蘇州樓市新政后首次土拍：9宗地攬金176.8億 少了“地王”和高溢價成交

　　每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

　　蘇州樓市新政雙滿月，曾經(jīng)火爆的土地市場終于冷靜下來。

　　7月11日，蘇州市下半年首次土拍全部結(jié)束，共計成交住宅及商住用地9宗，總面積1055畝，成交總價176.8億元，其中住宅地塊成交最高溢價率為22.8%。相較上半年的“地王”頻出和高溢價率成交，新政對土地市的降溫效果明顯。

　　此次土拍涉宅用地9宗，其中吳中5宗、相城3宗、新區(qū)1宗。拍賣前，吳中尹山湖、太湖新城及太湖度假區(qū)地塊、相城黃埭及元和地塊、新區(qū)滸關(guān)地塊，都有不同程度的競價。但7月10日開拍后，其中4宗地塊都沒有新增競價，直接成交。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“蘇州土拍交易降溫，充分說明此前持續(xù)加碼的政策帶來了較好的市場效應(yīng)，符合‘穩(wěn)地價’的導(dǎo)向。蘇州的政策調(diào)控，可以認為是近期新一輪政策收緊的信號，所以震懾效應(yīng)很強。”

　　一度火爆的土拍

　　中指研究院日前發(fā)布的《2019上半年土地市場》報告顯示，1~6月全國城市土地收入排行榜上，蘇州市以554億元排在第九位。

　　今年4月，蘇州土拍曾一天內(nèi)誕生2個新“地王”、一周內(nèi)誕生3個新“地王”，吸引了全國的目光。

　　4月24日的兩個新“地王”——其中吳中太湖新城地塊最終被新城和招商聯(lián)合體以32.58億元總價拿下，成交樓面價20909元/平方米，溢價率30.68%；碧桂園摘下的尹山湖“地王”則創(chuàng)下了蘇州土拍的最高價，地塊成交總價為50.2億元，成交樓面價26288元/平方米，溢價率56.7%。

　　其余3宗地塊，有兩宗的溢價率超過30%。其中姑蘇區(qū)的蘇地2019WG-1號綜合用地（含住宅），總價9.89億元、樓面價17758元/平方米、溢價率35.06%；高新區(qū)獅山街道的蘇地2019WG-7號住宅用地，總價50.16億元，樓面價26288元/平方米，溢價率31.44%；相城區(qū)望亭板塊的蘇地2019WG-4號住宅用地，總價15.62億元、樓面價8148元/平方米，溢價率16.4%。

　　幾天后的4月29日，蘇州園區(qū)蘇園土掛（2019）02號地塊拍賣結(jié)果出爐，中海以35.6億元競得該地塊，溢價率37.67%，成為蘇州園區(qū)有史以來首次樓面價突破3萬元的新“地王”。

　　而作為下半年和蘇州樓市最嚴重新政后的首場土拍，本次成交的9宗地塊溢價率直線下降，分別為：22.79%、21.93%、21.35%、18.45%、17.74%、16.07%、6.68%、0.62%。其中溢價率最高的蘇地2019-WG-25號宗地，樓面價22715元/平方米。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，本次報名參拍的房企數(shù)量相比今年上半年明顯減少，從報名情況和競價幅度來看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地更加謹慎理性。

　　《2019上半年土地市場》報告同時指出，今年4月和5月，住建部對10個房價波動較大的城市進行了預(yù)警提示，自然資源部對庫存量偏低城市土地供應(yīng)計劃進行指導(dǎo)，同時疊加中央加強金融監(jiān)管等，5、6月份土地市場熱度略有緩和，但整體熱度仍高。下半年，預(yù)計受熱點城市土地供應(yīng)量的進一步放量、房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊及銷售端壓力顯現(xiàn)等因素等影響，土地市場表現(xiàn)將更趨理性。

　　最嚴新政立竿見影

　　上半年土拍市場火爆的背后，是蘇州房地產(chǎn)市場的升溫。

　　為此，5月11日晚間，蘇州市人民政府發(fā)布《關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域的新建商品住房實施限制轉(zhuǎn)讓措施，包含已經(jīng)取得預(yù)售許可證尚未開始網(wǎng)簽的項目，購房人自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起，滿3年后方可轉(zhuǎn)讓；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房實施限售措施，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　與此同時，蘇州還對土地出讓報價規(guī)則進行調(diào)整。調(diào)整后的報價規(guī)則，將竣工預(yù)售許可調(diào)整價由原來超市場指導(dǎo)價10%，調(diào)整為5%~8%，一次報價有效區(qū)間由原來超市場指導(dǎo)價25%~35%調(diào)整為10%~15%。

　　作為土地出讓報價規(guī)則調(diào)整后的首次土拍，蘇州的這次土拍明顯降溫，少了上半年的“地王”頻出和高溢價率成交。

　　據(jù)蘇州發(fā)布（蘇州市人民政府新聞辦公室官方微信），下半年，蘇州市自然資源和規(guī)劃局一方面將根據(jù)土地前期開發(fā)進度，進一步加快住宅用地供應(yīng)節(jié)奏、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對高新 、園區(qū)等重點區(qū)域以及基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)配套較為完善的區(qū)域優(yōu)先推出地塊上市，確保年度住宅用地計劃全面完成。

　　嚴躍進表示，“嚴厲調(diào)控政策一出，房企會‘掂量’未來項目的定價和盈利空間，進而在拿地的時候相對理性。”

　　“政策調(diào)控也在很大程度上對市場預(yù)期有影響，包括土地市場和購房市場等。必須看到，土地市場的降溫是相對立竿見影的，而房屋交易市場由于涉及到日度數(shù)量較多的房源等影響，即成交結(jié)構(gòu)容易影響價格，這個時候房價不見得從數(shù)據(jù)上看直接會下降，尤其是一手房。而二手房方面，部分偏高的房源可能近期是會有所降價的。”嚴躍進補充道。