線城市更要因城施策，因線施策。

　　比如，戴德梁行與眾多國有基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)集團開展合作的EPC+PPP的戰(zhàn)投模式，與產(chǎn)業(yè)基金合作開展的“產(chǎn)城軌融合”的產(chǎn)投模式，與金融機構(gòu)合作開展的TOD資產(chǎn)證券化的退出模式，以及充分挖掘地下+地上空間的商業(yè)價值的立體開發(fā)模式，都給TOD項目帶來了多樣化的投融資選擇。