國資上市房企中交地產2019“自我革命”適應市場新變化

　　回顧2019上半年展望下半年，在穩健貨幣政策框架下，央行或將從流量、流向及期限等多個維度對經濟進行有效“滴灌”，進一步提升組合型政策工具對于市場的傳導效率，防止“大水漫灌”。但貨幣政策進一步放松的空間逐漸縮小，對樓市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施政”的調控思路并未發生改變，那么2019年房地產市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。就全國而言，商品住房銷售增速可能會延續放緩趨勢，房價漲幅整體回落，土地交易市場將回歸理性，房地產投資增速將進一步回調。但在行業內外部需求因素的影響下可能適度放松。國家房地產調控政策基調為：維穩、分化、放權。健康平穩發展是房地產市場重中之重；房地產調控政策分化是大勢所趨；“一城一策”等政策更加注重各地政府在房地產調控中的主體責任和自主權的擴大。從上半年年市場情況來看，各地均充分發揮城市政府的主體責任，自上而下，實行了局部試探性微調。那么不同城市的結果也明顯分化，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點，適當松動了過緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場成交活躍度有所提升，銷售面積同比實現了小幅增長；三四線城市區別對待棚改安置，已完成去庫存的地區也逐步退出或減少了貨幣化安置。因此由于失去強政策托底，加之市場需求透支，預計下半年市場銷售有可能進一步回落。

　　拿國資上市房企中交地產來說，為了適應當前激烈的市場競爭環境，打造一個靈活高效的團隊，根據當前的發展規模，參考行業先進經驗，公司作出了組織架構由三級調為兩級的戰略決策，并在不到半年的時間完成了最終調整和人員落位。調整完成后，公司的組織結構更加合理，管控界面更加明確，職責分工更加清晰，決策效率更加高效，行動執行更加強勁，信息溝通更加順暢，公司的管理效率得到了充分提升，相關業務的審批時效較以前提升近一半。機制的變革帶來了活力的釋放。中交地產在投資拓展、項目開發、銷售、運營管理等環節均獲得突破。2019年參競拍土地較2018年提升近100%，參拍項目的命中率較2018年有大幅提升，尤其是在土地市場急劇升溫的情況下，多塊土地以底價或接近底價獲取；項目平均開盤周期縮短近2個月，平均月度銷售目標達成率同比增長10%；大運營體系建設、信息化建設走在行業前列，得到上級的肯定和嘉獎，信息化對業務全生命周期的作業指導基本實現；客戶滿意度第三方調查評分同比提高15%；產品標準化逐步深入，六大產品線覆蓋主流客群，實現產品與品牌的有效聯動。公司活力的釋放，也得到了市場的認可。5月23日，“2019中國房地產上市公司測評成果發布會”在香港舉行，中交地產榮獲2019中國房地產上市公司百強第83位；6月27日，由中國房地產報社、中國房地產網、中房智庫聯合主辦的“2019中國房地產品牌大會”在北京舉行，中交地產憑借優異的品牌表現，以414.87億元的品牌價值位列“2019中國房地產企業品牌價值TOP100”第36位；6月，根據國內權威信用評級機構聯合資信評估有限公司最新評級結果，中交地產主體長期信用等級由AA上調至AA+，評級展望為“穩定”；公司三項費用占比顯著下降，位列中國最“省錢”房企前十。

　　根據中交地產近期發布的上半年盈利預測，公司2019年1-6月營業收入為17.48億元，上年同期為46.23億元，下降28.75億元，下降比率為62%；歸母凈利為9，280萬元，上年同期為54，143.72萬元，下降比率為83%。造成上述指標下降的主要原因一是中交地產在快速發展過程中，受制于項目規模，公司的全年業績尚未平滑至每個季度，個別項目集中交付對公司短期業績影響較大。例如蘇州中交？璟庭項目，2018年同期結轉收入20.02億，凈利潤4.80億，本年結轉收入5，591.80萬元，凈利潤3，711.72萬元；二是2018年底收購聯合置業后的追溯調整。其中石家莊財富中心項目上年同期結轉收入14.62億，凈利潤3.35億，本年結轉收入127.36萬元，凈利潤-407.32萬元。隨著中交地產絕大部分項目在第三、四季度集中交付，全年業績完成應有保證。

　　總體趨勢來看2019年宏觀貨幣政策環境要好于2018年，但房地產企業融資監管總體趨嚴，隨著企業還債高峰的到來，房企資金壓力將會繼續上升，預計本年度房地產開發投資增速將會有所下降。

　　新時代背景下中國的經濟轉型，將對我們工業和商業發展提出更高要求。要穩步推進企業優勝劣汰，促進新技術、新組織形式、新產業集群形成和發展。適應供給側結構性改革新趨勢，國資上市房企首當其沖。隨著供給側結構性改革繼續深化，先進制造業服務業深度融合，個別地區試驗的土地彈性出讓方式，或將有助于工業、商服地價平穩提升，也有助于房企適應經濟轉型發展新趨勢。

　　（作者：中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、研究員 牛鳳瑞）