部分銀行提高開發貸門檻 房企融資凜冬漸近

　　“LPR新機制落地了，我們也在等總行的指示。我收到的消息是，接下來房地產貸款無論是房企開發貸還是個人按揭貸款，(貸款)價格肯定要提高。”一家國有大行寧波分行相關負責人李陽(化名)對中國證券報記者說。

　　中國證券報記者獨家獲悉，銀保監會此前決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，目前已進入各銀行風險自查階段。

　　實際上，進入下半年，相關監管高層多次“敲打”房地產貸款風險、房地產業過度融資等問題。專家和分析人士預計，接下來房企融資的銀行和非銀渠道難言放松，尤其是針對部分城市房地產市場的局部過熱，調控政策仍將從緊。預計房企融資成本提升將很快顯現，房企信用風險分化也將進一步加劇。

　　監管狠“敲打” 銀行嚴自查

　　銀行房地產貸款業務一直都是監管部門緊盯的重點。日前，銀保監會辦公廳通報了《關于對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》，再次“點名”銀行為“四證”不齊房地產項目提供融資、向資本金不足的房地產項目發放貸款等違規現象。

　　接近監管人士對記者透露，針對現場檢查出的違規現象，監管部門很快將披露處罰結果，處罰料從嚴、從重。實際上，今年7月，銀保監會阿拉善監管分局就公布了兩張罰單：因向“四證”不全企業發放房地產開發貸款，中國銀行兩員工被禁止終身從事銀行業工作。

　　不少銀行業內人士對記者表示，“禁止終身從事銀行業工作”屬于比較罕見的頂格處罰，在很大程度上說明了監管部門整治房地產貸款領域亂象，防止房地產泡沫化、金融化的決心。

　　準備接待總行檢查組的李陽向記者透露：“除了房地產信貸業務情況、風險情況等，總行這次要求自查的重點是理財資金、同業資金投向房地產領域情況，另外是否存在變相為房企土地購置費提供融資的情況等。一旦被查出問題，不僅是罰錢的問題，對于分行的一些新業務準入都可能帶來影響。”

　　縮名單提利率

　　房地產貸款一直是銀行信貸的大頭，但新的經濟形勢下調控政策從嚴，商業銀行也不得不調整信貸結構、優中選優。這從前不久披露的2019年銀行中報就可見一斑：部分國有大行房地產行業貸款增速出現回落。工行和農行上半年房地產行業貸款增速較2018年同期下滑了兩個百分點。

　　對于接下來的房地產貸款，尤其是房企開發貸款，“大戶”建行的態度也很明確。建行副行長紀志宏表示，建行一直嚴格落實“房住不炒”的調控政策導向，審慎推進房地產開發貸業務。上半年建行房地產開發貸增速同比下降，下一步，建行會繼續按照調控政策導向，推動貸款結構調整，秉持差別化、審慎、擇優原則，進一步嚴控房地產開發貸準入標準，確保房地產開發貸合規發展，同時加強資金用途方面的監管。

　　而記者采訪長三角、珠三角等地區銀行負責人時也得到類似回應，稱房企開發貸長期受名單制管控，預計接下來名單范圍可能進一步縮小，或者上收地方分行開發貸業務的部分權限。

　　除了縮小名單外，不少銀行業內人士預計，在調控從嚴、LPR新機制落地等因素作用下，房企開發貸的定價也將快速提升。李陽稱，此前該行對于地方房企或者擴張勢頭較猛的房企，貸款利率在基準利率上浮50%以上，后續仍有上調可能。

　　房企信用風險料再分化

　　除了銀行渠道外，多位銀行人士坦言，目前通過表外、委貸等為房企融資要求，一是底層資產必須穿透，二是信托公司必須主動管理。

　　在監管高壓之下，房企融資下半年的銀行渠道、非銀渠道、債券融資等可謂全面收緊，未來也難言樂觀。

　　穆迪在其最新發表的報告中表示，對境外發債和信托貸款融資的更嚴格監管，將對中國房地產開發商的流動性造成壓力，并擴大開發商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊昱穎預計：“流動性疲弱、信托貸款敞口大或經營規模小的開發商將承壓，而信用實力和流動性更強的開發商可能會從實力較弱的同業手中獲得更多市場份額。”

　　聯訊證券首席經濟學家李奇霖直言，房企融資的凜冬已至。如果后續非標融資進一步收緊，房地產行業可能會出現“二八”分化。大型房企的融資也會出現收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。

　　對房企而言，后續要規避兩類風險：一是貨幣資金與債務(尤其是短期債務)之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過于依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產銷售是下行的趨勢，后續回款能力可能沒有那么強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。

　　李奇霖表示，在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流“過冬”。在監管全方位封堵房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免，未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發，從而在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。