國資上市房企中交地產(chǎn)2019“自我革命”適應(yīng)市場新變化

　　回顧2019上半年展望下半年，在穩(wěn)健貨幣政策框架下，央行或?qū)�從流量、流向及期限等多個維度對經(jīng)濟進(jìn)行有效“滴灌”，進(jìn)一步提升組合型政策工具對于市場的傳導(dǎo)效率，防止“大水漫灌”。但貨幣政策進(jìn)一步放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，那么2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不會發(fā)生實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。就全國而言，商品住房銷售增速可能會延續(xù)放緩趨勢，房價漲幅整體回落，土地交易市場將回歸理性，房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。國家房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為：維穩(wěn)、分化、放權(quán)。健康平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)市場重中之重；房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨；“一城一策”等政策更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴大。從上半年年市場情況來看，各地均充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自上而下，實行了局部試探性微調(diào)。那么不同城市的結(jié)果也明顯分化，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當(dāng)松動了過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度有所提升，銷售面積同比實現(xiàn)了小幅增長；三四線城市區(qū)別對待棚改安置，已完成去庫存的地區(qū)也逐步退出或減少了貨幣化安置。因此由于失去強政策托底，加之市場需求透支，預(yù)計下半年市場銷售有可能進(jìn)一步回落。

　　拿國資上市房企中交地產(chǎn)來說，為了適應(yīng)當(dāng)前激烈的市場競爭環(huán)境，打造一個靈活高效的團隊，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展規(guī)模，參考行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗，公司作出了組織架構(gòu)由三級調(diào)為兩級的戰(zhàn)略決策，并在不到半年的時間完成了最終調(diào)整和人員落位。調(diào)整完成后，公司的組織結(jié)構(gòu)更加合理，管控界面更加明確，職責(zé)分工更加清晰，決策效率更加高效，行動執(zhí)行更加強勁，信息溝通更加順暢，公司的管理效率得到了充分提升，相關(guān)業(yè)務(wù)的審批時效較以前提升近一半。機制的變革帶來了活力的釋放。中交地產(chǎn)在投資拓展、項目開發(fā)、銷售、運營管理等環(huán)節(jié)均獲得突破。2019年參競拍土地較2018年提升近100%，參拍項目的命中率較2018年有大幅提升，尤其是在土地市場急劇升溫的情況下，多塊土地以底價或接近底價獲取；項目平均開盤周期縮短近2個月，平均月度銷售目標(biāo)達(dá)成率同比增長10%；大運營體系建設(shè)、信息化建設(shè)走在行業(yè)前列，得到上級的肯定和嘉獎，信息化對業(yè)務(wù)全生命周期的作業(yè)指導(dǎo)基本實現(xiàn)；客戶滿意度第三方調(diào)查評分同比提高15%；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化逐步深入，六大產(chǎn)品線覆蓋主流客群，實現(xiàn)產(chǎn)品與品牌的有效聯(lián)動。公司活力的釋放，也得到了市場的認(rèn)可。5月23日，“2019中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會”在香港舉行，中交地產(chǎn)榮獲2019中國房地產(chǎn)上市公司百強第83位；6月27日，由中國房地產(chǎn)報社、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫聯(lián)合主辦的“2019中國房地產(chǎn)品牌大會”在北京舉行，中交地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌表現(xiàn)，以414.87億元的品牌價值位列“2019中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值TOP100”第36位；6月，根據(jù)國內(nèi)權(quán)威信用評級機構(gòu)聯(lián)合資信評估有限公司最新評級結(jié)果，中交地產(chǎn)主體長期信用等級由AA上調(diào)至AA+，評級展望為“穩(wěn)定”；公司三項費用占比顯著下降，位列中國最“省錢”房企前十。

　　根據(jù)中交地產(chǎn)近期發(fā)布的上半年盈利預(yù)測，公司2019年1-6月營業(yè)收入為17.48億元，上年同期為46.23億元，下降28.75億元，下降比率為62%；歸母凈利為9，280萬元，上年同期為54，143.72萬元，下降比率為83%。造成上述指標(biāo)下降的主要原因一是中交地產(chǎn)在快速發(fā)展過程中，受制于項目規(guī)模，公司的全年業(yè)績尚未平滑至每個季度，個別項目集中交付對公司短期業(yè)績影響較大。例如蘇州中交？璟庭項目，2018年同期結(jié)轉(zhuǎn)收入20.02億，凈利潤4.80億，本年結(jié)轉(zhuǎn)收入5，591.80萬元，凈利潤3，711.72萬元；二是2018年底收購聯(lián)合置業(yè)后的追溯調(diào)整。其中石家莊財富中心項目上年同期結(jié)轉(zhuǎn)收入14.62億，凈利潤3.35億，本年結(jié)轉(zhuǎn)收入127.36萬元，凈利潤-407.32萬元。隨著中交地產(chǎn)絕大部分項目在第三、四季度集中交付，全年業(yè)績完成應(yīng)有保證。

　　總體趨勢來看2019年宏觀貨幣政策環(huán)境要好于2018年，但房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管總體趨嚴(yán)，隨著企業(yè)還債高峰的到來，房企資金壓力將會繼續(xù)上升，預(yù)計本年度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會有所下降。

　　新時代背景下中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，將對我們工業(yè)和商業(yè)發(fā)展提出更高要求。要穩(wěn)步推進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)新技術(shù)、新組織形式、新產(chǎn)業(yè)集群形成和發(fā)展。適應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革新趨勢，國資上市房企首當(dāng)其沖。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革繼續(xù)深化，先進(jìn)制造業(yè)服務(wù)業(yè)深度融合，個別地區(qū)試驗的土地彈性出讓方式，或?qū)⒂兄�于工業(yè)、商服地價平穩(wěn)提升，也有助于房企適應(yīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展新趨勢。

　�。ㄗ髡撸褐袊�社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、研究員 牛鳳瑞）