國資上市房企中交地產(chǎn)2019“自我革命”適應(yīng)市場新變化
回顧2019上半年展望下半年,在穩(wěn)健貨幣政策框架下,央行或?qū)牧髁、流向及期限等多個維度對經(jīng)濟進(jìn)行有效“滴灌”,進(jìn)一步提升組合型政策工具對于市場的傳導(dǎo)效率,防止“大水漫灌”。但貨幣政策進(jìn)一步放松的空間逐漸縮小,對樓市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變,那么2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不會發(fā)生實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。就全國而言,商品住房銷售增速可能會延續(xù)放緩趨勢,房價漲幅整體回落,土地交易市場將回歸理性,房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。國家房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為:維穩(wěn)、分化、放權(quán)。健康平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)市場重中之重;房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨;“一城一策”等政策更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴大。從上半年年市場情況來看,各地均充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任,自上而下,實行了局部試探性微調(diào)。那么不同城市的結(jié)果也明顯分化,一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點,適當(dāng)松動了過緊的行政管制措施,在政策邊際改善之下,市場成交活躍度有所提升,銷售面積同比實現(xiàn)了小幅增長;三四線城市區(qū)別對待棚改安置,已完成去庫存的地區(qū)也逐步退出或減少了貨幣化安置。因此由于失去強政策托底,加之市場需求透支,預(yù)計下半年市場銷售有可能進(jìn)一步回落。
拿國資上市房企中交地產(chǎn)來說,為了適應(yīng)當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境,打造一個靈活高效的團隊,根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展規(guī)模,參考行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗,公司作出了組織架構(gòu)由三級調(diào)為兩級的戰(zhàn)略決策,并在不到半年的時間完成了最終調(diào)整和人員落位。調(diào)整完成后,公司的組織結(jié)構(gòu)更加合理,管控界面更加明確,職責(zé)分工更加清晰,決策效率更加高效,行動執(zhí)行更加強勁,信息溝通更加順暢,公司的管理效率得到了充分提升,相關(guān)業(yè)務(wù)的審批時效較以前提升近一半。機制的變革帶來了活力的釋放。中交地產(chǎn)在投資拓展、項目開發(fā)、銷售、運營管理等環(huán)節(jié)均獲得突破。2019年參競拍土地較2018年提升近100%,參拍項目的命中率較2018年有大幅提升,尤其是在土地市場急劇升溫的情況下,多塊土地以底價或接近底價獲取;項目平均開盤周期縮短近2個月,平均月度銷售目標(biāo)達(dá)成率同比增長10%;大運營體系建設(shè)、信息化建設(shè)走在行業(yè)前列,得到上級的肯定和嘉獎,信息化對業(yè)務(wù)全生命周期的作業(yè)指導(dǎo)基本實現(xiàn);客戶滿意度第三方調(diào)查評分同比提高15%;產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化逐步深入,六大產(chǎn)品線覆蓋主流客群,實現(xiàn)產(chǎn)品與品牌的有效聯(lián)動。公司活力的釋放,也得到了市場的認(rèn)可。5月23日,“2019中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會”在香港舉行,中交地產(chǎn)榮獲2019中國房地產(chǎn)上市公司百強第83位;6月27日,由中國房地產(chǎn)報社、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫聯(lián)合主辦的“2019中國房地產(chǎn)品牌大會”在北京舉行,中交地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌表現(xiàn),以414.87億元的品牌價值位列“2019中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值TOP100”第36位;6月,根據(jù)國內(nèi)權(quán)威信用評級機構(gòu)聯(lián)合資信評估有限公司最新評級結(jié)果,中交地產(chǎn)主體長期信用等級由AA上調(diào)至AA+,評級展望為“穩(wěn)定”;公司三項費用占比顯著下降,位列中國最“省錢”房企前十。
根據(jù)中交地產(chǎn)近期發(fā)布的上半年盈利預(yù)測,公司2019年1-6月營業(yè)收入為17.48億元,上年同期為46.23億元,下降28.75億元,下降比率為62%;歸母凈利為9,280萬元,上年同期為54,143.72萬元,下降比率為83%。造成上述指標(biāo)下降的主要原因一是中交地產(chǎn)在快速發(fā)展過程中,受制于項目規(guī)模,公司的全年業(yè)績尚未平滑至每個季度,個別項目集中交付對公司短期業(yè)績影響較大。例如蘇州中交?璟庭項目,2018年同期結(jié)轉(zhuǎn)收入20.02億,凈利潤4.80億,本年結(jié)轉(zhuǎn)收入5,591.80萬元,凈利潤3,711.72萬元;二是2018年底收購聯(lián)合置業(yè)后的追溯調(diào)整。其中石家莊財富中心項目上年同期結(jié)轉(zhuǎn)收入14.62億,凈利潤3.35億,本年結(jié)轉(zhuǎn)收入127.36萬元,凈利潤-407.32萬元。隨著中交地產(chǎn)絕大部分項目在第三、四季度集中交付,全年業(yè)績完成應(yīng)有保證。
總體趨勢來看2019年宏觀貨幣政策環(huán)境要好于2018年,但房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管總體趨嚴(yán),隨著企業(yè)還債高峰的到來,房企資金壓力將會繼續(xù)上升,預(yù)計本年度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會有所下降。
新時代背景下中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,將對我們工業(yè)和商業(yè)發(fā)展提出更高要求。要穩(wěn)步推進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰,促進(jìn)新技術(shù)、新組織形式、新產(chǎn)業(yè)集群形成和發(fā)展。適應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革新趨勢,國資上市房企首當(dāng)其沖。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革繼續(xù)深化,先進(jìn)制造業(yè)服務(wù)業(yè)深度融合,個別地區(qū)試驗的土地彈性出讓方式,或?qū)⒂兄诠I(yè)、商服地價平穩(wěn)提升,也有助于房企適應(yīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展新趨勢。
。ㄗ髡撸褐袊鐣茖W(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、研究員 牛鳳瑞)
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