富力暫緩拿地3000億負債壓頂負重造車 短期債超500億半年僅完成三成業績

　　長江商報消息●長江商報記者 江楚雅

　　近期融資環境收緊，近三百家中小房企倒閉，頭部房企也開始收縮腳步。富力地產（02777）7月26日內部發文指示，下半年原則上暫停拿地，如遇優質土地等特殊情況，項目單獨呈報集團董事長審批。

　　暫停拿地或許是因為資金鏈遭受巨大的考驗。長江商報記者梳理發現，截止2018年，富力地產負債超3000億元，13個月融資近800億元解資金之渴。截至2019年3月底，富力的資產負債率為82.04%，較2018年底的80%上升2個百分點;凈負債率也由去年底的180%繼續上升至280%。

　　截至一季度末，富力地產短期借款153.23億元，一年內到期的非流動負債為347.28億元，二者合計組成短期債務超過500億元。而貨幣資金只有398.19億元，與短期債務之間存在超過102億元的缺口，短期償債壓力較大。

　　此外，今年前6個月富力累計實現權益合約銷售金額約602.2億元，此前，富力方面公布其年度權益銷售目標為1600億元，按照此數據計算，該集團僅實現年度目標約37.64%，下半年逾千億元業績目標壓頂。

　　一位業內人士向長江商報記者表示，對于富力此類銷售目標來說，實際上也是有各類問題的，因為半年業績完成不好，這個時候說明去庫存效果不好，同時也會影響資金回籠的狀態。所以從后續企業運作角度看，類似企業會采取新的“戰略”，其中“戰”體現為去庫存，而“略”則體現為適當放緩投資的節奏，或者說不拿地等。

　　暫緩拿地

　　近日，有報道稱，富力于7月26日發布的一份內部文件透露，今年以來，富力銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距。當前各地區公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務。2019年下半年的工作重點圍繞“促銷售、抓回款”開展，堅持全民營銷，加強促銷力度，以完成項目銷售目標為第一優先級。

　　與此同時，富力重申了各個地區公司須成立回款工作小組，以解決銷售及回款時間緊、任務重的問題。加快銷售和回款之余，富力還要求，各地區公司2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

　　2018年中期報告顯示，公司于2018年上半年進行土地收購的速度較2017年同期有所放緩，收購的總建筑面積為840萬平方米。對比而言，2017年公司全年新增權益可售面積為1811萬平方米。2019年，公司預計將拿出400億元用于收儲土地。

　　中國指數研究院的《2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜》顯示，富力地產1月至6月，總拿地金額為136億元，排名37。

　　上述業內人士表示，富力此次內部文件中提到了暫時不拿地的表述，充分說明了戰略方面的新特點。第一、“戰”方面說明要狠抓去庫存和追銷售，以資金回籠為重要導向。第二、“略”方面則主要放棄拿地等機會，進而形成主動降低投資速度等導向。類似規定，和富力本身以及行業等情況都有關。從實際情況看，富力當前收購了很多項目，包括酒店和汽車產業，本身對于資金的渴求程度是很高的。而從行業本身來說，當前地產行業進入降溫周期，本身也體現了收緊和風險擴大的特征。

　　如果上升更高程度，富力類似事件，或說明從企業層面看，開發投資的拐點已經到來。類似企業都是大型企業的代表，此類收縮戰略恰是說明企業相對保守的經營策略已經形成，這也是后續其他相關房企需要積極研究的一個信號。

　　半年銷售業績僅達37%

　　暫停拿地或許是因為資金鏈遭受巨大的考驗。長江商報記者梳理發現，截止2018年，富力地產負債超3000億元，13個月融資近800億元解資金之渴。截至2019年3月底，富力的資產負債率為82.04%，較2018年底的80%上升2個百分點;凈負債率也由去年底的180%繼續上升至280%。

　　截至一季度末，富力地產短期借款153.23億元，一年內到期的非流動負債為347.28億元，二者合計組成短期債務超過500億元。而貨幣資金只有398.19億元，與短期債務之間存在超過102億元的缺口，短期償債壓力較大。

　　2019年富力加速融資，1月4日，富力發布了新的發債公告，實際發行總額為70.2億元，票面利率7%；1月7日，富力地產公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融資券的發行，實際發行10億元；1月18日，廣州富力地產股份有限公司發布公告稱，間接全資附屬公司怡略有限公司擬發行一筆優先票據。該票據本金額3億美元，利率9.125%，期限為2022年到期。

　　拿地暫緩的同時，銷售業績也完成的并不好。7月2日，富力地產發布公告稱，今年前6個月集團累計實現權益合約銷售金額約602.2億元，此前，富力方面公布其年度權益銷售目標為1600億元，按照此數據計算，該集團僅實現年度目標約37.64%，下半年逾千億元業績目標壓頂。內部文件中也提及：“今年以來，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”。下半年富力要實現既定目標的難度不小。

　　銷售緩慢除了外部大環境外，也與富力自身的一些違規行為有關。2019年以來，富力在成都、海南、淄博等地多個項目因違規被暫停銷售。5月27日，成都“富力中心”項目遭成都住建局通報批評，暫時關閉網上簽約權限；5月初，山東省淄博市富力萬達廣場（富力城）項目被暫停該項目的預售資金撥付、合同網簽備案和新樓盤開盤。

　　影響最大的還在于5月1日，富力紅樹灣項目因大規模破壞區域內的紅樹林，被海南省澄邁縣住房保障與房產管理局開具罰單，項目所有商品房暫停銷售許可，關停相關公司商品房合同網簽系統。要知道，該項目富力地產欲總投資150億元，建設工期5-8年，總占地面積約8000畝，總建筑面積約230萬平米。

　　此前，富力地產還因子公司違規銷售、違規認籌、無證施工等頻頻被監管部門處罰。

　　負重造車

　　宏觀經濟下行，地產調控政策不斷加碼，房地產市場趨向飽和，地產行業的黃金時代漸行漸遠，大部分地產商必須培育新的增長點才能更好地生存下去。而汽車產業是僅次于房地產的第二大產業。富力也進入了萬億級的新能源汽車市場。

　　7月6日，富力集團與華泰汽車集團宣布雙方正式達成戰略合作——富力集團參股華泰汽車，攜手發展新能源汽車產業。

　　根據公告，雙方將攜手整合全球優勢資源，發展電動化、智能網聯及無人駕駛汽車技術，將全球最先進的輕量化新材料、新技術、新工藝應用于整車開發制造的全流程。這一戰略合作，宣告了富力集團正式進軍新能源汽車產業。

　　盡管新能源汽車銷售還延續著增長態勢，但已略顯疲態。中國汽車工業協會統計數據顯示，今年1—6月新能源汽車銷量為61.7萬輛，雖然同比增長49.6%，但遠低于去年同期111.5%的增幅。近日，中汽協下調了2019年新能源車的預期銷量，預計為150萬輛，相比上年僅增長19.4%左右，而此前的預測銷量為160萬輛。

　　值得注意的是，財報顯示，2018年華泰汽車實現營收181.8億元，同比增長1.8%；但歸母凈利潤為-16億元，下滑243.24%，錄得巨幅虧損。

　　業內認為，在房地產行業趨冷的情況下，地產企業依靠高杠桿、高周轉和強大的運營能力即可快速做大做強。但在汽車產業，成長邏輯顯然不同。汽車產業的特點是投資回報周期長、回報率低，富力此時進行新能源汽車布局，無疑面臨著不小的挑戰。