蘇州樓市新政后首次土拍：9宗地攬金176.8億 少了“地王”和高溢價成交

　　每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

　　蘇州樓市新政雙滿月，曾經火爆的土地市場終于冷靜下來。

　　7月11日，蘇州市下半年首次土拍全部結束，共計成交住宅及商住用地9宗，總面積1055畝，成交總價176.8億元，其中住宅地塊成交最高溢價率為22.8%。相較上半年的“地王”頻出和高溢價率成交，新政對土地市的降溫效果明顯。

　　此次土拍涉宅用地9宗，其中吳中5宗、相城3宗、新區1宗。拍賣前，吳中尹山湖、太湖新城及太湖度假區地塊、相城黃埭及元和地塊、新區滸關地塊，都有不同程度的競價。但7月10日開拍后，其中4宗地塊都沒有新增競價，直接成交。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，“蘇州土拍交易降溫，充分說明此前持續加碼的政策帶來了較好的市場效應，符合‘穩地價’的導向。蘇州的政策調控，可以認為是近期新一輪政策收緊的信號，所以震懾效應很強。”

　　一度火爆的土拍

　　中指研究院日前發布的《2019上半年土地市場》報告顯示，1~6月全國城市土地收入排行榜上，蘇州市以554億元排在第九位。

　　今年4月，蘇州土拍曾一天內誕生2個新“地王”、一周內誕生3個新“地王”，吸引了全國的目光。

　　4月24日的兩個新“地王”——其中吳中太湖新城地塊最終被新城和招商聯合體以32.58億元總價拿下，成交樓面價20909元/平方米，溢價率30.68%；碧桂園摘下的尹山湖“地王”則創下了蘇州土拍的最高價，地塊成交總價為50.2億元，成交樓面價26288元/平方米，溢價率56.7%。

　　其余3宗地塊，有兩宗的溢價率超過30%。其中姑蘇區的蘇地2019WG-1號綜合用地（含住宅），總價9.89億元、樓面價17758元/平方米、溢價率35.06%；高新區獅山街道的蘇地2019WG-7號住宅用地，總價50.16億元，樓面價26288元/平方米，溢價率31.44%；相城區望亭板塊的蘇地2019WG-4號住宅用地，總價15.62億元、樓面價8148元/平方米，溢價率16.4%。

　　幾天后的4月29日，蘇州園區蘇園土掛（2019）02號地塊拍賣結果出爐，中海以35.6億元競得該地塊，溢價率37.67%，成為蘇州園區有史以來首次樓面價突破3萬元的新“地王”。

　　而作為下半年和蘇州樓市最嚴重新政后的首場土拍，本次成交的9宗地塊溢價率直線下降，分別為：22.79%、21.93%、21.35%、18.45%、17.74%、16.07%、6.68%、0.62%。其中溢價率最高的蘇地2019-WG-25號宗地，樓面價22715元/平方米。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，本次報名參拍的房企數量相比今年上半年明顯減少，從報名情況和競價幅度來看，房地產企業拿地更加謹慎理性。

　　《2019上半年土地市場》報告同時指出，今年4月和5月，住建部對10個房價波動較大的城市進行了預警提示，自然資源部對庫存量偏低城市土地供應計劃進行指導，同時疊加中央加強金融監管等，5、6月份土地市場熱度略有緩和，但整體熱度仍高。下半年，預計受熱點城市土地供應量的進一步放量、房地產融資環境趨緊及銷售端壓力顯現等因素等影響，土地市場表現將更趨理性。

　　最嚴新政立竿見影

　　上半年土拍市場火爆的背后，是蘇州房地產市場的升溫。

　　為此，5月11日晚間，蘇州市人民政府發布《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》，對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域的新建商品住房實施限制轉讓措施，包含已經取得預售許可證尚未開始網簽的項目，購房人自取得不動產權證之日起，滿3年后方可轉讓；蘇州工業園區全域二手住房實施限售措施，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

　　與此同時，蘇州還對土地出讓報價規則進行調整。調整后的報價規則，將竣工預售許可調整價由原來超市場指導價10%，調整為5%~8%，一次報價有效區間由原來超市場指導價25%~35%調整為10%~15%。

　　作為土地出讓報價規則調整后的首次土拍，蘇州的這次土拍明顯降溫，少了上半年的“地王”頻出和高溢價率成交。

　　據蘇州發布（蘇州市人民政府新聞辦公室官方微信），下半年，蘇州市自然資源和規劃局一方面將根據土地前期開發進度，進一步加快住宅用地供應節奏、優化供應結構，對高新 、園區等重點區域以及基礎設施公共服務配套較為完善的區域優先推出地塊上市，確保年度住宅用地計劃全面完成。

　　嚴躍進表示，“嚴厲調控政策一出，房企會‘掂量’未來項目的定價和盈利空間，進而在拿地的時候相對理性。”

　　“政策調控也在很大程度上對市場預期有影響，包括土地市場和購房市場等。必須看到，土地市場的降溫是相對立竿見影的，而房屋交易市場由于涉及到日度數量較多的房源等影響，即成交結構容易影響價格，這個時候房價不見得從數據上看直接會下降，尤其是一手房。而二手房方面，部分偏高的房源可能近期是會有所降價的。”嚴躍進補充道。